北京土地出讓收官 攬金1821億為去年2.8倍

摘要：根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù)匯總計算，今年北京市土地出讓金總額將達(dá)到1821.8億，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。同時，這一金額也較2012年全年出地出讓金收入的2.8倍。

　　網(wǎng)易財經(jīng)12月31日隨著北京市最后三塊工業(yè)用地掛牌出讓報價時間截止，2013年北京土地市場拍賣正式收官。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù)匯總計算，今年北京市土地出讓金總額將達(dá)到1821.8億，創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。同時，這一金額也較2012年全年出地出讓金收入的2.8倍。

　　北京土地出讓排到了今年的最后一天。在下午3點(diǎn)的截止時間過后，最終位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的兩塊工業(yè)用地和位于房山的一塊工業(yè)用地，均為底價報價。此外，北京市土地整理儲備中心今日還公布了27日招標(biāo)出讓的一宗經(jīng)營性土地的招標(biāo)結(jié)果，最終，金隅嘉業(yè)以22.0043億元的最高報價奪得了北京市今年最后一宗經(jīng)營性土地。

　　北京住宅庫存量下滑明顯

　　2013年房企回歸一線城市，加劇土地市場火熱。北京市場更是成為房企的青睞地。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對網(wǎng)易財經(jīng)表示，北京目前庫存量總體處于下滑態(tài)勢，在一線四個城市中最為明顯。因此“補(bǔ)庫存、加供應(yīng)”，成為北京房企的共識。拿地補(bǔ)倉成為經(jīng)營常態(tài)。此外，北京環(huán)線不斷向外擴(kuò)張，自主型商品住房、北京郊縣商業(yè)配套跟進(jìn)等元素，需要土地市場的擴(kuò)張。

　　從北京目前土地入市的趨勢看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，郊區(qū)開發(fā)有望點(diǎn)燃下一輪土地競賽的熱火。房企更容易嗅出政策與市場變動的風(fēng)向。尤其當(dāng)北京自主型土地與商品房用地捆綁“營銷”時，北京房企綜合各種考慮，會向此類土地市場涌入。一是迎合地方政府需求，二是出于“先下手為強(qiáng)”的拿地戰(zhàn)略。

　　北京住宅庫存量今年以來已經(jīng)大幅下降。易居中國旗下房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2013年初，北京商品住宅可售量為80038套，12月26日降到了61456套。

　　針對北京土地市場，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，2013年以來，住宅類地塊突破76宗，1359.5萬平米。住宅類建筑面積占全北京經(jīng)營性地塊也首次突破了57%。房企拿地積極性依然非常高，雖然大部分地塊都為自住房等保障房，但房企依然競爭激烈，拿地溢價率都處于高位。房企在一線城市拿地競爭已經(jīng)處于白熱化。

　　張大偉認(rèn)為，北京住宅類供需可能在2014年有明顯緩解，供應(yīng)的自住型面積已經(jīng)有望接近或超過2萬套，商品房住宅部分年內(nèi)供應(yīng)的土地部分也有望突破10萬套。整體土地供應(yīng)在2013年供應(yīng)明顯增加，這將緩解明后年的住宅供需結(jié)構(gòu)。但2014年將有大量高價地塊出讓，預(yù)計部分區(qū)域的價格依然會有一定幅度的上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，包括溢價率、成交總價、成交單價等指標(biāo)，一波更比一波高，表明北京土地市場“力壓群雄”的競爭格局。而地方政府善于看透房企心思，利用“饑餓營銷”、“庫存不足”、“房價看漲”等字眼，不斷促使房企涌入北京土地市場。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去的北京土地市場中，“拿地必有錢賺”成為共識，土地儲備成為房企經(jīng)營與盈利的充分條件。但這一個特征正在褪色，取而代之的是，拿地成為盈利的必要條件，而非唯一條件。房企對于拿地后的風(fēng)險把控、盈利機(jī)制設(shè)計等，成為土地市場熱議的話題。

　　房價不漲50%地王有風(fēng)險

　　“面粉貴過面包”，地價與房價的倒掛在各大城市已經(jīng)很常見，背后風(fēng)險不小。張大偉表示，2013年來，各地地王出現(xiàn)最頻繁，甚至成為普遍現(xiàn)象，一二線城市只要出現(xiàn)土地交易，價格就創(chuàng)歷史新高。按照全國主要城市出現(xiàn)的地王，如果需求達(dá)到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。

　　就一線城市土地市場來看，中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，今年以來，一線城市土地出讓金暴漲，4個一線城市土地出讓金均創(chuàng)歷史記錄，集中上海更是歷史創(chuàng)造2000億的單一城市土地出讓金記錄。

　　4個一線城市合計土地出讓金已經(jīng)突破5000億達(dá)到了5014億，同比2012年全年的2005億上漲幅度達(dá)到了150%。

　　12月份標(biāo)桿房企表現(xiàn)最激進(jìn)的是恒大，過百億在上海、南京拿地，標(biāo)志著標(biāo)桿房企全面回歸一二線。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，房企拿地依然集中在一二線城市，恒大等房企在最近購入土地都集中在一二線城市。雖然最近一二線都發(fā)布了地方調(diào)控細(xì)則。但房企對一二線看多的趨勢并沒有改變。

　　地價依然明顯上漲，從全國土地市場看，因為土地財政的存在，導(dǎo)致在樓市火爆的時候，政府意愿更多賣地，部分高價低的出現(xiàn)又促進(jìn)了房價上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應(yīng)也相應(yīng)減少。土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發(fā)商的預(yù)期。從2013年看，各地都出現(xiàn)了部分地塊，部分地塊的樓面價甚至都超過了周圍在售物業(yè)的價格。這將影響下半年價格走勢。

　　張大偉認(rèn)為，地價與房價是相互影響，在目前情況下，地價房價均在互相促進(jìn)上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價很可能會再次上漲。

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