北京別墅市場供需雙雙回落明年初恐難“回暖”
2013-10-31 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波
摘要：整體而言，今年北京別墅市場迎來了一輪回暖行情，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，截至10月20日，2013年北京別墅市場總銷量高達2481套，創(chuàng)下近三年同期新高，與去年同期相比，成交面積也上漲了11.1%。但戴德梁行三季度北京高端住宅市場報告顯示，作為高端消費產(chǎn)品的別墅住宅在經(jīng)歷了二季度的大幅上漲后，三季度成交量已有所下降， 亞豪機構對“金九銀十”別墅銷量的監(jiān)測數(shù)據(jù)也不樂觀。此外，相關調(diào)控政策的醞釀出臺也將在很大程度上導致別墅市場的總體下行趨勢。
成交下滑態(tài)勢將持續(xù)
在“金九銀十“樓市大熱的市場環(huán)境下，別墅市場的表現(xiàn)卻平淡得多。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，9月共計成交299套別墅，環(huán)比8月減少了13%，10月銷量再度回落，前20天僅售出99套別墅，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，這主要在于別墅價格的上漲和新增供應的不足。今年以來，別墅市場成交轉暖，是造成項目提價的主要原因，特別是一些單價不高的經(jīng)濟型別墅，在今年多宗地王的映襯下，低價優(yōu)勢成為吸引改善型購房者的法寶，這些項目在迎來熱銷的同時也在悄然提價，令部分購房者有所觀望，這是造成10月別墅總體成交量下滑的原因之一。
此外，供應不足也造成了“金九銀十”別墅的市場銷量難以提振。“金九”北京僅兩個別墅項目開盤入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個項目共新增別墅產(chǎn)品187套。其中香江別墅Ⅱ打破了別墅項目“單次少量推盤”的慣例，開盤共推出新房源169套，也占據(jù)了全部供應量的90%以上。“銀十”截至目前更是尚無別墅推盤，兩個月僅有2個項目推盤，別墅市場缺少新增供應的刺激，僅靠消化存量房源，因此銷量波瀾不驚。
郭毅分析認為，自2003年以來，國土部已經(jīng)連續(xù)九次重申“限墅令”，并在2012年增加新條目限定住宅項目容積率不得低于1.0的規(guī)定，從操作層面進一步限定了可用作別墅地塊的出讓。而這些法規(guī)條令在2013年別墅市場開始逐漸顯現(xiàn)其效力，自2013年以來，別墅項目的月度入市量多在兩到三個左右，有的月份甚至出現(xiàn)“零推盤”，市場供應明顯處于稀缺不足狀態(tài)，影響到了別墅購買需求的升溫。而眼下北京進入了景觀環(huán)境、氣候條件最不利的時期，對于別墅這種把環(huán)境作為主要賣點之一的產(chǎn)品類型來說，北京的冬天并不適宜別墅項目的推廣和銷售，預計四季度別墅市場也將入冬，供需還將進一步回落。
調(diào)控力度或大致下行
今年年底前針對樓市調(diào)控的長效手段或將陸續(xù)出臺，包括房產(chǎn)稅擴容及加大對于高端住宅的調(diào)控力度等，郭毅認為這些政策面?zhèn)鬟f出的信號作用對于終端市場的供需已經(jīng)形成了重大影響。眾所周知，購買別墅的消費客群以中產(chǎn)階層以上人群為主，家庭名下不止一套房產(chǎn)，因此，如果一旦開征房產(chǎn)稅，會對這部分客群的置業(yè)計劃形成阻力，不利于別墅的市場成交，造成別墅總體銷量逐漸步入下行。
郭毅預測，在大的市場環(huán)境和政策背景下，明年別墅市場供給仍將處于短缺狀態(tài)，再加上整體價格的提升以及高成本“地王”項目的陸續(xù)上市，預計將影響到別墅的整體銷量也將難以大舉升溫。
而戴德梁行則分析認為，在北京市場土地交易價格持續(xù)走高，以及高端住宅供應進一步縮緊的大環(huán)境下，越來越多的購房者意識到改善型住宅產(chǎn)品的稀缺性，這將進一步推升高端客群的購房積極性。同時，在此環(huán)境下開發(fā)商樂觀的心理預期也將助推房價繼續(xù)上漲。財富地產(chǎn)集團董事長王喆在接受采訪時印證了以上觀點，他說，別墅用地肯定是逐漸減少的，目前掛牌項目的融資都在1億元以上，他一直認為經(jīng)濟發(fā)展是波段性前進的，所以，王喆不相信北京的別墅市場就到此為止了。
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