溫州樓市無人接盤法院進駐淘寶拍賣房產(chǎn)名車(2)

2013-10-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

　　溫州樓市或繼續(xù)下跌

　　探訪者在幾家房產(chǎn)中介了解到，2012年年初以來，溫州房價就開始下跌，其中綠城的錦玉園跌幅最大，目前超過50%。21世紀不動產(chǎn)的經(jīng)紀人說，現(xiàn)在綠城錦玉園中面積超過400平方米的房產(chǎn)，售價在4.5萬元/平方米，145平方米左右的房產(chǎn)，價格大約4.2萬元/平方米，因業(yè)主需要現(xiàn)金，如有意購買價格還可以面談。

　　不僅綠城集團，溫州最大的房地產(chǎn)商中梁置業(yè)，其開發(fā)的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現(xiàn)不同程度的降價。

　　探訪者發(fā)現(xiàn)，臨近年底，開發(fā)商降價意愿明顯上升。隨著庫存壓力持續(xù)增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發(fā)商，部分樓盤已經(jīng)扛起了降價大旗。前幾年房價表現(xiàn)并不遜于溫州市區(qū)的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。

　　繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽縣再現(xiàn)“爛尾樓”事件。一個名為“海林軒”的項目因開發(fā)商欠下巨額債務(wù)、資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致項目進展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經(jīng)爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。

　　29日，溫州平陽縣政府做出《關(guān)于同意調(diào)整鰲江鎮(zhèn)海林軒商住樓項目的批復(fù)》，項目業(yè)主由溫州立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和溫州柳成集團變更為溫州豐達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內(nèi)發(fā)生，那些財務(wù)狀況不太健康的企業(yè)尤其容易倒下。

　　“去年民間信貸危機之后，或者跑路了，或者沒錢還。”溫州當?shù)匾晃环ü俦硎荆瑐鶛?quán)人存在恐慌心理，急于收回自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。

　　國家統(tǒng)計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房價連續(xù)第25個月下跌。溫州市長陳金彪坦言，溫州樓市價格確實連續(xù)下跌，但均價依然排在全國第8位。

　　溫州樓市價格下跌，導(dǎo)致土地市場的降溫。目前溫州住宅地價環(huán)比、同比處于“負增長”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認為，溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。

　　此外，2013年溫州市區(qū)擬供應(yīng)住宅用地922畝，而過去五年溫州市區(qū)年均出讓商品住房建設(shè)用地僅417.118畝，土地量的加大，也在一定程度增加樓市供應(yīng)，稀釋房價。

　　高杠桿后遺癥

　　而來自溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲了3.3倍。

　　溫州當?shù)啬成虡I(yè)銀行人士透露，溫州房價曾經(jīng)上漲過快，最主要的一個因素就是杠桿放得太高。這一風險帶來的后遺癥正在顯現(xiàn)。

　　前幾年溫州樓市最火爆時，一套單價3萬元/平方米，面積200平方米的房產(chǎn)，市場價600萬，按照80%的估值、最高抵押貸款比例七成計算，最多能得到336萬元的貸款。由于溫州獨特的信用體系，購房者還能去擔保公司等其他金融機構(gòu)進行二次抵押，再次貸出100多萬元的貸款。但當房價下跌時，可能出現(xiàn)的情況就是房屋時值低于貸款總額的情況，這時候就可能出現(xiàn)斷貸的情況。

　　“這就是次貸。”溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所高級研究員陳鴻直言，過去最瘋狂的時候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產(chǎn)。美國次貸危機后商品房斷供的報道不斷見諸媒體，如今這一現(xiàn)象正在溫州上演。

　　溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，截至10月24日，溫州已發(fā)生“棄房”的共有580戶，而由借款人資金鏈斷裂原因形成的不良房屋抵押貸款余額約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%;由擔保鏈風險傳導(dǎo)原因形成不良的房屋貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。

　　天浩置業(yè)中介人士稱，一手期房和拍賣房源集中上市，對二手市場影響巨大。近兩月二手市場交易冷淡，有些房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人已裁員近半。他們對年底市場不看好，覺得房價將繼續(xù)微跌，交易進入下行軌道。

　　銀行界人士稱，隨著年末到來，信貸還款日期接近、企業(yè)年底結(jié)賬、資金嚴重短缺等因素，會繼續(xù)給溫州二手房價下跌帶來壓力�，F(xiàn)在市場已經(jīng)不存在“炒房一族”，高價房無人接盤，瘋狂搶購潮已經(jīng)永遠不可能出現(xiàn)，所以溫州房價進入下行通道，也在意料中。

　　對于溫州房價的下滑趨勢是否會傳導(dǎo)到上海、杭州等大城市，溫州二十一世紀不動產(chǎn)運營總監(jiān)黃慧華認為這種可能性并不大。“溫州的情況有其特殊性，主要是2011年起開始爆發(fā)的信貸危機，讓一大批本地的豪宅買家資金鏈出現(xiàn)問題，被迫進行拋售。上海高檔住宅購買者的群體與溫州并不一樣，出現(xiàn)類似下滑的可能性不大。”

（責任編輯：李建霞）