畢曉哲：三四線城市樓市陷僵局需懸崖勒馬
2013-01-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
摘要：目前，三四線城市房地產(chǎn)陷入僵局，“本地人買(mǎi)不起，外地人不來(lái)買(mǎi)”現(xiàn)象的產(chǎn)生，與極不合理的房?jī)r(jià)有關(guān)，更與盲目投資之下供求嚴(yán)重失衡有關(guān)。
“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，如果市場(chǎng)還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣(mài)土地，推高房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。
目前，三四線城市房地產(chǎn)陷入僵局，“本地人買(mǎi)不起，外地人不來(lái)買(mǎi)”現(xiàn)象的產(chǎn)生，與極不合理的房?jī)r(jià)有關(guān)，更與盲目投資之下供求嚴(yán)重失衡有關(guān)。“供大于求”是目前三四線城市房地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀，如果這一現(xiàn)狀不能得到盡快改觀，其負(fù)面效應(yīng)不容小覷。為什么在時(shí)下政策調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，一二線城市樓市反而持續(xù)穩(wěn)定向好，而獨(dú)獨(dú)原本看好的三四線城市如此“低迷”？值得地方政府和投資者深入反思。
三四線城市房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，有兩個(gè)重要因素。一者，與政策變化有關(guān)。國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了10余年的商品房開(kāi)發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻。由此，一些房地產(chǎn)商認(rèn)為一些新興市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，可能潛在市場(chǎng)回報(bào)更高。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“空白”和滯后給了開(kāi)發(fā)商很多想象的空間。二者，對(duì)于市場(chǎng)前景的“誤判”。誠(chéng)然，三四線城市拿地價(jià)格低，成本便宜，問(wèn)題是如果出現(xiàn)“一擁而入”的結(jié)果，在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量“商品房”會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)急速“飽和”。而城鎮(zhèn)化發(fā)展又需要一個(gè)長(zhǎng)期的時(shí)間和過(guò)程，一些房地產(chǎn)投資在三四線城市可能被深度“套牢”。目前，三四線城市表現(xiàn)出來(lái)的“交易量低迷”，與投資者本身的盲目和沖動(dòng)有關(guān)。
日前，2012年中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜發(fā)布，在參與測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，風(fēng)險(xiǎn)度前50強(qiáng)幾乎都是三四線城市。這與以房?jī)r(jià)高低衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)大相徑庭。三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良信號(hào)已經(jīng)釋放。樓市的開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的建造，不可能像小孩子過(guò)家家一樣，不行就推倒重來(lái)，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地難以恢復(fù)，已經(jīng)建造好的住宅樓難以復(fù)原，這些問(wèn)題都將成為長(zhǎng)期發(fā)展的“拖累”。
三四線城市房地產(chǎn)僵局應(yīng)盡快打破，至少，在今后涉及城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資的時(shí)候，必須懸崖勒馬力避重蹈覆轍。
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