房價(jià)只漲不跌原因之一：新增用地住宅僅占3成

　　摘要：近幾年來，中國房價(jià)為何只漲不跌?10月26日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，清華大學(xué)-美國布魯金斯中心執(zhí)行主任陶然講述中國城市土地制度改革轉(zhuǎn)型時(shí)，認(rèn)為導(dǎo)致中國商品房價(jià)格一直居高不下的原因之一，是由于在中國城市每年的新增用地中，有40%-50%是用作工業(yè)用地了，而只有30%左右用于住宅用地。

　　政府賣工業(yè)用地 大部分不賺錢

　　陶然認(rèn)為，近年來，被媒體熱議的土地財(cái)政，低價(jià)征地、高價(jià)賣地等說法實(shí)際上是一個誤區(qū)。通常情況下，地方政府的征地價(jià)格是比較低的，但是現(xiàn)在，很多地方的征地成本越來越高，主要征地補(bǔ)償和維穩(wěn)的成本日益提高。他表示，政府在賣工業(yè)開發(fā)區(qū)用地時(shí)，絕大部分不賺錢，甚至是虧本賣。

　　“工業(yè)開發(fā)區(qū)首先需要給農(nóng)民支付征地成本，雖然一般不太高，但征地之后政府還要做三通一平、七通一平、十通一平來招商引資，這樣成本就相當(dāng)高了”。陶然對此觀點(diǎn)加以解釋，征地補(bǔ)償成本加上基礎(chǔ)設(shè)施成本使得很多地方在將土地轉(zhuǎn)讓出去時(shí)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格往往比以上兩項(xiàng)成本的總和還要低，因此在土地轉(zhuǎn)讓的過程中，政府實(shí)際上是虧本的。政府每年兩三萬億的土地出讓金，一般能賺錢的也就是商住用地，總體算來，地方賺到總土地出讓金30%就不錯了，近幾年隨著房地產(chǎn)的調(diào)控還可能降到20%。

　　每年新增用地 用于商住的僅三成

　　雖然工業(yè)用地成本高，但陶然介紹，根據(jù)國土部門歷年發(fā)布的年鑒可以看到，國內(nèi)每年城市新增供應(yīng)土地中，有40%-50%是工業(yè)用地，商住用地只有30%-35%。

　　而其他國家城市化過程中的新增土地，工業(yè)用地絕對不會超過20%，一般是10%-15%，換句話說他們的土地絕大多數(shù)是給老百姓蓋房子去了。“你說我們這樣扭曲的供地結(jié)構(gòu)，房價(jià)能不高嗎?”

　　由于城市房價(jià)高，所以外來人口沒辦法定居下來，據(jù)中央農(nóng)村工作小組辦公室陳錫文主任提供的數(shù)據(jù)，兩億農(nóng)民工在城市里買房的比例非常小，大概只有1%左右。

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