全國第二波限購令出臺(tái)下 高溫樓市急需全面退燒

　　繼北京4月30日對(duì)本地及外地居民發(fā)出“限購令”之后，上海、深圳、廈門、寧波等城市在樓市“第二波”調(diào)控中相繼祭起了“限購”大旗。料想不久將有更多的城市加入為樓市降溫。從目前發(fā)出“限購令”的城市看，上海、北京和廈門的大同小異，都是對(duì)新購套數(shù)進(jìn)行限制，而深圳則明確規(guī)定，有深圳戶籍的總共可以購買兩套房，沒有深圳戶籍的只能購買一套房，可算“限購令”里最嚴(yán)的了，但諷刺的是，在國慶黃金周期間，北京、上海的樓市基本冷凍，而深圳的成交量卻依舊不菲，被視為猛藥的“限購令”并未讓樓市立即退燒。

　　應(yīng)該說，自9月29日，中央發(fā)起第二波房地產(chǎn)調(diào)控，地方隨即跟隨，無論是信貸還是“限購”，都可謂史上嚴(yán)上加嚴(yán)，然而，房地產(chǎn)股卻似乎彈冠相慶，迎來大漲，各地樓市盡管成交清淡，但也冷熱不均，原因何在?

　　以上海政策為例，上海政策總體感覺較軟，表現(xiàn)在，其一，限購令規(guī)定上海和外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房，但這已不新鮮，北京、深圳和廈門已經(jīng)開始實(shí)施;第二，對(duì)各界關(guān)注的房產(chǎn)稅，上海新政并沒有明確具體內(nèi)容，只是提出將按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，讓外界期待上海率先出臺(tái)房產(chǎn)稅的希望落空;第三，土地增值稅普遍依然實(shí)行2%的預(yù)征，而只有價(jià)格明顯超過上一年的均價(jià)的，才給予懲罰性的5%的預(yù)征，而并沒有強(qiáng)調(diào)在預(yù)征之后按照實(shí)際的價(jià)格匯算清繳，這使得土地增值稅本身的威力大打折扣;第四，在土地供應(yīng)政策上，再次強(qiáng)調(diào)了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%，但這個(gè)政策具體怎么樣保證執(zhí)行到位，并沒有明確的實(shí)施細(xì)則和配套政策，具體執(zhí)行仍然留有疑問。因此，上海房產(chǎn)新政總體內(nèi)容并沒有超出9月29日中央有關(guān)部委出臺(tái)的細(xì)則的政策范疇。

　　除了各地總體政策這一次普遍反應(yīng)沒有新意外，外界對(duì)“限購令”等政策的執(zhí)行力似乎失去了足夠的信任和耐心。評(píng)估一個(gè)政策的實(shí)際效用，最重要的還是要看政策的執(zhí)行力，再嚴(yán)厲的政策，如果不執(zhí)行，等于形同虛設(shè)。而事實(shí)上，自4月17日，國務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，最主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，從來都不乏政策，但政策的落實(shí)因?yàn)殚_發(fā)商等的對(duì)抗而乏善可陳。4月17日“十號(hào)文”出臺(tái)之后，出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的少而又少就是明證!

　　而且，用“限購令”這樣明顯違背市場(chǎng)規(guī)律的手段，一方面意味著樓市的有效供應(yīng)依舊緊張，另一方面，這樣的猛藥一般都沒有持續(xù)性。“限購令”就好像給一個(gè)發(fā)高燒的病人潑了一頭冰水，可以立即起到降溫的效果，但最終不但治不了病，反而會(huì)加重病情。況且“限購”政策不可能長久，廈門明確規(guī)定，期限到12月31日，作為一項(xiàng)特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段時(shí)間，藥效基本就過去了，期待限購能給房地產(chǎn)退燒顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

　　中國房地產(chǎn)利益博弈非常復(fù)雜，房價(jià)問題不是一個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，因此，對(duì)于房價(jià)調(diào)控一定要有持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，是一場(chǎng)拳擊賽，總共12個(gè)回合，而不是一個(gè)回合，要看最后的結(jié)果而不是第一個(gè)回合的表現(xiàn)。不能把希望寄托在“限購令”這些舉措上，而應(yīng)該連續(xù)出拳，并且用不同的組合拳，否則，迎接樓市的，肯定是更猛烈的反彈。

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