調(diào)控下的三四線樓市慘淡 每平方米只賺二百塊錢
2013-02-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：優(yōu)等心
摘要：每一次房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)或調(diào)整，都會(huì)通過產(chǎn)業(yè)鏈條的傳導(dǎo)，波及到這個(gè)偏遠(yuǎn)海邊小鎮(zhèn)，影響這里的就業(yè)市場(chǎng)和資金面供給。
馬鼻鎮(zhèn)位于福州市連江縣東北部，人口不過5萬。但是，從這個(gè)小鎮(zhèn)走出世紀(jì)金源等大大小小幾十家開發(fā)商和承建商，幾乎家家戶戶都與建筑業(yè)息息相關(guān)。
上世紀(jì)90年代，馬鼻鎮(zhèn)產(chǎn)生了第一批由包工頭轉(zhuǎn)型而來的開發(fā)商，被稱為“建筑之鄉(xiāng)”。官方資料顯示，馬鼻鎮(zhèn)在全國注冊(cè)的建筑公司和房地產(chǎn)企業(yè)超過50家，這些企業(yè)業(yè)務(wù)范圍遍及湖北、山東、江西、四川等省份的眾多三四線城市。
多年來，馬鼻鎮(zhèn)地產(chǎn)業(yè)形成了自己獨(dú)特的“生態(tài)圈”：下游建筑隊(duì)墊資，減輕了地產(chǎn)商的開發(fā)成本；同時(shí)建筑施工積累回流的民間資金，又通過入股、民間借貸等形式再參與到開發(fā)環(huán)節(jié)，通過這樣的圈內(nèi)資金循環(huán)，當(dāng)?shù)鼐用竦纳钪饾u富裕起來。
“有時(shí)候大家坐到一塊，都開玩笑說，我們都是開發(fā)商啊。”當(dāng)?shù)厝嗽S力(化名)告訴本報(bào)記者，當(dāng)?shù)卦S多企業(yè)都由親戚朋友出資合股成立，投資額從幾十萬元到上千萬元不等。“有的地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)村子的人都有入股投資。”
實(shí)際上，每一次房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)或調(diào)整，都會(huì)通過產(chǎn)業(yè)鏈條的傳導(dǎo)，波及到這個(gè)偏遠(yuǎn)海邊小鎮(zhèn)，影響這里的就業(yè)市場(chǎng)和資金面供給。
幾年前市場(chǎng)好的時(shí)候，稍有資金實(shí)力的承建商四處集資出擊，買地搞開發(fā)；他們與一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、欲行土地財(cái)政而無門的地方政府一拍即合。
然而，2010年本輪調(diào)控以來，樓市分化加劇，一線城市去年已率先回暖，而部分三四線城市由于供應(yīng)過剩，消化庫存的壓力很大。而馬鼻鎮(zhèn)的開發(fā)商和承建商的業(yè)務(wù)卻集中在二三四線城市。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除世紀(jì)金源這樣的大型企業(yè)，相當(dāng)多的開發(fā)商都存在資金壓力。
在西安市區(qū)，來自馬鼻鎮(zhèn)的開發(fā)商就有10家左右，樓盤建筑面積達(dá)二十多萬平方米。“賣得不好，銷售出去的只占30%左右。”許力表示。
入股房地產(chǎn)開發(fā)的丘慎(化名)表示，他投資的山東省某縣，最近兩年房價(jià)漲幅很小。“我本來以為這里的房價(jià)能漲上去，但現(xiàn)在刨去建安成本和各種稅費(fèi)，每平方米只能賺二三百塊錢，這不夠付利息。”
由于2010年前后樓市狂飆，許多投資者以民間借貸資金進(jìn)入，2%月利折合成24%的年利率，讓許多中小開發(fā)商的資金鏈承受巨大壓力。
一家銀行的信貸主管郭先生透露，在市場(chǎng)低迷時(shí)，一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目曾向他咨詢做信托融資，但由于馬鼻鎮(zhèn)地產(chǎn)商多屬中小型房企，并不符合銀監(jiān)會(huì)信托融資要求，只得作罷。
本來樓市調(diào)控帶來的樓市波動(dòng)，令馬鼻鎮(zhèn)一些民眾的投資心態(tài)發(fā)生了微妙變化：一些項(xiàng)目的后續(xù)投資不再追加了，有的甚至還撤資退股，更多的人覺得還是建筑施工比較靠譜，畢竟投資周期短，風(fēng)險(xiǎn)較低。
“年利潤率能達(dá)到20%就已經(jīng)很好了。”開發(fā)商任午(化名)表示，五六年前，這個(gè)數(shù)字基本在30%以上。
不過，利潤率縮水，并不代表投資機(jī)會(huì)盡失。任午身邊的不少朋友仍在買地?cái)U(kuò)張，而他則相對(duì)謹(jǐn)慎：“這幾年房地產(chǎn)應(yīng)該還可以做，局部地區(qū)還有機(jī)會(huì)，但我個(gè)人認(rèn)為也就5年時(shí)間了，5年后我可能會(huì)轉(zhuǎn)行。”
任午在考察市場(chǎng)時(shí)，主要看一個(gè)城市的土地供應(yīng)量。他舉了江西某地級(jí)市的例子，該市只有50萬城市人口，存量房卻達(dá)到300萬平方米，正在報(bào)建還有約200萬平方米建筑面積。“這完全是天量，存量房足夠賣5到10年了，完全不適合投資。”
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