房地產(chǎn)基礎(chǔ)市場(chǎng)回暖 房地產(chǎn)信托仍將“高燒”

摘要：隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然升溫后，房地產(chǎn)信托也隨之重新升溫，并持續(xù)“高燒”中。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2013年前6個(gè)月共成立344款房地產(chǎn)信托，募集資金1080.92億元，占總成立規(guī)模的33.84%，較去年全年21.83%的占比提升約12個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)信托成為信托資金最主要的投向。

　　房地產(chǎn)信托火熱

　　自2011年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)信托的發(fā)行也一度陷入低潮，失去了昔日的光環(huán)，淹沒(méi)在眾多房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的列隊(duì)里。

　　市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，始于今年2月“新國(guó)五條”發(fā)布之后。

　　用益信托研究室研究員帥國(guó)讓在接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，從1～6月份的成立數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模在經(jīng)歷了前段時(shí)間的小波動(dòng)之后，取代去年的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托重新坐上成立規(guī)模頭把交椅，并且其成立規(guī)模占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年22%～23%的范圍。

　　“從市場(chǎng)層面來(lái)看，房地產(chǎn)信托重新回到舞臺(tái)中央應(yīng)該是在5月份，距離‘新國(guó)五條’發(fā)布兩個(gè)月之后，在多個(gè)投資領(lǐng)域受限的背景下，房地產(chǎn)信托全面勝出。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

　　6月是房地產(chǎn)信托強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的一個(gè)月。根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)領(lǐng)域共募集資金172.39億元，占總成立規(guī)模的33.84%。萬(wàn)達(dá)、旭輝、泰達(dá)等國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)紛紛成為融資主角。

　　“今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托一直是比較主要的業(yè)務(wù)之一，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了房地產(chǎn)信托恢復(fù)增長(zhǎng)的基調(diào)，尤其是‘新國(guó)五條’中有被視為利好房地產(chǎn)開發(fā)的兩則條款，在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期比較看好的同時(shí)，房地產(chǎn)信托的強(qiáng)勢(shì)回歸也不乏帶有信托版‘龐氏騙局’的色彩，因?yàn)榻衲甓�季度是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期，很多是用來(lái)借新還舊的。”帥國(guó)讓表示。

　　普益財(cái)富研究員范杰認(rèn)為，房地產(chǎn)基礎(chǔ)市場(chǎng)回暖以及部分項(xiàng)目續(xù)貸等促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的回歸，房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品平均成立規(guī)模最高，為2.71億元，環(huán)比增加24.19%。但是預(yù)期收益率沒(méi)有延續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域1至2(不含)、2至3(不含)年期產(chǎn)品平均預(yù)期收益率分別上漲0.89和0.32個(gè)百分點(diǎn)至10.59%和10.76%，3年以上產(chǎn)品平均預(yù)期收益率則下跌1.58個(gè)百分點(diǎn)至10.58%。因此只能說(shuō)是回歸，還談不上強(qiáng)勢(shì)回歸。

　　風(fēng)險(xiǎn)可控

　　房地產(chǎn)信托如此強(qiáng)勢(shì)的回歸姿態(tài)除了與房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期增強(qiáng)密切相關(guān)外，也與房地產(chǎn)信托第二波兌付高峰來(lái)臨在時(shí)點(diǎn)上高度契合。根據(jù)中金公司預(yù)計(jì)，2013年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元，峰值出現(xiàn)在2013年年中。

　　房地產(chǎn)信托強(qiáng)勁反彈的背后也恰是信托兌付第二波洪峰的來(lái)臨之際，兌付風(fēng)險(xiǎn)也因此成為其強(qiáng)勢(shì)回歸后的關(guān)鍵所在。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)信托的復(fù)出，其強(qiáng)勁反彈的融資規(guī)模在為地產(chǎn)企業(yè)注入大量資金的同時(shí)，也緩解了即將到來(lái)的信托兌付高峰。市場(chǎng)在做多房地產(chǎn)信托的同時(shí)，也在一定程度上緩釋了兌付風(fēng)險(xiǎn)，解決了地產(chǎn)商的流動(dòng)性問(wèn)題，也就是解決了房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　范杰也同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)大規(guī)模的、區(qū)域性的風(fēng)險(xiǎn)基本上不存在。房地產(chǎn)信托的“高燒”仍將持續(xù)。

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