商業(yè)地產(chǎn)“黃金時代”背后 警惕“泡沫”隱現(xiàn)

摘要：從市場來看，商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購、限貸等政策影響，從去年年末到今年上半年，商鋪、寫字樓、公寓等類型商業(yè)地產(chǎn)都比較火熱。面對商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪投資的火爆，經(jīng)常是一鋪難求，但實際上目前租金回報率并不高，可能要很長時間才能收回成本了，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，機(jī)遇伴風(fēng)險不宜盲目更風(fēng)。

　　受國家對房產(chǎn)市場持續(xù)多年的宏觀調(diào)控，使住宅地產(chǎn)越來越難做，住宅地產(chǎn)投資前景不明。但新型城鎮(zhèn)化的到來，又似乎進(jìn)一步使人們看到了商業(yè)地產(chǎn)的“無限商機(jī)”，眾多開發(fā)商爭相涉足、紛沓而至、盲目轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，甚至連非房地產(chǎn)行業(yè)的家電企業(yè)都紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，一時間，商業(yè)地產(chǎn)紅遍大江南北，且有愈演愈烈之勢，房地產(chǎn)下一個競爭激烈的“角力場”也將逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

       在很多城市發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)包括大型國企，都在國內(nèi)很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，轉(zhuǎn)手再增值。但從長遠(yuǎn)來看，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要理性，適合城市發(fā)展并切實可行的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式成關(guān)鍵。

　　以城市綜合體為例，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)過熱現(xiàn)象并非僅存在于一線城市及各大熱點城市。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心此前發(fā)布報告稱，珠海、�？凇�銀川、西寧四個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%。更有甚者，一些中小城市動不動也搞數(shù)十萬平方米的城市綜合體。值得反問的是，一個幾十萬人口的城市開發(fā)幾十萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，能“養(yǎng)活”嗎?我們的開發(fā)商有沒有統(tǒng)計過，城市的人均商業(yè)面積是多少?我們的人均可支配收入夠不夠“養(yǎng)活”所開發(fā)的商業(yè)面積?

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資開發(fā)過熱隱藏的問題，主要表現(xiàn)在以下五個方面：貪大求全，不顧項目所在地的實際情況與需求;業(yè)態(tài)雷同、簡單復(fù)制，把一個相同的東西放在許多不同的地方;不能應(yīng)地制宜地進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，忽視項目地的“商業(yè)基因”，從而遺失歷史商脈商氣;建筑缺少地域特色，喪失“城市記憶”且與業(yè)態(tài)和運營模式的匹配度不夠;缺少科學(xué)的投融資規(guī)劃，無法保障項目按節(jié)奏順利開發(fā)運營。

　　在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)時，要遏制投機(jī)資本過度進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。在很多城市發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)包括大型國企，都在國內(nèi)很多城市圈地，占多用少，甚至占而不用，坐等升值，轉(zhuǎn)手再增值。一些開發(fā)商想開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但沒有做很好的政策設(shè)計和內(nèi)部機(jī)制設(shè)計，項目出來后，只要你想買他就賣，層層轉(zhuǎn)手，最終造成價格很高，誰也入駐不起。這樣就會導(dǎo)致泡沫地產(chǎn)的出現(xiàn)。

　　我們知道，商業(yè)地產(chǎn)不同于一般意義上的住宅地產(chǎn)。一方面，它的成敗包含了眾多因素：行業(yè)背景、區(qū)位環(huán)境、城市發(fā)展、競爭對手等等綜合因素，缺一不可。選址不佳、規(guī)模不當(dāng)、業(yè)態(tài)不準(zhǔn)、管理運營不善等等任何一個因素都會影響到項目的總體發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)是緊密相連的，它不能脫離消費群體，因此商業(yè)地產(chǎn)也不是很容易產(chǎn)生泡沫。但也不能大意，因為商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險就在于產(chǎn)生泡沫。商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代依然存在，但如果以現(xiàn)在的趨勢繼續(xù)上漲，恐怕會接近尾聲。

　　另一方面，在看似利潤豐厚的表象下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前商鋪投資的火爆，經(jīng)常是一鋪難求，但實際上目前租金回報率并不高，可能要很長時間才能收回成本了，業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，機(jī)遇伴風(fēng)險不宜盲目更風(fēng)。

　　鑒于此，提醒投資者，機(jī)遇伴風(fēng)險不宜盲目更風(fēng)。

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