世邦魏理仕：中國(guó)個(gè)人投資者海外置業(yè)或超萬(wàn)億

2013-07-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：7月18日，世邦魏理仕(全球知名的綜合性地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司)發(fā)布《中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報(bào)告》，預(yù)計(jì)中國(guó)個(gè)人投資者將有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　報(bào)告顯示，目前，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資者及機(jī)構(gòu)投資者總體而言資金相對(duì)充裕，但國(guó)內(nèi)可供選擇的投資渠道有限，加之面臨國(guó)內(nèi)外信貸環(huán)境差異、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值處于相對(duì)低谷等因素的影響，中國(guó)個(gè)人投資者、房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中國(guó)個(gè)人投資者熱衷海外地產(chǎn)投資的主要?jiǎng)訖C(jī)，已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值和增值。根據(jù)中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過一千萬(wàn)元人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來(lái)或有1.1萬(wàn)億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。以美國(guó)、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統(tǒng)移民及留學(xué)首選地，預(yù)計(jì)將會(huì)成為一定時(shí)期內(nèi)中國(guó)個(gè)人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。

　　《方興未艾——中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》

　　近日，世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布研究報(bào)告《方興未艾——中國(guó)資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》，報(bào)告顯示，目前，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資者及機(jī)構(gòu)投資者總體而言資金相對(duì)充裕，但可供其選擇的國(guó)內(nèi)投資渠道有限，加之面臨國(guó)內(nèi)外信貸環(huán)境差異、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值處于相對(duì)低谷等因素的影響，中國(guó)個(gè)人投資者、房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者在最近幾年不約而同地將目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　世邦魏理仕對(duì)中國(guó)個(gè)人投資者、企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者直接投資海外房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、動(dòng)機(jī)及未來(lái)趨勢(shì)等進(jìn)行了詳細(xì)研究。研究表明，中國(guó)個(gè)人投資者近年來(lái)熱衷于海外房地產(chǎn)投資，其主要?jiǎng)訖C(jī)已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值及增值。世邦魏理仕認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外尚處于試水階段：部分先行者意在借富裕人群境外置業(yè)的契機(jī)拓展海外市場(chǎng)，而另一部分則借此拓寬融資渠道及獲取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。在機(jī)構(gòu)投資者方面，盡管自2012年下半年中國(guó)保監(jiān)會(huì)開放國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金海外投資及房地產(chǎn)直接投資以來(lái)，尚未有獲正式證實(shí)的案例出現(xiàn)，但預(yù)計(jì)擁有大量低成本資金的國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資海外房地產(chǎn)的成功案例指日可待。中國(guó)主權(quán)基金已開始嘗試房地產(chǎn)直接投資，試圖從估值相對(duì)較低的海外核心物業(yè)投資中獲得資產(chǎn)增值及長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。

　　世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生指出：“盡管與中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的歷史相對(duì)較短，但鑒于當(dāng)前全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、機(jī)構(gòu)資金的成本、周期及風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，我們預(yù)計(jì)中國(guó)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及主權(quán)基金未來(lái)將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)直接投資，并著眼于回報(bào)穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，如國(guó)際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓等。中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒊蔀橹袊?guó)資金進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的生力軍。”

　　個(gè)人投資者：持續(xù)活躍

　　世邦魏理仕認(rèn)為，中國(guó)個(gè)人投資者近年活躍于投資海外房地產(chǎn)的主要原因有二：其一是自發(fā)動(dòng)因。作為國(guó)人熟悉的投資品種，個(gè)人投資者近年來(lái)越發(fā)看中海外房地產(chǎn)直接投資帶來(lái)的資產(chǎn)保值及增值，以及其能兼顧的移民及子女留學(xué)等功能。其二是無(wú)奈之舉。中國(guó)股市表現(xiàn)持續(xù)低迷，國(guó)內(nèi)金融產(chǎn)品品類相對(duì)欠缺、層次較為扁平，缺少短期/中期/長(zhǎng)期等全周期投資產(chǎn)品，而當(dāng)前日趨嚴(yán)厲的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資管控政策原本使有限的境內(nèi)投資渠道更加局促。

　　根據(jù)中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過一千萬(wàn)人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來(lái)或有1.1萬(wàn)億人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。在投資目的地方面，以美國(guó)、加拿大、澳大利亞等為代表的傳統(tǒng)移民及留學(xué)首選地，由于兼具市場(chǎng)容量大、物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低且鮮有限制海外資本投資本地物業(yè)的政策調(diào)控記錄等優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將會(huì)成為一定時(shí)期內(nèi)中國(guó)個(gè)人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。

　　房地產(chǎn)企業(yè)：試水階段

　　國(guó)內(nèi)富裕人群不斷增長(zhǎng)的海外置業(yè)需求驅(qū)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外市場(chǎng)。其次，在面臨政策性調(diào)控導(dǎo)致的銷售回款放緩及信貸持續(xù)收緊的預(yù)期下，部分房企進(jìn)軍海外以拓寬融資渠道降低資金成本，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)的靈活性。此外，在經(jīng)歷了近十年的快速發(fā)展之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。拿地難度增加、拿地成本上升，日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、不斷增大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略及運(yùn)營(yíng)管理等方面提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。部分大型房企通過與經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)外伙伴合作，一方面縮短了自身在海外市場(chǎng)的學(xué)習(xí)曲線，另一方面更通過吸收先進(jìn)的海外經(jīng)驗(yàn)反哺國(guó)內(nèi)實(shí)踐，進(jìn)一步提升自身實(shí)力。此外，海外多個(gè)市場(chǎng)在金融危機(jī)之后樓市受創(chuàng)、估值相對(duì)較低，或有投資獲利機(jī)會(huì)。

　　盡管近年來(lái)國(guó)內(nèi)房企海外投資案例不斷增加，企業(yè)規(guī)模、投資標(biāo)的、投資目的地亦逐漸呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，但世邦魏理仕認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外拓展仍處于試水階段，面臨諸多挑戰(zhàn)，投資前景亦有待繼續(xù)觀察。就房地產(chǎn)企業(yè)投資目的地而言，美國(guó)、加拿大、澳大利亞等透明度高的發(fā)達(dá)市場(chǎng)及與國(guó)內(nèi)地域毗鄰、文化背景近似的香港、新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)等亞洲市場(chǎng)將會(huì)成為未來(lái)開發(fā)商進(jìn)軍海外的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　機(jī)構(gòu)投資者：蓄勢(shì)待發(fā)

　　雖然目前還未有國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)海外投資的成功案例，但世邦魏理仕認(rèn)為中國(guó)保險(xiǎn)資金成功進(jìn)軍海外指日可待。一方面，在2012年獲準(zhǔn)進(jìn)行海外及房地產(chǎn)直接投資之前，中國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過購(gòu)置自用兼出租、自建自用、項(xiàng)目參股、合組公司及直接購(gòu)置等形式在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)直接投資方面已積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，保險(xiǎn)資金，尤其是壽險(xiǎn)資金，具有資金量大、成本低、償付周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，與成熟市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)所具有的增值潛力大且能夠獲取持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金收益的特點(diǎn)不謀而合。據(jù)估算，未來(lái)或有約144億美元的中國(guó)險(xiǎn)資將投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在主權(quán)基金方面，截至2012年底中國(guó)主權(quán)基金規(guī)模已達(dá)14,900億美元，居全球之首。盡管中國(guó)主權(quán)基金成立時(shí)間相對(duì)較晚，房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)也相對(duì)欠缺，但縱觀近10年來(lái)全球主權(quán)基金的投資流向及房地產(chǎn)累計(jì)投資額度，對(duì)比其他主要國(guó)際主權(quán)基金的現(xiàn)有投資組合，同時(shí)結(jié)合近年來(lái)中國(guó)主權(quán)基金在房地產(chǎn)直接投資領(lǐng)域的積極表現(xiàn)，世邦魏理仕認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)主權(quán)基金的海外房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)將會(huì)進(jìn)一步活躍。在投資目的地方面，鑒于亞太區(qū)優(yōu)質(zhì)商用地產(chǎn)的可投資物業(yè)規(guī)模仍相對(duì)有限，世邦魏理仕預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的目光將集中在投資回報(bào)穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，比如國(guó)際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。

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