上海自貿(mào)區(qū)房價遭爆炒 資金熱捧建設(shè)風(fēng)險猶存
2013-10-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：上海自貿(mào)區(qū)概念推動房價地價上漲，一是資本饑渴，一旦有熱點就往前沖，二是投資者對政策性利好的渴望和期待，帶來非常態(tài)的爆發(fā)式增長。
現(xiàn)場采訪獲悉，多個自貿(mào)區(qū)輻射板塊，例如外高橋板塊的主要樓盤，仁恒森蘭雅苑、碧翠園和東源名都，今年以來均價相比去年的漲幅分別達到7.5%、18.7%和8.5%，祝橋唯一在售的商品住宅項目朗詩綠色公寓，均價則比去年上漲了11.8%。
資金熱捧
進入9月后，自貿(mào)區(qū)概念對大浦東地區(qū)土地市場的影響全面顯現(xiàn)。浦東川沙的兩幅住宅地塊，浦東周康的兩幅上海國際醫(yī)學(xué)園地塊，均以130%以上的高溢價率成交。其中上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)D2-03-09地塊溢價率高達156.1%，為今年滬上溢價率第二高的經(jīng)營性地塊。
易城中國副總裁柳費國分析認為，上海自貿(mào)區(qū)概念推動房價地價上漲，一是資本饑渴，一旦有熱點就往前沖，二是投資者對政策性利好的渴望和期待，帶來非常態(tài)的爆發(fā)式增長。
據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，外高橋、臨港新城、祝橋等自貿(mào)區(qū)主要相關(guān)板塊房價，均相比去年有了10%以上的增長。
目前，自貿(mào)區(qū)對于房價的影響已從臨近板塊蔓延至整個浦東地區(qū)。據(jù)德佑地產(chǎn)陸家嘴地區(qū)門店介紹，自自貿(mào)區(qū)規(guī)劃批準后，陸家嘴高端二手房不斷上演跳價、惜售的行情，部分房源相較年初提價兩成，個別房東甚至將已基本達成意向的房源撤牌。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，外高橋、川沙等板塊的房價，在自貿(mào)區(qū)概念產(chǎn)生前就已開始快速上漲，因此區(qū)域相關(guān)板塊難以稱得上十足的投資洼地。不過，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)對于周邊板塊乃至整個大浦東地區(qū)都是重要的利好，房產(chǎn)的升值可期。
受自貿(mào)區(qū)概念影響，其輻射板塊內(nèi)不少新項目醞釀漲價。位于外高橋板塊內(nèi)的森蘭雅苑9月初加推房源，公寓起價4.3萬元/平方米，相對于目前4萬元/平方米的售價漲幅達到7.5%;而與前一輪(去年4月份)推出的公寓起價3.68萬元/平方米相比，即便扣除10%的開盤優(yōu)惠，成交漲幅也近15%。該板塊內(nèi)另一新盤新城碧翠，年初至9月，單價從3.3萬元上漲至3.6萬元，漲幅達9.1%。位于臨港新城板塊的港城滴水湖馨苑，公寓單價1.4萬-1.6萬元，花園洋房單價近2萬元，價格較首次開盤已經(jīng)翻番。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍指出，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)供應(yīng)并沒有開始放量，是成交火爆的主要原因。例如外高橋板塊今年上半年僅4月份碧翠園推出279套公寓房源(共計4.49萬平方米)，其余月份均無新增供應(yīng)。直到8月以后板塊推盤量才有明顯增加。
另一家機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)周邊板塊，9月上半月新房住宅成交量按年增幅達到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠超全市同期數(shù)據(jù)。
建設(shè)期風(fēng)險猶存
克而瑞集團研究中心副總經(jīng)理林波指出，“從目前出讓公告來看，至少到9月還沒有土地出讓。自貿(mào)區(qū)政策更多的是對板塊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)生影響，預(yù)計未來工業(yè)類用地和商辦類用地供應(yīng)會提速，其次才是住宅用地，而土地漲價是必然的。”
宋會雍說，此前臨港新城居住類地價早已透支，自貿(mào)區(qū)利好政策有利于重新提振土地市場，商辦和商住用地溢價有望上漲，但臨港新城板塊區(qū)域規(guī)模較大，自貿(mào)區(qū)對板塊產(chǎn)業(yè)影響暫時無法估量，短期地價上漲將有限。
早期進入的房企已嘗到甜頭。例如2006年底上海綠地(集團)有限公司底價取得臨港新城一幅住宅地塊，樓板價僅為1105元/平方米。再如，2011年外高橋商住用地地價為1.5萬/平方米，而目前該板塊住房均價已達3.3萬/平方米，板塊內(nèi)“仁恒森蘭雅苑”售價更是突破了4萬/平方米。
不過，從今年以來自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地成交的情況來看，并不如想象得那般火爆。
今年外高橋板塊成交的外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊和G03-17商辦地塊，前者溢價率僅為1.4%，后者更是以底價成交。臨港新城板塊今年則有5幅經(jīng)營性地塊成交，其中3幅以底價成交，溢價率最高的臨港書院社區(qū)B0503地塊，溢價率也僅為38.7%，與今年多次出現(xiàn)的80%以上高溢價土地相去甚遠。祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)E-2地塊溢價率雖然達到95.3%，是今年自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地中溢價率最高的，但類似的高溢價在2011年就已出現(xiàn)。
陸騎麟表示，造成自貿(mào)區(qū)相關(guān)板塊土地今年熱度總體不高的主要原因，是這些地塊大多在上半年出讓，當(dāng)時自貿(mào)區(qū)概念還未能對土地市場產(chǎn)生足夠影響;另一方面，部分區(qū)域在前幾年出現(xiàn)的非理性拿地，也令開發(fā)商拿地變得謹慎，如臨港新城在2009-2010年出現(xiàn)了多幅溢價率150%以上的高溢價土地，給項目開發(fā)帶來了不利影響。
值得一提的是，受上海自貿(mào)區(qū)影響，上海倉庫、寫字樓也成為關(guān)注熱點。業(yè)內(nèi)人士分析，9月29日自貿(mào)區(qū)掛牌后，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等均將大量使用當(dāng)?shù)氐膫}庫和廠房資源。同時，如果未來的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離的模式，自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓市場會受到推動，租金漲幅或?qū)⒓涌臁?/p>
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