老年地產(chǎn)也是地產(chǎn) 房企巨頭打老人購房主意
2011-05-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
房企巨頭開始暗中卡位養(yǎng)老地產(chǎn)
面對一波又一波的宏觀調(diào)控，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭，今年更加注重“求變”——在緊隨行業(yè)輪換節(jié)奏的同時盡量超前搶占市場，一些曾經(jīng)被忽視的房地產(chǎn)領(lǐng)域也因此逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所重視。
其中，潛力巨大的老年地產(chǎn)市場正逐漸受到了地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。去年年底以來，已有包括保利、萬科[、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家開發(fā)商高調(diào)宣布開拓老年地產(chǎn)。
多巨頭發(fā)起老年地產(chǎn)運動
5月4日，保利地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理王健在“和基金2011主題公益發(fā)布會”上透露，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在上海、長沙兩地開始試點。
早前3月22日保利股東大會上，保利高層就表示，2011年將進(jìn)一步完善全國化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩�城市，逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。
保利目前的思路是“先將試點運營起來，看一年運轉(zhuǎn)費用如何，錢如何進(jìn)如何出這個經(jīng)驗比較難取”。所謂“取經(jīng)”，是指保利高層曾經(jīng)前往日本考察當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)運營情況。
“根據(jù)從日本的采集數(shù)據(jù)主要是300萬到800萬資產(chǎn)的收入人群，日本的運營模式，是社區(qū)居民以300萬到800萬的保證金，以及每個月其他的服務(wù)費用，來向社區(qū)機(jī)構(gòu)購買優(yōu)質(zhì)服務(wù)，社區(qū)機(jī)構(gòu)是需要拿這個錢建其他的養(yǎng)老院的，它是會返還的，分成若干年來返還給社區(qū)居民。所以，保利參照的目標(biāo)客戶也是高收入群體。”王健表示。
保利地產(chǎn)自己最終會采取什么模式，該集團(tuán)內(nèi)部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進(jìn)”的方式在推進(jìn)。目前，集團(tuán)已經(jīng)完成了一些重要的探索性工作，包括完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，以及保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等。
養(yǎng)老社區(qū)若長期運轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少錢，多少人，收取多少費用，都需要摸索。對于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，保利認(rèn)為除了出于央企的社會責(zé)任之外，還極為看好這個市場前景。盡管目前還沒有同行將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式研究透徹，但保利計劃讓自己成為這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。
盡管老年地產(chǎn)也是地產(chǎn)，但對于這些擅長開發(fā)房子的開發(fā)商來說，老年地產(chǎn)依然是一項全新的挑戰(zhàn)。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業(yè)還要對社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源。“涉及的問題太多太復(fù)雜。”王健說：至于保利地產(chǎn)正在運作的養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建成后是出租還是出售，目前也依然是未知數(shù)。
保利副總經(jīng)理胡在新稱，中國目前有13%的人是在60歲以上的人群，這個群體有1.8億人，保利今后將為社區(qū)的老人旅游、醫(yī)療、健康體驗等方面提供全面的服務(wù)。“未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等低風(fēng)險業(yè)態(tài)被定義為保利未來“新的盈利增長點”。
產(chǎn)業(yè)基金已蓄勢待發(fā)
值得一提的是，在當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金也正躍躍欲試，希望通過與地產(chǎn)商、保險機(jī)構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。
早于4月底，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為中國老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會化發(fā)展開辟新的途徑。
戴德梁行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。而中國海外、華潤、金地、復(fù)地、綠城等國內(nèi)大型開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)均已合作設(shè)立或者擬合作設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金。
根據(jù)第六次全國人口普查的數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占13.26%，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個百分點。
可以看出，我國人口老齡化進(jìn)程逐漸加快。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，到2050年，中國60歲以上的人口比重將上升到31.1%，未來健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將從提供養(yǎng)老住宅開始逐步向更廣的領(lǐng)域推進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和載體之一，市場潛力巨大。
“由于銷售下降，預(yù)收款監(jiān)管導(dǎo)致可用銷售款大幅下降，同時，銀行開發(fā)貸款的收緊加劇了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，再加上通脹預(yù)期進(jìn)一步催生了投資人的理財需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產(chǎn)基金的市場需求急劇上升。”上述人士指出，由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險正在加大，公司在加強風(fēng)險控制的同時，將會更多地關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域。
據(jù)悉，除保利和首創(chuàng)置業(yè)外，萬科、綠地、華潤等房企也已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。其中，萬科在北京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”將在2012年竣工。
中國日益龐大的老年人住宅市場越來越受到外資的關(guān)注。不過，有已開發(fā)過數(shù)個老年地產(chǎn)項目的開發(fā)商就其經(jīng)驗指出，老年地產(chǎn)項目的設(shè)立，需要視各個區(qū)域的風(fēng)俗習(xí)慣等具體情況而定，盲目進(jìn)入，極有可能會陷入開發(fā)商“有心栽花”，目標(biāo)受眾無心響應(yīng)的尷尬境地。
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