“宅改商”將受嚴(yán)懲 福州寫字樓迎春

　　一直以來，福州的寫字樓僅集中在五四路的幾棟樓，繁華的東街口商圈被舊房子所覆蓋，寫字樓市場(chǎng)不溫不火，更多的公司將辦公地點(diǎn)選在了住宅區(qū)。以后，這種情況將有所改變。

　　記者了解到，隨著海西國策的深入、大福州版圖的擴(kuò)張，5·18期間將有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目動(dòng)工。另外，福州市政府出臺(tái)新規(guī)嚴(yán)禁“宅改商”，將督促企業(yè)走出住宅區(qū)，規(guī)范寫字樓的發(fā)展，從此福州寫字樓將邁入“春天里”。

　　政策利好

　　5·18：多個(gè)寫字樓動(dòng)建正逢一年一度的海峽兩岸經(jīng)貿(mào)交易會(huì)，目前福州市5·18前開、竣工項(xiàng)目總體進(jìn)展順利，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總投資1433.93億元的156個(gè)項(xiàng)目將如期開、竣工。記者了解到，其中不乏寫字樓項(xiàng)目，它們多集中在閩江北岸，其中有海西金融大廈、建行大樓、百聯(lián)大廈、恒豐大廈、蘇寧廣場(chǎng)等項(xiàng)目。據(jù)悉，這些項(xiàng)目都將如期動(dòng)工建設(shè)。

　　記者從市場(chǎng)上了解到的情況看，今年上半年，寫字樓動(dòng)建或公開的項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，其中以福州金融街項(xiàng)目居多，其代表有申發(fā)大廈、宇洋中央金座、升龍大廈等。閩江北岸CBD區(qū)域，還有融僑集團(tuán)、升龍地產(chǎn)等品牌開發(fā)商開發(fā)的超高層寫字樓項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上東區(qū)以及金山板塊的寫字樓項(xiàng)目，今年上半年福州寫字樓動(dòng)建或是公開的項(xiàng)目將達(dá)到20多家。

　　新規(guī)：

　　嚴(yán)禁“宅改商”違者重罰5月10日，記者從福州市政府獲悉，福州市將進(jìn)一步加強(qiáng)住宅功能使用監(jiān)管，嚴(yán)禁將住宅用于從事經(jīng)營性活動(dòng)或者商務(wù)辦公，對(duì)擅自改變住宅功能的行為將實(shí)施嚴(yán)厲制裁。

　　這對(duì)寫字樓項(xiàng)目而言無疑是一個(gè)巨大的利好。在這之前，由于福州寫字樓的供應(yīng)嚴(yán)重不足、住宅區(qū)的租金便宜等因素，部分住宅小區(qū)業(yè)主違反規(guī)劃審批，擅自變更住宅建筑使用功能，將住宅用于從事經(jīng)營性活動(dòng)或者作為辦公場(chǎng)所使用，這樣不僅給居民生活帶來極大的不便，對(duì)寫字樓市場(chǎng)也造成重大影響。記者從世茂天城物業(yè)處了解到，不少企業(yè)將辦公地點(diǎn)設(shè)在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)處已明確規(guī)定小區(qū)禁止設(shè)立辦公室，已經(jīng)入住的企業(yè)將無法辦理經(jīng)營許可證。業(yè)內(nèi)人士分析，新規(guī)出臺(tái)至少保證了新增的住宅不會(huì)用來辦公，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了重要的政策支持。

　　現(xiàn)狀分析

　　供給不足不少企業(yè)藏身住宅區(qū)供求關(guān)系的失衡，是不少企業(yè)藏身住宅區(qū)的主要原因。從2009年起福州每年新增的樓宇企業(yè)就已超過1500家。以2009年為例，1-10月份福州市僅鼓樓區(qū)就新增樓宇企業(yè)1490家(只包括注冊(cè)資金在50萬元以上的服務(wù)類企業(yè)，不含入駐軟件園的企業(yè))，實(shí)現(xiàn)樓宇對(duì)接面積22.7萬平方米。企業(yè)在不斷增加，但新增的可售寫字樓面積卻沒什么變化，從2009年起，福州純寫字樓項(xiàng)目?jī)H增加了五四路信和廣場(chǎng)，這樣的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求，迫使一些企業(yè)躋身住宅區(qū)。住宅區(qū)租金便宜，也是企業(yè)將辦公地點(diǎn)設(shè)在小區(qū)的原因之一。據(jù)記者了解，福州華林路一帶的住宅多數(shù)都是被公司租用，同樣面積同樣地段的住宅租金僅是寫字樓的一半，如果相對(duì)于高檔寫字樓，則便宜得更多。

　　硬件落后

　　無法滿足現(xiàn)代辦公需求福州如今在用的寫字樓多是早期規(guī)劃的樓宇，其硬件設(shè)施已很落后，對(duì)現(xiàn)代辦公造成諸多不便。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠介紹，福州寫字樓早期主要集中在五四路、華林路一帶，不少始建于上世紀(jì)八九十年代，老化嚴(yán)重，停車位等配套設(shè)施跟不上需求，作為寫字樓的使用功能大大降低。福州對(duì)寫字樓的需求在不斷加大，但目前只有五四路上的信和廣場(chǎng)等幾座較新的寫字樓符合配套要求和使用功能。在供需失衡的情況下，不僅影響了寫字樓市場(chǎng)，還對(duì)福州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的副作用。

　　價(jià)格較低

　　倒掛現(xiàn)象依然很普遍中庚集團(tuán)營銷總監(jiān)王鋒表示，以前由于福州大型企業(yè)數(shù)量有限，小企業(yè)一般又很少獨(dú)立買寫字樓辦公，因此福州寫字樓和住宅多年來一直存在“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象。另外，福州商品房經(jīng)過多番炒作，投資價(jià)值已被提前透支，出現(xiàn)寫字樓價(jià)格與普通住宅價(jià)格倒掛的情況是很正常的，福州寫字樓還處在起步階段。以目前在售的中庚青年廣場(chǎng)為例，售價(jià)在2萬元/m2左右，而周邊同一地段的一手房?jī)r(jià)格都超過2萬元/m2。在全國一線城市，同樣地段的寫字樓要比住宅價(jià)格高出至少1.5倍，但是王鋒表示，在海西國策的大背景下，福州寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇戮置妗?/p>

　　未來趨勢(shì)

　　體量擴(kuò)容閩江北岸成榕寫字樓重地今年，福州寫字樓市場(chǎng)迎來了爆發(fā)期。目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓項(xiàng)目有中庚青年廣場(chǎng)、宇洋中央金地、恒力金融中心三個(gè)，在建的有世茂天城天際會(huì)、恒宇國際。重頭戲在閩江北岸，申發(fā)大廈5月12日正式公開，繼福州金融街萬達(dá)廣場(chǎng)后，福州金融街第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目開始銷售，接下來將有宇洋中央金座、升龍大廈、百聯(lián)大廈加入供給行列。申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新表示，未來福州金融街將有近100萬平方米的寫字樓供應(yīng)，年內(nèi)將有25萬平方米的寫字樓開始銷售，這與過去幾年平均每年幾萬平方米的增長(zhǎng)速度相比，已實(shí)現(xiàn)量的突破。另外，在閩江北岸CBD區(qū)還會(huì)有更多的寫字樓供應(yīng)，其中包括由升龍地產(chǎn)建設(shè)的超高層寫字樓、在5·18期間動(dòng)建的蘇寧廣場(chǎng)，以及融僑集團(tuán)開發(fā)的超高層寫字樓項(xiàng)目。閩江北岸將成為榕城新興的寫字樓集中地。

　　硬件升級(jí)

　　高檔寫字樓提升城市形象寫字樓不僅在量上得到了突破，在質(zhì)上更實(shí)現(xiàn)了飛躍。申發(fā)大廈，主樓設(shè)有10部電梯，每部電梯速度達(dá)到4米/秒(一般電梯速度為2.5米/秒)，大大解決了上下班時(shí)間電梯擁堵的問題。另外，無梁樓板、全玻璃外墻的設(shè)計(jì)，讓在里面辦公的人可以環(huán)繞建筑外圍走一圈，觀江效果達(dá)到最佳。據(jù)悉，宇洋中央金座將設(shè)直升機(jī)停機(jī)坪，升龍地產(chǎn)將在閩江北岸CBD區(qū)建福州最高的103層大樓……可以想象，這些樓宇的落成將讓閩江北岸成為一道亮麗的風(fēng)景。羅新認(rèn)為，這幾年政府重點(diǎn)開發(fā)閩江兩岸，有意將其打造成城市新名片，就像上海外灘、香港維多利亞灣那樣成為城市標(biāo)志。此外，寫字樓的數(shù)量增加對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生積極作用。高檔寫字樓吸引了更多的外來企業(yè)，外來企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)往來，隨之而來的是更多的外來人口，人流、物流、資金流促進(jìn)城市更加繁榮，而企業(yè)的增多也將為政府創(chuàng)造更多的稅收，政府有了收入就將投入到市政的配套建設(shè)上，這無疑是一個(gè)良性的循環(huán)過程。

　　價(jià)值洼地

　　寫字樓價(jià)格未來將超住宅業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來同地段的寫字樓價(jià)格將超住宅，而且他們給出了更為詳細(xì)的預(yù)測(cè)：3年內(nèi)為住宅的1.5倍，5年內(nèi)可達(dá)2倍，在目前住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)控的情況下，寫字樓投資成為新熱點(diǎn)。寫字樓的投資回報(bào)率是住宅的2-3倍，目前福州市中心區(qū)域的寫字樓，中等水準(zhǔn)的平均租金水平是60元/平方米/月，100平方米的月租金為6000元，高檔寫字樓的租金水平是100元/平方米/月，100平方米的月租金為10000元，高的可達(dá)到17000元。相比之下，同面積的高檔商住公寓租金每月僅4000元-5000元，普通住宅的租金每月僅2000元-3000元。

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