摘要:“新國(guó)五條對(duì)市場(chǎng)的抑制性影響有限,住宅需求居高不下,房企拿地積極,拉動(dòng)住宅地價(jià)明顯上漲。”昨日(7月16日)國(guó)土資源部土地利用管理司中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告中,坦陳二季度地價(jià)上漲與政策影響有限密切相關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示,今年第二季度,全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米,環(huán)比增速為1.62%,較上一季度增加了0.15個(gè)百分點(diǎn),且已連續(xù)五個(gè)季度加速上升。其中,商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米,分別環(huán)比上漲2.06%、1.25%和1.34%。
中國(guó)指數(shù)研究院15日發(fā)布的報(bào)告也顯示,二季度百城住宅用地樓面均價(jià)同比持續(xù)大幅上漲,達(dá)到2008年以來(lái)同期最高水平,同時(shí)溢價(jià)率大幅上行。其中,北京樓面均價(jià)、溢價(jià)率均為十大城市最高。
談及二季度地價(jià)走高的原因,報(bào)告分析認(rèn)為主要受三方面因素影響。
首先,宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱于預(yù)期,但貨幣環(huán)境總體寬松,新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)預(yù)期強(qiáng)烈,市場(chǎng)對(duì)土地要素預(yù)期收益看高,在上述因素綜合作用下,地價(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)。同時(shí),部分地方政府債務(wù)償債期限將至,土地出讓收益仍為地方償債的主要資金來(lái)源,也在一定程度上維持了土地市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)。
其次,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向未變,但“新國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)的抑制性影響有限;住宅需求居高不下,房企拿地積極,拉動(dòng)住宅地價(jià)明顯上漲。
中央對(duì)新政執(zhí)行的不表態(tài)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的懸而未決成為推漲樓市成交量的動(dòng)力,從而推高地價(jià)。報(bào)告指出,二季度以來(lái),中央未對(duì)各地“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施情況表態(tài),加之新型城鎮(zhèn)化草案懸而未決,政策處于模糊空檔期,在“新國(guó)五條”落地力度低于預(yù)期的情況下,隨著調(diào)控政策效應(yīng)遞減,樓市整體依然延續(xù)此前的高溫?zé)岫,?gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷再次出現(xiàn)一致看漲,房屋交易市場(chǎng)回暖。
再次,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整下政策預(yù)期向好,多地明顯加大新興產(chǎn)業(yè)用地支持力度,加之成本因素的剛性提升,是工業(yè)地價(jià)漲幅擴(kuò)張的重要原因。
報(bào)告認(rèn)為,上半年市場(chǎng)資金對(duì)樓市熱情不減,依靠房屋進(jìn)行資產(chǎn)保值增值的偏好未改。房屋市場(chǎng)熱銷(xiāo),刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的需求,房企一方面受益于前期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好,資金回籠速度加快,自有資金較為充足,另一方面得益于融資渠道的拓展,融資能力不斷提高,企業(yè)資金相對(duì)充裕。加上一些高價(jià)地成交釋放出向好信號(hào),市場(chǎng)對(duì)樓市、地市普遍比較樂(lè)觀,房企拿地策略由“審慎”變?yōu)?ldquo;積極”,由此引發(fā)住宅地價(jià)漲幅較上一季度呈現(xiàn)明顯擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。
對(duì)此,中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析指出,2012年下半年以來(lái),新房銷(xiāo)售市場(chǎng)良好,使得開(kāi)發(fā)商資金充足,同時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備需求增加;融資環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)及“新國(guó)五條”政策執(zhí)行力度小于預(yù)期,使得開(kāi)發(fā)商看好后市;同時(shí),主要城市集中供地,土地市場(chǎng)在2012年下半年逐漸回暖,2013年上半年回復(fù)至往年行情。在政策不會(huì)發(fā)生重大變化的前提下,預(yù)計(jì)2013年土地市場(chǎng)維持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
有分析指出,值得注意的是,國(guó)土部公布的報(bào)告是其設(shè)定的固定監(jiān)測(cè)點(diǎn),根據(jù)土地市場(chǎng)變化情況測(cè)算的土地評(píng)估價(jià)格,并非土地的實(shí)際成交價(jià)格。專(zhuān)家認(rèn)為,今年二季度土地市場(chǎng)“地王”頻出,實(shí)際交易價(jià)格高于國(guó)土部評(píng)估的水平。
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