義烏賣地被指惜售 溢價(jià)六成仍未達(dá)政府保底價(jià)
2013-11-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：在僅僅流拍兩天后，義烏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心區(qū)L地塊便被再次掛牌待售。日前，這幅地塊的首次競拍吸引了綠城中國(03900.HK)、綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)(600383.SH)三家開發(fā)商的積極參與，報(bào)價(jià)也從18億元一路飆升至29億元，溢價(jià)率61%，最終卻因?yàn)閳?bào)價(jià)仍未達(dá)到政府設(shè)定的保留底價(jià)30.08億元而意外流拍。設(shè)置保留底價(jià)的做法在義烏較為常見，但在溢價(jià)如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實(shí)十分罕見。
“綠城報(bào)出29億元的價(jià)格后，綠地放棄應(yīng)價(jià)，在場的綠城員工全部跳了起來，慶祝公司首次在義烏拿地成功。出乎所有人意料的是，主持人隨即宣布，最終報(bào)價(jià)未達(dá)到保留底價(jià)而流拍。”全程觀摩了上述地塊競拍的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商劉明表示，設(shè)置保留底價(jià)的做法在義烏較為常見，但在溢價(jià)如此高的情況下，仍未滿足出讓方的“胃口”，確實(shí)十分罕見。
“設(shè)置較低的底價(jià)是為了吸引更多開發(fā)商前來競拍，保留底價(jià)高則反映了地方政府對于優(yōu)質(zhì)地塊的‘惜售’心理。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從流拍后火速再掛牌這一細(xì)節(jié)上看，開發(fā)商對于該地塊的價(jià)值還是認(rèn)可的，只是和地方政府的溝通上可能出現(xiàn)了一些問題。
綠城：很驚訝
義烏開發(fā)區(qū)L地塊位于穿城而過的義烏江邊上，具有江景房與學(xué)區(qū)房的雙重概念，被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一致視為義烏近年來推出的最優(yōu)質(zhì)地塊。該地塊總面積13.97萬平方米，用途為住宅，起始價(jià)格為18億元，容積率1~1.8，設(shè)有保留底價(jià)。
根據(jù)我國招拍掛國有土地使用權(quán)的相關(guān)政策，土地拍賣分為有保留拍賣和無保留拍賣，其中，后者較為常見。在有保留拍賣的前提下，若最終報(bào)價(jià)未達(dá)政府事先設(shè)定的保留底價(jià)，則地塊流拍。保留底價(jià)在招拍掛活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。
劉明說，許多當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都有參與競拍這塊地的意向，但卻因?yàn)槌鲎尫皆O(shè)置了極其嚴(yán)苛的條件而被無奈“擋在門外”。
出讓公告顯示，該地塊的競買方須為中國房地產(chǎn)前50強(qiáng)，近三年年平均開發(fā)量達(dá)到1000萬平方米，年交付量達(dá)到200萬平方米。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，從出讓要求來看，地方政府顯然是想把大型開發(fā)商引進(jìn)來，通過推高地價(jià)房價(jià)帶動產(chǎn)業(yè)、城市升級。
有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商質(zhì)疑，該地塊是為在義烏當(dāng)?shù)赜写罅看?xiàng)目的綠城量身定做的。不過，競拍當(dāng)天，除了志在必得的綠城外，房企巨頭綠地與金地也參與了現(xiàn)場競拍。金地在20余輪競價(jià)后便退出了角逐，此后便是綠城與綠地之間的輪番“互掐”，到第85輪，綠城報(bào)價(jià)29億元，綠地放棄舉牌。
看到這一幕，在場的綠城工作人員開始?xì)g呼，競拍現(xiàn)場也傳來了一陣掌聲。然而，興奮隨即便轉(zhuǎn)化為驚訝，由于未達(dá)到30.08億元的保留底價(jià)，該地塊遭遇流拍。
根據(jù)最新的出讓公告，這幅地塊將于11月28日再次出讓，且依然設(shè)有保留底價(jià)。
在該地塊被宣布流拍后，綠城的拍地負(fù)責(zé)人留下一句“很驚訝”后便匆匆離開了拍地現(xiàn)場。后來聯(lián)系到綠城義烏公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，但其并未對此予以置評。
“實(shí)在太意外了，30.08億元的保留底價(jià)意味著樓板價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.2萬元/平方米，售價(jià)要達(dá)到2萬元/平方米才有利潤，但目前周邊二手房的價(jià)格也就在1.6萬~1.8萬元/平方米。”劉明表示，未達(dá)保留底價(jià)而流拍的案例此前也曾出現(xiàn)過，但這次的保留底價(jià)設(shè)置實(shí)在太高了。
致電義烏市土地礦產(chǎn)交易中心詢問保留底價(jià)的制定細(xì)則，一位工作人員稱：“每塊地的要求不一樣，有的會設(shè)置，有的不設(shè)，但如果設(shè)了，肯定是領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真討論過的。”
當(dāng)?shù)貥鞘行蝿輫?yán)峻
一位資深業(yè)內(nèi)人士猜測，最大的可能是綠城之前報(bào)給政府的價(jià)格比保留底價(jià)更高，而政府探到的綠地的心理價(jià)位也要高于30億元，但在競拍現(xiàn)場，綠地臨時(shí)把心理價(jià)格壓低了，進(jìn)而就出現(xiàn)了超出預(yù)期的事情。“按照這個邏輯，綠城在下次出讓中取得這幅地塊的概率非常大。”
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市整體開始好轉(zhuǎn)，政府對于所推地塊期望值也就不斷提高，尤其是在一些品牌房企競相競拍的市場背景下，政府更是不愿意便宜賣地。
上述業(yè)內(nèi)人士說，目前主流的土地拍賣往往是設(shè)置起始價(jià)而不設(shè)置底價(jià)，只要最終價(jià)格高于起始價(jià)便可順利成交。“以上海為例，一般出讓公告中關(guān)于價(jià)格的表述為‘本次掛牌為無底價(jià)掛牌出讓，但設(shè)立起始價(jià)，以增價(jià)方式競價(jià)’。”
“我們做這行十幾年了，從未碰到過這種情況。”一家上市房企董秘稱，一方面希望土地賣個好價(jià)錢，另一方面又擔(dān)當(dāng)控制房價(jià)的重任，義烏的這個真實(shí)案例表明，地方政府在樓市調(diào)控中扮演的角色頗為尷尬。
在義烏當(dāng)?shù)匾恍I(yè)內(nèi)人士看來，這幅優(yōu)質(zhì)地塊的最終報(bào)價(jià)未達(dá)政府的心理預(yù)期，可能與當(dāng)?shù)氐兔缘臉鞘邢⑾⑾嚓P(guān)。
義烏市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%，房地產(chǎn)整體形勢與浙江全省相比仍然比較嚴(yán)峻，1~9月，浙江全省商品房銷售面積同比增長31.4%。
劉明表示，義烏樓市目前基本上屬于有價(jià)無市的狀況。“價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會更大。”
“義烏樓市確實(shí)不是很樂觀。”一位在義烏炒房多年的人士也表示，他正打算把義烏當(dāng)?shù)氐姆吭炊假u掉，再到省城杭州投資豪宅。
薛建雄說，目前國內(nèi)樓市的分化已經(jīng)很明顯，一線和部分二線城市成交火爆，但義烏這樣的三四線城市的樓市其實(shí)很困難。
在義烏采訪期間，實(shí)地走訪了市區(qū)的多個樓盤，前來售樓處問詢的購房者較少，且多數(shù)樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。
“今年‘國五條’出臺后，由于政策末班車效應(yīng)導(dǎo)致樓市成交短期放量，其余時(shí)間都較為清淡。”劉明表示，“2010年前后，義烏曾經(jīng)出了兩個全國有名的‘地王’，但目前這兩個項(xiàng)目的銷售都很一般，一度貼成本甚至虧本賣房。”
上一篇：10月百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.24%已連漲17個月
下一篇：北京青年報(bào)：豪華辦公樓是權(quán)力的華麗外衣
·任志強(qiáng)義烏論房價(jià) 今年房價(jià)總體平穩(wěn) 穩(wěn)中有升
·土地溢價(jià)率同比漲36.57%：北京賣地收入恐過千億
·義烏小商品博覽城攜奧特萊斯進(jìn)駐億豐世貿(mào)中心
