貴陽(yáng)樓市現(xiàn)狀 超級(jí)大盤壟斷市場(chǎng) 掌控定價(jià)權(quán)
2013-07-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：去年，貴陽(yáng)樓市曾“被鄂爾多斯”過(guò)一次，如今，因?yàn)閹讉�(gè)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)大盤再現(xiàn)，被某些地產(chǎn)專家預(yù)言“崩盤”。不過(guò)，克爾瑞研究中心在最新發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜》報(bào)告中，卻將貴陽(yáng)列為“中國(guó)房地產(chǎn)投資TOP50強(qiáng)”中的第29位。
面對(duì)如此相左的觀點(diǎn)，人們不禁要問(wèn)：貴陽(yáng)樓市的開(kāi)發(fā)前景到底如何?
多家貴陽(yáng)當(dāng)?shù)胤科蟮母邔尤耸勘硎�，他們并不回避�?dāng)前貴陽(yáng)樓市短期內(nèi)的供需失衡、剛需被透支及利潤(rùn)空間日趨收緊等核心問(wèn)題，但也絕非一些房地產(chǎn)專家所把玩的“數(shù)字游戲”，即便是千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)大盤，也基本上是分階段拿地開(kāi)發(fā)的。在城鎮(zhèn)化紅利面前，貴陽(yáng)樓市前景依然看好。只是，在本地超級(jí)大盤“花果園”和“未來(lái)方舟”等的壟斷定價(jià)下，后來(lái)者可能需要更好的產(chǎn)品、更高超的營(yíng)銷及融資能力，才能把市場(chǎng)“錢”景轉(zhuǎn)化為財(cái)報(bào)上漂亮的數(shù)字。
超級(jí)大盤林立
繼號(hào)稱“中國(guó)第一超級(jí)大盤”的花果園項(xiàng)目之后，如今貴陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再擴(kuò)容。據(jù)中地行貴陽(yáng)公司市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)，目前貴陽(yáng)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)項(xiàng)目有4個(gè)。其中，花果園項(xiàng)目總建筑面積達(dá)1830萬(wàn)平方米，目前這一“巨無(wú)霸”地位已被“中鐵·龍里生態(tài)城”項(xiàng)目取代，后者建筑體量為2000萬(wàn)平方米，“中天·假日方舟”為1400萬(wàn)平方米，“大川·白金城”達(dá)1600萬(wàn)平方米。
近來(lái)提出“貴陽(yáng)樓市也瘋狂”等觀點(diǎn)的中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛解釋稱，“貴陽(yáng)官方網(wǎng)站上已批的在建工程10000萬(wàn)多平方米，三口或四口之家可住500萬(wàn)人，而貴陽(yáng)目前僅340萬(wàn)人。也就是說(shuō)，貴陽(yáng)新城(觀山湖區(qū))可再裝一個(gè)貴陽(yáng)的人口，而貴州9個(gè)地州人口都往貴陽(yáng)流動(dòng)，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。”
“其實(shí)沒(méi)有外界說(shuō)的那么嚴(yán)重，有些開(kāi)發(fā)商是為了宣傳而制造概念，可能大量土地還沒(méi)有拿到。”俊發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)貴陽(yáng)公司總經(jīng)理張播說(shuō)。碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展品牌部總監(jiān)林偉營(yíng)也表示，公司現(xiàn)在拿到的土地才幾百畝。
中鐵置業(yè)貴陽(yáng)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)王成平亦表示，“總投資500億元的國(guó)際生態(tài)城項(xiàng)目，當(dāng)初規(guī)劃是3萬(wàn)畝，這是未來(lái)好些年的規(guī)劃，目前批下來(lái)的僅2000畝，即使是這2000畝，中鐵也是分步驟滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。”
貴陽(yáng)大川地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)朱晉儀亦稱，大川·白金城的最大投資量將會(huì)在明年，總投資額為500億元。
在中地行貴陽(yáng)公司市場(chǎng)研究部高級(jí)項(xiàng)目主任劉定坤看來(lái)，貴州省人口4000萬(wàn)，貴州是個(gè)沒(méi)有第二個(gè)大城市可以分流的中心單核城市，其城市化率要在10年后從目前33%達(dá)到57%，這個(gè)簡(jiǎn)單的人口轉(zhuǎn)移運(yùn)動(dòng)還將持續(xù)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)還會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。
超級(jí)大盤掌控定價(jià)權(quán)
業(yè)界公認(rèn)，貴陽(yáng)幾個(gè)超級(jí)大盤幾乎壟斷了市場(chǎng)并掌控了定價(jià)權(quán)。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽(yáng)市共銷售商品房近5萬(wàn)套，比去年同期增長(zhǎng)了25.4%;商品房均價(jià)4617元/平方米，同比僅增長(zhǎng)了1.5%。在前述總成交量中，位于南明區(qū)的花果園項(xiàng)目就售出了2.5萬(wàn)套，位居貴陽(yáng)各樓盤銷冠�；ü麍@項(xiàng)目銷售總監(jiān)孫浩對(duì)記者表示，花果園地處老城區(qū)，以成本價(jià)銷售。
劉定坤認(rèn)為，花果園成功的最大因素是其用地性質(zhì)，項(xiàng)目大部分屬于城中村舊改用地，相關(guān)稅費(fèi)大幅減免，行政審批一路綠燈，大大縮短了工程工期，使得銷售加速，為后期資金保障提供了來(lái)源。
王成平表示，“我不是特別樂(lè)觀。貴陽(yáng)超級(jí)項(xiàng)目靠低價(jià)快速回籠資金，1平方米才3000多塊錢，一些中小房企本身資金承受力較弱，經(jīng)營(yíng)壓力是蠻大的。”
劉定坤認(rèn)為，市場(chǎng)透支嚴(yán)重主要緣于多個(gè)大盤對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)力吸收，大部分即將入市項(xiàng)目由于缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政府導(dǎo)向、政策保障、價(jià)格吸引等，想取得如花果園的銷售業(yè)績(jī)不太現(xiàn)實(shí)。
在朱晉儀看來(lái)，貴陽(yáng)大盤前期基本上是微利，開(kāi)發(fā)商是靠后期大量人口的入駐，為項(xiàng)目商業(yè)帶來(lái)持續(xù)現(xiàn)金流。
“(花果園的)客戶主要來(lái)自地州，每個(gè)地州均有1名銷售經(jīng)理帶隊(duì)，每個(gè)銷售經(jīng)理有5萬(wàn)元/月的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。在分銷點(diǎn)上累計(jì)的客戶，每個(gè)周末派大巴車接到項(xiàng)目售樓部成交。”劉定坤說(shuō)。
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