明白購房輕松看清房價透明度
2011-05-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
“一房一價”已經(jīng)成為行業(yè)的一種“潛規(guī)則”.如何放心消費透明消費，就成了購房者最關心的問題了。
昨日上海市發(fā)改委網(wǎng)站公布 《上海市發(fā)展改革委關于貫徹落實的通知》，《通知》規(guī)定開發(fā)商需要公示的30多項內(nèi)容，這些公示內(nèi)容通過《樓盤基本信息表》、《房源價格信息表》、《已登記房源信息表》、《收費項目信息表》四張表格，正式張貼在售樓處的顯著位置，讓購房者能夠買得明白。對價格要求明確標示的內(nèi)容達16項。
在滬版細則中，不僅明確“對已取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照備案價格明碼標價對外銷售。”同時要求，“商品房經(jīng)營者應當在商品房交易場所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息。標價內(nèi)容應該真實明確、字跡清晰、標示醒目。標價方式應當為標價牌、價目表或價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標價的，標價內(nèi)容應當保持一致。 ”
由于執(zhí)行明碼標價，滬版細則中，對于價格方面要求明確標示的內(nèi)容多達16項，包括每套商品房的編號、銷售狀態(tài)、樓層、戶型、層高、建筑面積、暫測或?qū)崪y套內(nèi)建筑面積、分攤共有建筑面積、分攤共有建筑面積是否包含車位、房屋總價和建筑面積單價;優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。采用價外饋贈方式的，應如實標明贈品的品名、數(shù)量等內(nèi)容;銷售地下停車位的，應標明每個在售車位的編號、銷售狀態(tài)、面積和銷售總價。
通過《樓盤基本信息表》、《房源價格信息表》、《已登記房源信息表》、《收費項目信息表》四張表格，對公示的內(nèi)容進行整合，使得購房者在購房時對于房屋信息一目了然。實際上“一房一價”規(guī)定在去年就已在上海市房管部門的相關規(guī)定中出現(xiàn)，但在實際操作環(huán)節(jié)上，沒有得到真正意義上的執(zhí)行。很多開發(fā)商在目前網(wǎng)上出現(xiàn)申報價格虛高的情況，這在調(diào)控年中，已經(jīng)成為行業(yè)的一種“潛規(guī)則”。
雖然國家發(fā)改委發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》從5月1日就已經(jīng)執(zhí)行了，但由于滬版細則未出，近期開盤的項目幾乎都存在或多或少的問題。隨著滬版細則的出臺，這些問題是否就能夠得到解決呢?在接受記者采訪時，業(yè)內(nèi)人士大多表示，雖然一房一價使得購房者明白消費，但調(diào)控房價的初衷執(zhí)行不到位的話，依舊會出現(xiàn)軟執(zhí)行的情況。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍坦言“一房一價”落地困難。在他看來，很多一手樓盤處于開發(fā)狀態(tài)，一邊規(guī)劃，一邊開發(fā)。“因此強行落地勢必會使得一些數(shù)據(jù)有問題，這就帶來了不合理的情況。 ”宋會雍說。而“一房一價”、“明碼標價”本身并不意味著對于開發(fā)企業(yè)自主定價權的剝奪，宋會雍表示，開發(fā)商在銷售時公示的信息并不能成為開發(fā)商的承諾，也無法對其形成約束。諸如要求公示的每套房的套內(nèi)面積、公攤面積等，如果是期房在實際交房中依然允許出現(xiàn)變化;只需要進行公示，開發(fā)商依舊可以對同批房源的不同部分給予不同優(yōu)惠措施。
對于二手房市場而言，房產(chǎn)中介的問題就更難界定。宋會雍表示，“一房一價”原則上來說針對的應該是業(yè)主方，正如一手房落腳到開發(fā)商身上，二手房應該落腳到房東。中介機構無法在未獲得信息或未獲得房東許可的情況下公開房源信息。這種執(zhí)行規(guī)定雖然表面上找到責任人，實際上卻是偷梁換柱、李代桃僵。黃河滔也指出，二手房掛牌價格與成交價本身具備一定浮動空間，盡管中介獲取的買賣房源都進行備案，但最終由買賣雙方議定，細則對市場交易的影響不會太大。
“一房一價一改往日房價被開發(fā)商捂著的慣例，通過公示可防止暗箱操作、哄抬價格、弄虛作假，防止開發(fā)商在賣房過程中肆意漲價，規(guī)范交易秩序。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對細則如此評價。但他也指出，價格應該可根據(jù)實際的供求情況有所變動，消費者也應有討價還價的權利，一房一價的規(guī)定中應該留有商討的余地。在他看來，這并不是調(diào)控的有效手段，預計效果不大。 “開發(fā)商應對花樣多，可以通過提高備案價格再打折等辦法規(guī)避。 ”他建議，應該多用市場經(jīng)濟的辦法調(diào)控，例如征收高額買賣差價所得稅、將房產(chǎn)稅擴大至存量房、明確較長年限的限購時限等。
同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立也直指明碼標價到底能行多遠。他表示，如果從購房者的角度看，細則的公布無疑是件好事，但就目前而言，政策的落實情況才是關鍵所在。一房一價政策總體來說是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，但執(zhí)行力度如何，還有待進一步觀察。同時需要正視的是，限貸、限購下，近兩月成交量仍在穩(wěn)步攀升表明市場客觀、真實合理的需求仍大量存在，即使嚴格執(zhí)行也只是在案場銷售的信息透明上有所進步，理清市場秩序、穩(wěn)定價格需要更多地在供求關系上多做文章。
市物價部門：最快本周內(nèi)啟動檢查
針對目前市場上存在的問題，國家發(fā)改委已明文規(guī)定，各地區(qū)物價部門要對此進行專項檢查，而在滬版細則中也明確表示，市、區(qū)(縣)價格主管部門是商品房明碼標價的管理機關，依法對商品房經(jīng)營者執(zhí)行明碼標價的情況進行監(jiān)督檢查。商品房經(jīng)營者不按照規(guī)定明碼標價的，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》和《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實施行政處罰。
對此，市物價局有關人士向滬上媒體表示，“一房一價”細則對外公布后，物價檢查部門將針對滬上所有樓盤展開宣傳、培訓并展開檢查。據(jù)悉，針對“一房一價”的檢查由各區(qū)縣價格主管部門展開，區(qū)域內(nèi)樓盤全部都接受培訓后就要進入檢查階段。
商品房明碼標價檢查的主要目的并不是降房價，而是要強調(diào)房價透明度，防止產(chǎn)生價格欺詐。讓您明白消費，購房不再有疑惑。
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