易憲容：樓市泡沫正在破滅 將蔓延至一線城市
2013-02-21 來源：0352房網(wǎng) 編輯：履霜
提要：北京的房價上漲到每平方米3萬元了，那么這種房價上漲趨勢是不是進入政府房價統(tǒng)計指標內(nèi)。當前一線城市房價上漲不僅與2012年穩(wěn)增長政策而讓國內(nèi)銀行信貸放松有關，也與當前大炒特炒經(jīng)濟發(fā)展的“城鎮(zhèn)化”有關。
如果以設置房價上漲政策容忍度來掩蓋住房市場現(xiàn)實搜狗，并以此來保護住房市場這個巨大的既得利益集團，而不是如當前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國的住房市場及產(chǎn)業(yè)結構要得以調(diào)整，中國要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟增長，難度是相當大的
從2012年下半年開始，國內(nèi)房價上漲基本上成了一種趨勢，而且這種趨勢延伸到2013年1月更是顯示高燒不退。最新數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線城市的住房市場更出現(xiàn)量價齊升的繁榮。比如，北京1月二手房房價突破3萬，同比上漲36%;上海1月商品住宅累計成交面積為88.6萬平方米;深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史最高水平等。有人認為圖行天下，2013年國內(nèi)房價暴漲的可能性不大，政府會允許房價小幅上漲，結合通脹率、收入增幅以及國家年度經(jīng)濟增長目標等判斷，預計政府部門對于房價的忍耐度不會超過10%。
也就是說，面對當前一線城市房價上漲，存在著這么一種輿論，那就是當前房價上漲是合理的，只要這種上漲保持在10%的容忍度內(nèi)，就不會有更嚴厲的調(diào)控措施出臺，并以此來左右住房市場預期。在他們看來，在這種情況下，既不會觸動巨大的住房市場的既得利益，也能夠保持所需要的經(jīng)濟增長。
其實有幾個問題需要解決：
一是當前房地產(chǎn)市場泡沫能否持續(xù)？北京市的住房平均價格上漲到了每平方米3萬，自住需求的居民有沒有能力購買？當前一線住房市場量價齊升的需求放大是不是自住需求？如果不是，當前進入市場的需求又是什么？可以說，房價漲得如此之高，自住需求的居民進入住房市場的比例很小，而投機投資需求進入市場的占比較高。因為，房價持續(xù)上漲的預期一定會催生出巨大的投資性需求、投機性需求、及其后的恐慌性購買需求等非自住需求�？梢哉f焦點裝修家居網(wǎng)，只要樓市有賺錢效應，只要當前政策的信貸政策及稅收政策不改變，這些主導市場的投資性需求就會突破現(xiàn)有的各種限制政策涌入市場。如果政府要讓整個住房市場保持在以投機投資的市場，那么這個市場要轉型，房地產(chǎn)市場要得到調(diào)整就很難實現(xiàn)。房價也只能上升直到房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。
二是北京的房價上漲到每平方米3萬元了，那么這種房價上漲趨勢是不是進入政府房價統(tǒng)計指標內(nèi)�？梢哉f，從近10年國內(nèi)住房上漲官方統(tǒng)計指標來看，其上漲幅度都比較小，與現(xiàn)實的房價上漲情況差距較大。比如，當前北京二手房房價與10年前北京市場房價相比至少上漲了6倍以上，但是這個漲幅度根本沒有記入政府房價統(tǒng)計指標體系內(nèi)。因此，如果真有所謂設置的住房上漲容忍度10%，那么相關職能部門要讓當?shù)刈》績r格上漲保持在這種容忍度范圍內(nèi)也不難實現(xiàn)。
三是當前國內(nèi)住房市場，由于住房性質(zhì)的不動性，它早就分割為無數(shù)個價格與需求差異很大的市場。而這些差異很大的市場現(xiàn)有所面臨的問題也不一樣。不過焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，有一點則是國內(nèi)住房市場的一般性，即前十年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，比如溫州、鄂爾多斯、海南等。而這種正在破滅的房地產(chǎn)泡沫會不會向國內(nèi)其他城市蔓延，特別是會不會向一線城市蔓延？可以說，房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的。只不過，市場預期當前的房地產(chǎn)信貸政策與稅收政策不會變化(設置房價上漲容忍度就是以此來左右這種預期)，投機投資者就會繼續(xù)看好房價上漲。但是當上述政策改變及市場預期逆轉時，房地產(chǎn)泡沫的破滅態(tài)勢就會也由現(xiàn)有幾個城市向更多的城市蔓延goodfeel，最后蔓延到一線城市。
四是當前一線城市房價上漲不僅與2012年穩(wěn)增長政策而讓國內(nèi)銀行信貸放松有關，也與當前大炒特炒經(jīng)濟發(fā)展的“城鎮(zhèn)化”有關。
十八大后，新一任領導集體本來對有質(zhì)量的城鎮(zhèn)化說得十分清楚，城鎮(zhèn)化就是讓農(nóng)民進入城市并成為市民，但是房地產(chǎn)市場則把這個概念炒作成了住房市場投資快速增長及住房需求涌現(xiàn)。在這種情況下，強化了住房投資投機者進入市場的預期。因為當大量人涌入城市，住房需求就會大量增加goodfeel，房價一定會上漲。因此，投機客率先進入市場，以便得到更高收益。房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房市場價格主導者，采取種種推高房價的伎倆，帶動二手房市場價格進一步上升。但實際上，就當前的住房價格而言，國內(nèi)目前在城里的85%以上的老百姓根本就沒有能力進入這種高房價的市場，更不用說收入水平僅為城市居民三分之一的農(nóng)民了。農(nóng)民無法進城，中國的城鎮(zhèn)化從何而來？可以說，就當前中國住房市場的現(xiàn)實來看，莫說巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅會給整個國家?guī)斫鹑陲L險與經(jīng)濟危機鹿鼎記，只是就高房價根本無法讓農(nóng)民進城而言，中國的城鎮(zhèn)化在這種情況如何來現(xiàn)實？
總之，就當前國內(nèi)住房市場的現(xiàn)狀而言，如果以設置住房價格上漲的政策容忍度來掩蓋住房市場現(xiàn)實，并以此來保護住房市場這個巨大的既得利益集團，而是如當前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國的住房市場及產(chǎn)業(yè)結構要得以調(diào)整，中國要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟增長，難度是相當大的。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
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