降嗎？部分城市結(jié)構(gòu)性下跌房價(jià)背后成迷局

　　在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅變動(dòng)情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價(jià)下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場，“一時(shí)漲、一時(shí)跌”，至今房價(jià)走勢依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房價(jià)確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動(dòng)人心的房價(jià)，真的降了嗎?

　　一線城市傳來降價(jià)消息

　　“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價(jià)等手段的多重作用下，“遏制房價(jià)過快上漲”已取得明顯成效。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)明顯增多;同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。

　　在成功“遏制房價(jià)過快上漲”的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價(jià)、成交量大幅下滑的消息。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為19679元/平方米，環(huán)比下降26.7%，同比下降10.9%，出現(xiàn)了19個(gè)月以來的首次同比下降。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22.8萬平方米，是2003年以來成交量最低的3月;每平方米成交均價(jià)也跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。

　　真降還是“假摔”？

　　正當(dāng)購房者因一線城市房價(jià)松動(dòng)而松一口氣時(shí)，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場的神經(jīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135%、72%、82%，銷售面積分別同比上漲144%、30%、45%。

　　合富輝煌首席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項(xiàng)目，是房企一季度銷售業(yè)績“亮眼”的主要原因。然而，細(xì)看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲幅超標(biāo)的問題。

　　按照各地政府出臺的“限價(jià)目標(biāo)”要求，今年房價(jià)漲幅上限大約在10%至15%。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價(jià)同比漲幅分別高達(dá)32.61%和26.14%，遠(yuǎn)超政策“紅線”。

　　北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說，成交均價(jià)與樓盤地段密切相關(guān)，并不能真實(shí)地反映房價(jià)走勢。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房價(jià)下滑僅反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數(shù)據(jù)上房價(jià)有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。

　　購房者能感受到的降價(jià)才是真降

　　專家認(rèn)為，只有當(dāng)購房者切身感受到房價(jià)下滑的時(shí)候，才意味著房價(jià)出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價(jià)漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，年內(nèi)房價(jià)或?qū)⒄娼怠?/p>

　　雖然目前房價(jià)走勢處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個(gè)方面值得注意，一是“結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化也是一種變化，而且往往是房價(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價(jià)目標(biāo)”，房企一季度銷售均價(jià)漲幅超標(biāo)意味著之后的三個(gè)季度其銷售均價(jià)回落幅度必須加大，才能做到全年達(dá)標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。

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