地產(chǎn)再融資定向放開房企“錢緊”格局還難改

2013-08-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開，而融資環(huán)境的松動，尚不能完全緩解當(dāng)前地產(chǎn)公司“錢緊”的整體環(huán)境。

　　沉寂已久的房地產(chǎn)再融資有了新進展。隨著新湖中寶披露再融資預(yù)案，縈繞資本市場的一大猜想終于“破題”。不過，此時言及房地產(chǎn)再融資開閘似乎為時尚早。從已披露的預(yù)案以及政策導(dǎo)向來看，地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開，而融資環(huán)境的松動，尚不能完全緩解當(dāng)前地產(chǎn)公司“錢緊”的整體環(huán)境，特別是中小房企仍面臨較大的資金壓力。

　　“錢緊”格局仍未改觀

　　作為資金密集型行業(yè)，“缺錢”幾乎一直困擾著房地產(chǎn)的發(fā)展。特別是自2010年開啟房地產(chǎn)調(diào)控窗口后，上市房企重大資產(chǎn)重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關(guān)閉后，房地產(chǎn)信貸也在逐步收緊。從目前房企現(xiàn)金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀。

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)披露中報的15家房企上半年共實現(xiàn)凈利潤28.81億元，同比增長14.66%。在披露業(yè)績快報及預(yù)告的公司中，有超過六成公司上半年預(yù)增。

　　盡管業(yè)績維持增長，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數(shù)據(jù)顯示，上述15家房企上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額共計13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金為“凈流出”。嘉凱城上半年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-4.52億元，是目前披露中報的公司中經(jīng)營性現(xiàn)金“凈流出”最多的公司。宋都股份的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額則從去年中報時的5.6億元，大幅下降至今年中報時的-3.31億元。對此公司表示，現(xiàn)金流下降是因為支付土地出讓金所致。

　　從房企資金情況看，當(dāng)前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內(nèi)的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經(jīng)超過2倍以上。

　　扣除不可比因素后，已經(jīng)披露中報的房企中，有5家房企的上述比值超過2倍。其中，中弘股份短期借款為8.41億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算，公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值達到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。

　　如果從一季報數(shù)據(jù)看，扣除不可比因素后，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導(dǎo)致這些公司的股權(quán)融資意愿強烈。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企經(jīng)營出現(xiàn)分化，資金實力也呈現(xiàn)明顯差異。大型房企由于融資渠道多元化、融資成本相對較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內(nèi)還不能得到明顯緩解。

　　再融資難言全部放開

　　在全行業(yè)依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶打響的房地產(chǎn)再融資“第一槍”，似乎給不少企業(yè)帶來希望。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來還將有上市房企陸續(xù)披露再融資方案。不過這股即將掀起的地產(chǎn)融資小高峰卻并不意味著地產(chǎn)再融資全面放開。從目前已經(jīng)披露的預(yù)案以及監(jiān)管機構(gòu)的政策導(dǎo)向來看，此次地產(chǎn)再融資僅僅是有條件放開。

　　從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標的是用于舊城改造，這符合當(dāng)前國家房地產(chǎn)政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導(dǎo)向?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)再融資必須遵循的“法則”。

　　對此，多家券商投行部人士表示，房地產(chǎn)上市公司再融資已經(jīng)松動并逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導(dǎo)向。

　　目前，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生微調(diào)。調(diào)控手段趨于市場化，特別是在舊城改造、棚戶區(qū)建設(shè)、保障房建設(shè)等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關(guān)建設(shè)的資金籌集壓力，二級市場再融資也將提供一定金融支持。

　　受此影響，涉及一級開發(fā)業(yè)務(wù)或從事保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造等業(yè)務(wù)的公司，由于符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，逐步迎來再融資放開的機遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬方發(fā)展、北京城建、長春經(jīng)開等房地產(chǎn)公司從事上述業(yè)務(wù)。

　　相比之下，純粹投向商品房住宅開發(fā)的再融資在短期內(nèi)尚未獲得“松綁”的跡象。僅從今年公布的房地產(chǎn)再融資方案來看，均沒有明確投向商品房住宅開發(fā)的“先例”，且已披露的預(yù)案還需要經(jīng)過股東大會或證監(jiān)會的審核。

　　除新湖中寶外，近期海印股份也披露了增發(fā)方案，募集資金將投向公司廣州國際商品展貿(mào)城——國際汽車展覽交易中心項目及補充流動資金。盡管投向商業(yè)地產(chǎn)項目，但海印股份的行業(yè)劃分并不屬于房地產(chǎn)業(yè)，不過這在一定程度上揭示出未來再融資可能在商業(yè)物業(yè)上出現(xiàn)松動的可能。

　　房企轉(zhuǎn)向“資源為王”

　　隨著地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化也愈發(fā)明顯。目前，大型房企已開始從“現(xiàn)金為王”向“資源為王”轉(zhuǎn)變，這體現(xiàn)為土地市場的日趨火爆。相比之下，中小房企的資金實力有限，土地儲備也大多集中在三四線城市，因此受項目結(jié)算波動的影響十分明顯。

　　僅從北京市場來看，今年前七月的土地市場成交火爆，大型房企繼續(xù)充當(dāng)市場主角。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京7月土地出讓金合計達到206.22億元。今年前7月，土地出讓金累計達到870.46億元。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，在錢緊的大趨勢下，部分現(xiàn)金寬裕、成本較低的大型房企將在土地市場繼續(xù)有所斬獲，中小房企在土地市場可能會受到資金影響而表現(xiàn)保守。

　　受制于資金實力有限，中小房企目前也面臨項目單一所引發(fā)的業(yè)績波動風(fēng)險。此次再融資有條件放開，是否能給符合融資條件的中小房企帶來轉(zhuǎn)機?對此，業(yè)內(nèi)人士的觀點不一。部分專家認為，再融資選擇性放開對于房企業(yè)績影響十分有限，在樓市長效調(diào)控機制尚未配套跟進前，地產(chǎn)再融資短期還不會全面放開。

（責(zé)任編輯：李建霞）