開發(fā)商“斷臂”源于缺錢 多地“地王”被收回

摘要：近段時(shí)間以來，南京、杭州、北京、武漢等地先后收回多塊曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”，引發(fā)市場(chǎng)一片欷歔。這是地方政府清理閑置土地的鐵腕行動(dòng)還是開發(fā)商資金捉襟見肘的無奈之舉?在當(dāng)前房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，“地王”被收的鬧劇是否將頻繁上演?

　　多地“地王”被收回

　　“地王”向來命運(yùn)多舛。7月5日傍晚，南京市國(guó)土資源局發(fā)布公告稱：經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下關(guān)濱江江邊路以西2號(hào)地塊因故終止出讓程序。

　　這幅土地去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價(jià)拿下，成為當(dāng)時(shí)南京市的“地王”。2010年9月，中冶置業(yè)曾以200億元拿下2號(hào)地塊毗鄰的另外兩塊地。三幅土地連成整體總面積達(dá)到236萬平方米，總價(jià)256.54億元，成為全國(guó)當(dāng)之無愧的“地王”。

　　實(shí)際上，不僅南京，這股回收“地王”之風(fēng)早已席卷全國(guó)，北京、深圳等地均對(duì)長(zhǎng)期閑置的“地王”進(jìn)行了回收。5月份，武漢市國(guó)土局發(fā)布公告，宣布無償收回4宗黃金地段地塊。其中，位于精武路一商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，合同簽訂時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近20年，至今仍是一塊“凈地”。

　　6月底，雅戈?duì)栃�布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊。這兩塊地是2010年杭州市的“地王”項(xiàng)目之一。當(dāng)時(shí)，雅戈?duì)柗謩e以12.56億元和11.65億元的價(jià)格拿下。

　　自去年底以來，國(guó)土資源部要求各省市加強(qiáng)對(duì)“地王”的控制，避免在住宅、商服用地供應(yīng)中出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。國(guó)土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

　　開發(fā)商“斷臂”源于缺錢

　　去年7月1日修訂實(shí)施的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置超過1年將征收土地出讓金20%的閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)。

　　不過，這一規(guī)定并未助力地方政府收回所有閑置土地，總有開發(fā)商想盡辦法逃避政策監(jiān)管。市場(chǎng)人士介紹，一些小開發(fā)商拿地后，找來另一家公司，虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，以土地作為質(zhì)押，債權(quán)方再提起訴訟，地塊就作為標(biāo)的物被凍結(jié)無法開發(fā)。還有更簡(jiǎn)單的方法是，開發(fā)商找出拆遷遇阻、規(guī)劃變更等理由，就輕松地申請(qǐng)到延期開發(fā)。

　　“其實(shí)，開發(fā)商預(yù)期到未來收益可能過低甚至虧本，所以寧愿政府把地收走。”武漢福星惠譽(yù)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理姚澤春一語道破天機(jī)。他說，這些地塊大多是在土地市場(chǎng)火熱的時(shí)候，開發(fā)商花高價(jià)錢搶購(gòu)來的，持續(xù)的樓市調(diào)控政策擠壓了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率，一些開發(fā)商資金壓力加大，如果開發(fā)出來，虧損可能遠(yuǎn)超過預(yù)付定金，所以甘愿被收回。

　　雅戈?duì)柕睦Ь骋沧C實(shí)了這一點(diǎn)。2010年11月拿地后，雅戈?duì)栔恢Ц读?.8億元定金，后續(xù)款項(xiàng)遲遲未能到位。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然定金將不予返還，但雅戈?duì)栆庾R(shí)到，在高庫(kù)存的壓力下，公司現(xiàn)金流緊張，如果繼續(xù)經(jīng)營(yíng)這塊地，將來的損失將大于4.8億元，因此選擇“斷臂”自救。

　　同樣，財(cái)務(wù)狀況不佳也是中冶“割肉”放棄土地的主要原因。中冶2012年年報(bào)顯示，當(dāng)年虧損約69億元。雖對(duì)南京“地王”支付11.3億元保證金，由于財(cái)務(wù)吃緊，對(duì)于后續(xù)開發(fā)的巨額投入“捉襟見肘”，無奈之下選擇放棄。

　　近期地王被收回事件

　　5月：武漢國(guó)土資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，宣布無償收回4宗閑置近20年土地。

　　6月20日：雅戈?duì)枖M解除杭州申花地塊協(xié)議，該地塊總價(jià)24.21億元，樓面價(jià)超1.7萬元/平方米。

　　7月5日：中冶置業(yè)南京濱江2號(hào)地被南京市終止出讓，該地塊總價(jià)56.2億。

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