倫敦溫哥華房地產(chǎn)市場中的中國式“炒房”思維
2011-06-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
在國內(nèi)樓市調(diào)控的大背景下，中國熱錢席卷全球樓市，倫敦悉尼溫哥華統(tǒng)統(tǒng)秒殺。過去六個月，通過高力國際中國國際物業(yè)部完成的海外住宅投資項目已經(jīng)超過50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸向財新記者透露，從成交案例來看，長三角區(qū)域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外，北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域、東北以及成都等地也出現(xiàn)了非常明顯的增幅。
與中國資金一道進入海外房地產(chǎn)市場的，還有中國式的“炒房”思維。
斯考特·布朗告訴財新記者，溫哥華和多倫多的房價現(xiàn)在已處于高點，租金回報率已經(jīng)低至2%左右。
以高力國際近期將在北京推介的豪宅項目Jameson House為例，526平方英尺的單間公寓售價約為88.8萬加幣(約586萬元)，其預(yù)計租金為每月每平方英尺2.5-2.85加幣(約16.50元-18.81元)，據(jù)此計算，其租金回報率約為2%。如果再考慮到物業(yè)費、貸款利息、物業(yè)稅等成本，投資回報已微乎其微。
即便如此，中國人仍然熱衷于買房。“中國人對物業(yè)升值的期望，遠遠超過對租金收益的預(yù)期。”張軍告訴財新記者。
在溫哥華，即使是非居民外國人，也能夠從銀行獲得最高60%-65%的貸款。以一套50萬加幣(333萬元)的房屋為例，簽署合同時僅需支付10%，即5萬加幣(33.3萬元)，3個月之后再支付5萬加幣，余下的40萬款項在交房時才需繳納。如果獲得六成的銀行貸款，交房時購房人只需補足剩余的10萬加幣(66萬元)即可。并且，加拿大目前的五年期變動利率貸款的利息僅為2.3%左右。與國內(nèi)相比，加拿大的購房貸款成本和首付付款壓力都要小很多。
張軍告訴記者，由于貸款利息低，很多在加拿大買房的中國人都會利用銀行貸款，貸款比例多在50%左右。“一些中國移民家庭有很強的炒房意識，有了一套想買兩套，有了兩套想買三套。”張軍說，這些行為已經(jīng)引起了本地居民的抱怨。有當(dāng)?shù)厝朔Q，房價上漲“都是中國人惹的禍”。
房價上漲，一方面意味著當(dāng)?shù)厝藫Q更大房屋時需要支付更多的成本;另一方面，由于價格上漲，每年需要繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)增加。在加拿大，每年4月都要對物業(yè)進行報稅，政府會對每一棟物業(yè)給出評估價格，物業(yè)持有人需按照一定的稅率納稅。在溫哥華，物業(yè)稅稅率為0.41%。
溫哥華房價的快速上漲，使得當(dāng)?shù)匾恍┤碎_始呼吁遏制外國投資，以防止本地人被高價“擠出”于房地產(chǎn)市場之外。加拿大皇家銀行的經(jīng)濟學(xué)家羅伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把溫哥華房地產(chǎn)市場說成“泡沫”，但是他認(rèn)為那是一個“高風(fēng)險區(qū)域”。
不過，“炒”加拿大的房，還須算清各類稅負的成本。在買房時，買房人要支付12%的統(tǒng)一銷售稅物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅(20萬加幣以上1%，超過20萬部分交2%)。這兩項稅，如果房屋屬于自用，則必須要支付;如果房屋用于出租等商業(yè)性用途，則可以獲得最高26250加幣的退稅。相應(yīng)的，用于出租等商業(yè)性用途的房屋，其租金收益需要繳納凈收益25%的稅款。
“總價大概是50萬加幣的房屋，如用于經(jīng)營性用途，就可以獲得全額退稅。”高力國際的鄒世宏表示，不過一些自住但又非常住的外國人，可以通過假期出租等方式實現(xiàn)避稅。
同樣，通過出售物業(yè)獲得投資收益，如果是當(dāng)?shù)丶{稅居民且屬于自住房，增值部分并不需要納稅;如果是非居民外國人，賣房時須繳納一定的保證金給稅務(wù)當(dāng)局，房屋售出后，增值部分的稅務(wù)結(jié)清之后，再退還保證金。盈利部分，參照所得稅率征稅，一般為凈收益的25%。
因此，高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸建議，盡管加拿大一些城市的房價在上漲，但也很難通過炒賣方式來獲得很高投資收益，通過持有出租的方式獲得穩(wěn)定收益仍為上策。他的同事高曉輝也認(rèn)為，去海外置業(yè)投資，應(yīng)盡量少地從“中國式炒房”的思路出發(fā)去考慮“抄底”，因為海外市場依然存在風(fēng)險，投資者在決策前需謹(jǐn)慎考慮自身的風(fēng)險承受程度。她建議大陸投資者關(guān)注一些有大量移民或留學(xué)生的國家，并且當(dāng)?shù)亟?jīng)濟受次貸危機的影響有限，或者已處于危機后的上升經(jīng)濟周期，如加拿大、英國和澳大利亞等。
據(jù)高力國際提供的數(shù)據(jù)，2010年，倫敦和悉尼的租金回報率都達到了6%。除去英國3%-3.8%的貸款利率，如果再考慮到一定的杠桿比例，在倫敦進行物業(yè)投資的資金回報率仍為可觀。更為重要的是，英國對國際買家不增收資本利得稅。
樓市調(diào)控成為當(dāng)前國內(nèi)樓市的重中之重，可調(diào)控的背后是一批批政策的出臺，正是這些政策，讓購房者喘不上氣來，紛紛把眼光看到了市場相對松懈的海外，中國式炒房思維的蔓延，必將席卷全球樓市。
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