山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：加速前行中仍然存在羈絆

2013-03-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：苓苓

摘要：去年山西省房地產(chǎn)投資首破千億元大關(guān)，但是欣欣向榮的市場(chǎng)背后仍存在不少問(wèn)題。

　　如果單從數(shù)字上考量，這個(gè)數(shù)字無(wú)疑令人歡欣鼓舞—據(jù)省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首破千億元大關(guān)——全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1010.5億元，同比增長(zhǎng)27.9%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)46.2%，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)16.6%和31.5%。

　　數(shù)字上的大幅增長(zhǎng)標(biāo)志著我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)步入了快車(chē)道。自2008年以來(lái)，我省開(kāi)發(fā)投資以每年新增100多億元的速度發(fā)展，整體發(fā)展水平逐年提高。上一年房地產(chǎn)投資破千億元大關(guān)的同時(shí)，其增速比全國(guó)水平快了11.7個(gè)百分點(diǎn)，居中部第1位，居全國(guó)第8位。

　　但是，縱觀我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，增速的大幅提升一方面說(shuō)明我省房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，一方面也反映出投資總量不足、占比低、企業(yè)實(shí)力弱、城市投資不足等問(wèn)題。與全國(guó)乃至周邊省份相比較，我省在市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展結(jié)構(gòu)、城市規(guī)模、省會(huì)城市發(fā)展等方面差距較大。

　　無(wú)“龍頭”：市場(chǎng)缺乏引領(lǐng)力量

　　2013年3月1日，大同市的杜海天(化名)坐在自己的辦公室，有點(diǎn)焦慮地等待某國(guó)有銀行信貸部門(mén)的工作人員前來(lái)洽談融資業(yè)務(wù)，這是他這個(gè)星期會(huì)見(jiàn)的第3撥投融資“客人”了。曾經(jīng)是坐擁數(shù)億元的煤老板，而今拿出幾百萬(wàn)元都有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘，因?yàn)樗馁Y金全部都投在了自己并不熟悉的房地產(chǎn)項(xiàng)目上。而當(dāng)國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，金融企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)公司卡緊了喉嚨，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)赫然眼前。

　　作為一名實(shí)力稍遜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，杜海天面臨的是我省眾多房地產(chǎn)企業(yè)的共同難題——資金缺乏，實(shí)力較弱，市場(chǎng)承受能力差。我省雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不少，但是缺“龍頭”企業(yè)的引領(lǐng)。

　　據(jù)介紹，2012年初，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)為2156家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)僅為9家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)個(gè)數(shù)為121家，具有二級(jí)及以上資質(zhì)的企業(yè)占全省的比重僅為6%，比全國(guó)平均比重低5.1個(gè)百分點(diǎn)。而其中投資規(guī)模在億元以上項(xiàng)目的企業(yè)個(gè)數(shù)僅為203家，開(kāi)發(fā)投資完成681.3億元，占全省開(kāi)發(fā)投資的比重高達(dá)86.2%。這意味這一成不到的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著全省八成以上的房地產(chǎn)投資。

　　2011年，我省每個(gè)企業(yè)平均開(kāi)發(fā)投資額僅為3665萬(wàn)元，比全國(guó)平均水平少3324萬(wàn)元;每個(gè)企業(yè)平均銷(xiāo)售收入僅為1534萬(wàn)元，比全國(guó)平均水平少3182萬(wàn)元;每個(gè)企業(yè)平均資產(chǎn)1.3億元，比全國(guó)平均水平少約1.9億元;資產(chǎn)負(fù)債率為85.3%，比全國(guó)平均水平高9.9個(gè)百分點(diǎn)。由此表明，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然數(shù)量多，但負(fù)債率較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中容易處于劣勢(shì)，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

　　無(wú)“重力”：發(fā)展滯后不均衡比重下降

　　通過(guò)數(shù)據(jù)顯示，與全國(guó)、周邊及中部省份比較，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)存在著投資總量小、占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重低、對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率不足、發(fā)展明顯滯后、城市發(fā)展不均衡等問(wèn)題。

　　雖然破了千億投資大關(guān)，且投資主力在于民營(yíng)企業(yè)，但是從開(kāi)發(fā)投資總量來(lái)看，我省始終居周邊及中部六省末位。從占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重來(lái)看，2011年，我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為10.7%，比全國(guó)平均比重低9.1個(gè)百分點(diǎn)。2011年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)的比重僅為1.3%，低于周邊及中部其它省份，僅是鄰省河北的1/4。從開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率來(lái)看，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率僅為12.5%，比全國(guó)平均水平低10個(gè)百分點(diǎn)。

　　近5年來(lái)，全省房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重一再下降，不足全國(guó)平均水平的一半。由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重與全國(guó)的發(fā)展形勢(shì)恰恰相反，不但沒(méi)有成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第N極，還呈逐年下降的趨勢(shì)。

　　據(jù)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，我省11個(gè)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資極不平衡，太原和大同兩市占據(jù)了全省的半壁江山。2012年，太原、大同兩市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資合計(jì)完成近500億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)半。這從各市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平考慮，也是不太正常的。

　　無(wú)“大牌”：“晉”字號(hào)有待打造

　　在省城太原，從南至北、自東向西，富力城、恒大、萬(wàn)達(dá)、星河灣、萬(wàn)科等全國(guó)知名房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目如熠熠生輝的串珠將省城點(diǎn)綴，這些知名品牌藉其雄厚的 “造城”實(shí)力以及大量的廣告投放深入廣大消費(fèi)者群體。從2008年開(kāi)始，這些房企陸續(xù)登陸我省，拉動(dòng)了山西房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。以富力城、恒大、萬(wàn)達(dá)、星河灣、萬(wàn)科、首開(kāi)、海爾、茂業(yè)、綠地、合生創(chuàng)展等十家企業(yè)為例，2012年，十家企業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成過(guò)百億元，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一成有余。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，未來(lái)幾年，有近八成的全國(guó)知名房企會(huì)逐漸將投資重點(diǎn)放至二線乃至三線城市。

　　品牌是企業(yè)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)，是在市場(chǎng)深度調(diào)整中獲勝的關(guān)鍵。萬(wàn)科自稱(chēng)是“全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商”;截至去年上半年，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)近2000億元;綠地集團(tuán)是中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)和中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一……知名房地產(chǎn)品牌資金雄厚、融資渠道多樣、開(kāi)發(fā)理念成熟、市場(chǎng)運(yùn)作嫻熟，同時(shí)，其帶來(lái)的品牌建設(shè)、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)營(yíng)銷(xiāo)等方面的新理念，也促進(jìn)了全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平的提高。

　　然而，與會(huì)念經(jīng)的“外來(lái)和尚”相比，作為二線城市和中部地區(qū)，我省自有品牌的發(fā)展相形見(jiàn)絀。

　　2012年，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，我省僅有辰興房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(372位)、山西鑫大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(452位)、山西恒實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(498位)等三家企業(yè)上榜。沒(méi)有“大牌”，這與我省房企實(shí)力弱、盤(pán)子小有著直接的關(guān)系。

　　我省房地產(chǎn)企業(yè)投資首次突破千億元大關(guān)，且增速良好，說(shuō)明隨著住房體制改革的深化，全省房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有、由小到大，正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)，房地產(chǎn)逐漸拉近與全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。但是同樣是快跑，我省因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后、城市規(guī)模普遍較小、住宅供應(yīng)不合理以及房企囤地過(guò)多等原因，跑姿略顯疲憊。

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