保障房建設(shè)與經(jīng)濟擴內(nèi)需雙管齊下 現(xiàn)一舉兩之效
2011-06-30 來源：未知 編輯：狄海霞
今年全國將開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷史之最。力度前所未有，規(guī)模前所未有，挑戰(zhàn)也前所未有。如何建設(shè)好民生工程，放心工程成了我們今年政府部門的首要任務(wù)。
強化住房保障，是完善我國住房制度的必然之舉，與經(jīng)濟上的“擴內(nèi)需”相結(jié)合，頗有一舉兩得之效。然而，也有讓人擔(dān)憂的地方。
臨近年中，從各地反饋的建設(shè)進(jìn)度來看，開工率大多尚未過半：截至5月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工340萬套，占計劃的34%。“保障房建設(shè)進(jìn)度太慢”的質(zhì)疑聲不斷。由此也引起了人們對于保障性住房的定位、政府應(yīng)該扮演的角色，以及建設(shè)資金來源的熱烈討論。
首先，保障房和商品房之間的界限模糊。
由于住宅產(chǎn)品門類偏多，部分產(chǎn)品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價房和經(jīng)濟適用房等。商品和非商品的界限模糊引起了政府對房地產(chǎn)投資的界限亦模糊不清。
其次，地方政府在住房保障中承擔(dān)的財政責(zé)任過重。
據(jù)住建部估計，2011年全國保障性住房將投資1.3萬億元左右，其中有5000億資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集;同時，這5000億元的投入還不包括地方政府無償劃撥土地的成本，也就是說，保障房的建設(shè)不僅增加了地方政府的支出，還將使其減少土地出讓金的收入，而這原本是地方政府很大的一塊財政收入來源，這使得原本經(jīng)濟上不堪重負(fù)的地方政府更加舉步維艱。
最后，保障性住房建設(shè)資金存在巨大缺口。
根據(jù)相關(guān)評論，目前保障房解決資金確定的途徑有三方面，一是中央財政撥款約占總投資的10%;二是住房公積金貸款約為10%;三是各地政府土地出讓金中劃撥10%至20%。但據(jù)統(tǒng)計，這三項合計為4838億元，距離1.3萬億元還缺8162億元，即使某些地方政府土地出讓金劃撥達(dá)20%，則缺口至少也達(dá)5462億元。
解決問題的思路是保障房建設(shè)的關(guān)鍵。
首先，合理確定政府房地產(chǎn)的投資邊界。
政府應(yīng)首先集中力量建設(shè)公租房和廉租房，基本覆蓋最低收入和低收入兩類收入家庭，兼顧部分中低收入家庭。在保障了中低收入人群住房權(quán)利的基礎(chǔ)上，把剩余的部分還給市場，同時加強政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理，更好地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。
其次，理順中央政府與地方政府的分工協(xié)作關(guān)系。
在保障性住房建設(shè)的問題上，一方面，應(yīng)緩解地方政府提供保障性住房對財政支出與財政收入的雙重壓力;另一方面，加強中央政府對地方政府的監(jiān)督考核機制。例如，中央政府強調(diào)保障性住房建設(shè)的開工數(shù)和開工率的要求，而沒有提到入住率。工程開工相對是比較容易的，可以把后續(xù)資金及其他問題先放在一邊，為地方政府按時完成任務(wù)減少了難度。如果將入住率也加入到地方政府的考核范圍，那么將更嚴(yán)格地監(jiān)督地方政府的行為，更有效地考核其成績。
再次，保障性住房建設(shè)所需資金應(yīng)該充分運用資本市場的力量。
從市場規(guī)模和承載量來看，企業(yè)債券市場完全是有能力滿足這一需求的。在2010年，包括短融、中票、企業(yè)債等在內(nèi)的各類企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模達(dá)到1.72萬億元。在當(dāng)前黨中央、國務(wù)院進(jìn)一步提高直接融資比重要求的指導(dǎo)下，未來企業(yè)債券市場仍將快速發(fā)展，可以彌補保障性住房建設(shè)中的部分資金缺口。同時，目前保險資金可用余額也達(dá)到5.04萬億元，巨額險資參與保障性住房建設(shè)的意愿也比較強烈，這一渠道也要積極利用。
此外，房地產(chǎn)信托基金作為一項金融創(chuàng)新產(chǎn)品也應(yīng)充分利用，
為保障性住房建設(shè)提供充足資金來源。公租房是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品，以此促進(jìn)公租房建造規(guī)模的迅速擴大。無論是在歐美還是日本、韓國等，資產(chǎn)證券化都已規(guī)模巨大，但在我國卻嚴(yán)重發(fā)育不良。對于公租房的資產(chǎn)證券化，可以探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，以公共租賃房“打包抵押”的方式，使得原本流動性不足的保障性住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性良好的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。
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