是誰(shuí)關(guān)鍵時(shí)候偷走了地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心價(jià)值”？

2011-07-01 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞編輯：狄海霞

　　中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“新國(guó)八條”出臺(tái)后的2-5月，首創(chuàng)置業(yè)、富力與保利香港等三家房企甚至出現(xiàn)了零拿地現(xiàn)象。

　　首創(chuàng)置業(yè)一位不愿透露姓名的人士在與記者溝通中也默認(rèn)，政府推地質(zhì)量降低了房企拿地興趣的觀點(diǎn)。但對(duì)方仍堅(jiān)稱“公司開(kāi)發(fā)節(jié)奏與需求決定拿地節(jié)奏。”

　　一面是開(kāi)發(fā)商大張旗鼓 “打折降價(jià)”，一方面是業(yè)內(nèi)認(rèn)為價(jià)值地產(chǎn)過(guò)于稀缺，仍需要大量增加真正有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。然而，這種現(xiàn)象不僅僅存在于住宅市場(chǎng)，在商業(yè)地產(chǎn)甚至土地市場(chǎng)，都有行業(yè)人士感嘆，有價(jià)值的地產(chǎn)太少。

　　對(duì)此，一直活躍于土地市場(chǎng)的全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存在接受記者采訪時(shí)分析，土地市場(chǎng)中買方的拿地金額與賣方的土地出讓金收入額的雙雙下滑，互為襯托，主要原因需要從供、求雙方來(lái)解讀。其中，從買方的房企角度來(lái)講，在房地產(chǎn)調(diào)控下，樓市前景不明與時(shí)下資金鏈緊張導(dǎo)致囊中羞澀，皆為房企放緩拿地的推動(dòng)力。

　　此外，在一線城市“受壓”的情況下，大量房企將戰(zhàn)略重點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)二三線城市，而二三線城市土地價(jià)格較低，從而也會(huì)拉低房企的拿地支出。從供應(yīng)方來(lái)說(shuō)，推地?cái)?shù)量減少與供地質(zhì)量下降，導(dǎo)致了賣地收入的下滑和房企拿地步伐的減緩。

　　土地市場(chǎng)：價(jià)值土地日漸變少

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，北京上半年土地出讓金收入為324.8億元，相比去年同期下滑了48.6%。而住宅土地出讓金更是下滑了75.4%;上海上半年的土地出讓金收入總額為336億元，僅相當(dāng)于去年全年1524億元的近22%。

　　在供應(yīng)的有限地塊中，也出現(xiàn)了郊區(qū)化與保障化的特點(diǎn)。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在今年北京供應(yīng)的住宅類地塊中，除豐臺(tái)近郊區(qū)供應(yīng)了部分地塊外，其他地塊皆為遠(yuǎn)郊區(qū)縣地塊，北京土地供應(yīng)日趨郊區(qū)化。北京土地供應(yīng)中的郊區(qū)化與保障化特點(diǎn)并非個(gè)案，在全國(guó)各大城市市區(qū)地塊越來(lái)越少的情況下，郊區(qū)化越來(lái)越明顯。而在國(guó)務(wù)院保障房建設(shè)的嚴(yán)令下，各地皆出現(xiàn)了保障房地塊比例上升的現(xiàn)象。供應(yīng)地塊的郊區(qū)化與保障化，降低了地塊的質(zhì)量，致使有價(jià)值的地塊越來(lái)越少，從而也減弱了房企拿地的興趣。

　　6月份，上海開(kāi)發(fā)商將原本規(guī)劃為普通住宅的開(kāi)發(fā)用地，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、捂地囤地以及營(yíng)銷包裝的“人造”豪宅手法，把普通住宅升級(jí)為稀缺型的豪宅，導(dǎo)致上海的豪宅泛濫。

　　和土地市場(chǎng)因成交冷淡，而導(dǎo)致有價(jià)值的土地供給不足不同。住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)值地產(chǎn)稀缺，更多是因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商人為拔高住宅的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。

　　人造豪宅被認(rèn)為是導(dǎo)致上海住宅市場(chǎng)價(jià)值地產(chǎn)稀缺的根本原因。據(jù)某網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，上海6月份開(kāi)盤的樓盤，總價(jià)高于1000萬(wàn)元的超過(guò)四成。另外，上海市建設(shè)和交通委員會(huì)已公布的去年申請(qǐng)建設(shè)施工許可證的項(xiàng)目中，具有豪宅形態(tài)的住宅項(xiàng)目占所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的近五成。

　　不僅如此，即使是處于被社會(huì)公認(rèn)為豪宅的別墅區(qū)域，也有價(jià)格背離價(jià)值的現(xiàn)象出現(xiàn)。以此前被上海市和松江區(qū)房管部門要求重新核價(jià)的佘山月湖山莊為例，最高23.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊9萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米的平均成交價(jià)格。而開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)高的原因解釋是所用的材料好。但上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，樓盤的建筑成本每平方米投入為2300多元。

　　這種不斷提高項(xiàng)目定位，進(jìn)而提高人造豪宅的現(xiàn)象，不僅在上海出現(xiàn)，北京、廣州、深圳等城市也有類似現(xiàn)象發(fā)生，這進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的售價(jià)和項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值間的差距被拉得越來(lái)越大。

　　商業(yè)地產(chǎn)：因缺少資源而流失價(jià)值

　　此前，開(kāi)發(fā)上海新天地項(xiàng)目一舉成名的瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理李進(jìn)港曾表示，新天地在過(guò)去十年間，租金能由開(kāi)業(yè)初的平均折合人民幣不過(guò)4元/平方米/天，到現(xiàn)在最高的店鋪一天租金100元/平方米，根本原因是依托了傳統(tǒng)商業(yè)中心的價(jià)值，再通過(guò)自身的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力最終實(shí)現(xiàn)。然而，在去年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，鮮有開(kāi)發(fā)商想到這些。中房信此前的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月份，上�？晒╀N售的商鋪已達(dá)到過(guò)去每年平均銷售面積的三倍。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）