我國多城市供應(yīng)過剩攤大餅式發(fā)展致空城頻出

2013-08-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

　摘要：以“土地財(cái)政”為主的城鎮(zhèn)化由于沒有產(chǎn)業(yè)支撐，對人口吸引能力較差，只會(huì)增加“空城”的數(shù)量，推高房價(jià)，因此是不可持續(xù)的。

　　三亞市政府日前發(fā)布《2013年上半年三亞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析及下半年走勢判斷》，今年上半年，三亞市房屋銷售總面積達(dá)73.48萬平方米，同比僅增長1.4%。但受調(diào)控政策的出臺(tái)、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制等因素影響，下半年銷售將趨平穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年房屋銷售面積將會(huì)有所下降，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有所下滑。記者張永峰攝

　　“我國現(xiàn)有新城區(qū)已構(gòu)成城市供應(yīng)過剩。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令在日前在江西城鎮(zhèn)化市場發(fā)展論壇指出，過去攤大餅式無限制擴(kuò)張已造成“空城”頻現(xiàn)，因此，城鎮(zhèn)化不是第二個(gè)“四萬億”，地方政府應(yīng)轉(zhuǎn)變“救命稻草”預(yù)期，改變對政策判斷的路徑依賴。

　　“所有人必須轉(zhuǎn)變觀念，否則期待就會(huì)落空。”喬潤令強(qiáng)調(diào)。

　　部分地區(qū)視城鎮(zhèn)化為“救命稻草”

　　城鎮(zhèn)化將在未來10到20年或更長時(shí)間成為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)早已成為共識(shí)，但城鎮(zhèn)化路徑卻仍然沒有定論。因此，即將發(fā)布的“城鎮(zhèn)化規(guī)劃”成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“自十八大以來，城鎮(zhèn)化話題逐漸升溫。尤其在我國面臨經(jīng)濟(jì)下行的背景下，城鎮(zhèn)化被提上重要議程。”喬潤令指出，部分地區(qū)將城鎮(zhèn)化視為地方發(fā)展的“救命稻草”，想盡一切辦法加大投資力度“我國中部落后地區(qū)的一個(gè)城市甚至出現(xiàn)要求其轄區(qū)內(nèi)各縣必須建一個(gè)城市綜合體，但其人均年收入僅五六千元，完全沒有對綜合體的消費(fèi)能力。”

　　雖然地方城鎮(zhèn)化早已如火如荼的進(jìn)行，但多方仍在猜測即將發(fā)布的規(guī)劃將給出怎樣的城鎮(zhèn)化路徑與政策“大家希望中央政府出手，不僅僅是四萬億，而是再搞一個(gè)40萬億。”事實(shí)上，此前有相關(guān)人士認(rèn)為城鎮(zhèn)化將引來國家大規(guī)模投資，利好地產(chǎn)、建筑、建材、機(jī)械、環(huán)保、汽車、醫(yī)療、電氣設(shè)備等行業(yè)，在未來10年拉動(dòng)40萬億元投資。

　　“但是現(xiàn)階段并沒有政府大規(guī)模救經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和環(huán)境。”喬潤令指出，城鎮(zhèn)化規(guī)劃與政策不會(huì)是大躍進(jìn)式、擴(kuò)張型的規(guī)劃。新型城鎮(zhèn)化也不再是過去的投資上項(xiàng)目，而是重在體制變革、結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

　　國家發(fā)展改革委規(guī)劃司副司長袁喜祿此前也曾指出“城鎮(zhèn)化不是應(yīng)對經(jīng)濟(jì)放緩的應(yīng)急政策。”他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不會(huì)是一個(gè)爆發(fā)式發(fā)展過程，其對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用是長期過程。因此，并不能簡單認(rèn)為城鎮(zhèn)化是應(yīng)對經(jīng)濟(jì)放緩的應(yīng)急政策。

　　攤大餅式發(fā)展致“空城”頻現(xiàn)

　　現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要表現(xiàn)形式是新城新區(qū)、農(nóng)村新社區(qū)，而擴(kuò)張模式大都是攤大餅、模仿或者復(fù)制。

　　“據(jù)我們調(diào)研，從上海、北京到蘭州、烏魯木齊，從河北到四川，幾乎每一個(gè)大中城市附近都要搞一個(gè)新區(qū)，而新區(qū)規(guī)劃占地和人口相當(dāng)膨脹，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出老城。”喬潤令指出，現(xiàn)在很多地方都出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象，即使北京和天津之間的“京東新城”也是空城。

　　喬潤令直言，在調(diào)查中看到，一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率高達(dá)40%至60%，部分中西部城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率更高達(dá)70%至80%，造成了土地等資源的極大浪費(fèi)。

　　事實(shí)上，從數(shù)據(jù)來看，1990年至2000年，我國城市建設(shè)用地面積擴(kuò)大90.5%，但城鎮(zhèn)人口僅增長52.96%，土地城鎮(zhèn)化是人口城鎮(zhèn)化的1 .71倍。與此同時(shí)，2000年至2010年，城市建設(shè)用地面積擴(kuò)大83.41%，城鎮(zhèn)人口僅增長45.12%，達(dá)1.85倍。

　　我國城鎮(zhèn)化面臨土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。喬潤令表示，發(fā)展產(chǎn)業(yè)效益顯現(xiàn)時(shí)間較長，而房地產(chǎn)卻見效快，因此，地方政府多選擇收入高、見效快的土地財(cái)政，而土地財(cái)政方向便是單一房地產(chǎn)化，這也是造成城鎮(zhèn)化攤大餅的主要原因“我國過去城鎮(zhèn)化占用土地多、吸納人口少，土地資源浪費(fèi)極其嚴(yán)重。這一表現(xiàn)主要在新城新區(qū)的建設(shè)，平均投資一個(gè)億吸納人口不足三人。造成有城無業(yè)、有城無市、有城無人的尷尬局面。”喬潤令說。

　　“不算規(guī)劃中的，現(xiàn)有的新城新區(qū)已經(jīng)構(gòu)成城市供應(yīng)的過剩，特別是中西部地區(qū)的中小城市。”喬潤令指出，因?yàn)樾鲁嵌嗍强客恋匾约邦A(yù)期收入抵押。因此，這種建設(shè)模式背后存在較高的金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心研究員、中國城市發(fā)展研究院副院長袁崇法也認(rèn)為，在利用土地方面，各地應(yīng)考慮怎樣用制度推進(jìn)不再新占用地，而是開發(fā)存量。“存量地完全足夠，我國多個(gè)地區(qū)工業(yè)用地早已超過規(guī)定的20%，甚至發(fā)達(dá)地區(qū)高達(dá)40%、50%，另外，集體土地人均200至300平方米也遠(yuǎn)高于規(guī)劃規(guī)定的80平方米。”

　　對此，國土資源部副部長胡存智認(rèn)為，應(yīng)完善土地用途管制制度。加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對城市用地規(guī)模的管控作用，嚴(yán)禁以城市發(fā)展為名擅自修改城市建設(shè)用地控制規(guī)模。

（責(zé)任編輯：李建霞）