鐵嶺陷鬼城危機(jī) 入住率不足4成堪比鄂爾多斯
2013-08-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：8月2日，鐵嶺新城發(fā)布了2013年度中報(bào)，營業(yè)收入為3.56億，較去年同期大漲249.97%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元，較去年同期的33.6萬更是暴漲了29810.97%。而營業(yè)收入中98.21%的份額都是由一級土地開發(fā)所貢獻(xiàn)。
正如一位業(yè)內(nèi)人士所說，“對于鐵嶺新城我還是持觀望的態(tài)度，新城的發(fā)展還有很長一段路要走。”
就申銀萬國和上海證券最近出具的幾份研報(bào)中顯示，目前鐵嶺新城地價(jià)2013年已經(jīng)上漲至105萬/畝，出讓均價(jià)已從2011年60萬/畝，上漲至100萬/畝左右，其中開發(fā)成本約30萬-40萬/畝。
在查閱鐵嶺市國土資源交易網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近一期，7月19日掛牌的凡河鎮(zhèn)新屯村六塊商住用地共15.4萬方，掛牌起始價(jià)為3.48億，折合每畝150萬元，地價(jià)暴漲明顯。
值得注意的是，一級土地出售價(jià)暴漲同時(shí)，在新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未完善、商業(yè)配套缺乏下，整個(gè)鐵嶺新城二級市場目前卻入住率低，房價(jià)上漲緩慢。
一二級市場價(jià)格矛盾背后，有業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，目前鐵嶺市政機(jī)關(guān)基本都已遷往鐵嶺新城，而這些市政機(jī)關(guān)拿地建房一向不吝價(jià)格。同時(shí)鐵嶺新城的實(shí)際控制人是鐵嶺市財(cái)政局。因此，飛速飆漲的地價(jià)不禁讓人產(chǎn)生疑問。
而上市公司自身也面臨融資成本不斷增加，融資難度進(jìn)一步加大的局面。公司意欲發(fā)行的10億元公司債目前也還在等證監(jiān)會的審批，前景未知。
新城上演“空城計(jì)”
作為鐵嶺市政府指定的鐵嶺新城唯一的城市綜合運(yùn)用商，集前期的規(guī)劃、拆遷、一級土地整理、招商引資以及后期的運(yùn)營于一體，鐵嶺新城的全部營收業(yè)務(wù)就集中在了鐵嶺新城這片土地上，可謂是“新城興則公司興”。
作為地級市鐵嶺周邊的一個(gè)衛(wèi)星城，鐵嶺新城距離老城雖僅8公里之遙，但近年來建設(shè)與人口導(dǎo)入存在脫節(jié)，房地產(chǎn)實(shí)際需求嚴(yán)重不足。
據(jù)了解，鐵嶺市位于遼寧省北部，區(qū)域面積1.3萬平方公里，總?cè)丝?05.9萬，城鎮(zhèn)人口為130萬。目前鐵嶺老城區(qū)常住人口在50萬人左右，新城生活的人口不過9萬多人。
另一方面，公司2013年年報(bào)顯示，配套基礎(chǔ)設(shè)施營收增長的比例為6.65%，也印證了2013年新城的人口沒有太多的增加。
一位券商研究員說道：“我最近去鐵嶺新城調(diào)研過，城市建設(shè)得很漂亮，但是入住率不到四成，很多底層商鋪都沒有招到商戶，周邊的配套設(shè)施還沒有跟上。”
一位不愿署名的房地產(chǎn)網(wǎng)站工作人員也說，目前鐵嶺新城城市很新，但是就是人很少。
據(jù)悉，鐵嶺是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)成員市之一，與此同時(shí)，在沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了很多的其他的新城項(xiàng)目。其中有沈北新城、沈撫新城、渾南新區(qū)等幾個(gè)重點(diǎn)開發(fā)的新城。這當(dāng)中渾南新區(qū)更是遼寧省大力開發(fā)的項(xiàng)目之一，就當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，渾南新區(qū)目前已經(jīng)建設(shè)得很成熟，房價(jià)也也超過6000元/平米，十分緊俏，相比之下鐵嶺新城確實(shí)不占什么區(qū)位優(yōu)勢。
就調(diào)研情況來看，新城目前缺乏商業(yè)配套，入住率低，作為城投開發(fā)商的鐵嶺新城自然會受到直接影響。此外，和省內(nèi)大力開發(fā)的其他新城項(xiàng)目相比，鐵嶺新城的低入住率和低商業(yè)配套率勢必然影響其招商引資和后續(xù)的經(jīng)營發(fā)展，并且土地出讓的市場前景也勢必要打上一個(gè)問號。
發(fā)行公司債解困
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長張東說，鐵嶺新城這種同時(shí)有土地儲備能力和后期運(yùn)營的城投公司，對于資金需求的壓力是比較大的。
鐵嶺新城2013年年報(bào)顯示，公司當(dāng)期經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流依然為-7542萬元，而根據(jù)申銀萬國出具的研報(bào)，目前鐵嶺新城22平方公里的規(guī)劃面積中，還有3平方公里尚未開發(fā)，需要持續(xù)注入資金。
2012年12月1日，鐵嶺新城在9億元中期票據(jù)發(fā)行泡湯后，迅速推出不超過8億元的短期融資券計(jì)劃。今年7月22日，鐵嶺新城召開2013年第一次臨時(shí)股東大會，審議并通過了《關(guān)于發(fā)行公司債券方案的議案》的議案。擬發(fā)行不超過10億元公司債。
就資金壓力和公司債的問題致電鐵嶺新城證券辦，得到答復(fù)是“公司資金鏈正常，一切經(jīng)營活動正常。而公司債已經(jīng)通過董事會跟股東大會，在等待證監(jiān)會的正式批復(fù)。”
而鐵嶺新城證券辦的工作人員也表示，雖然作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游，但是公司也被劃歸到了融資渠道受限的上市房企范圍內(nèi)，融資壓力較大。
上一篇：北京設(shè)計(jì)師為買房結(jié)婚 首付截止前一天搶銀行
下一篇：山西“房媳”事件爆料人 稱多次受到死亡威脅
·盤點(diǎn)2013年 兩極分化嚴(yán)重 地王頻出“鬼城”不少
·人民日報(bào)：地王頻出鬼城頻現(xiàn) 樓市分化愈明顯
·社科院：一線城市房價(jià)或短線見頂 鬼城或擴(kuò)大
