2013年該不該賣房 理財(cái)師稱賣不賣房看城市
2013-01-14 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
摘要：現(xiàn)在很多人炒房，大家常談的話題就是今年該不該賣房，謝國(guó)忠最近說(shuō)：“千萬(wàn)別買房，有空房趕快賣掉。”一些業(yè)內(nèi)人士都表示贊同。
賣房人算——房?jī)r(jià)不可能年漲10%
家住新華路的許女士是個(gè)炒房客，上個(gè)星期，她把位于莘莊南廣場(chǎng)地區(qū)的一套兩室兩廳掛牌310萬(wàn)元出售。“其實(shí)在2011年初就應(yīng)該賣掉了，等于損失了70萬(wàn)元。”
許女士的賬是這樣算的 “2011年初，這套房子可以賣330萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌310萬(wàn)元中介還覺(jué)得有點(diǎn)高，等于損失了20萬(wàn)元。 2011年初如果賣掉房子，就算拿300萬(wàn)元買信托理財(cái)產(chǎn)品，年化收益率在10%左右，至今收益就是60萬(wàn)元。而房子一直捂到現(xiàn)在，每月出租的租金只有5000元，扣掉中介費(fèi)空置期， 2年收益不過(guò)10萬(wàn)元，一出一進(jìn)，不是損失70萬(wàn)元么?”許女士還有一個(gè)觀點(diǎn)，這兩年來(lái)，房?jī)r(jià)基本沒(méi)漲，當(dāng)物價(jià)都在漲而房?jī)r(jià)不漲，不就是貶值么？因此，謝國(guó)忠的話深得她心，她決定把這套房子賣掉，轉(zhuǎn)而投資信托理財(cái)。哪怕信托理財(cái)年化收益率8%， 300萬(wàn)元投資一年收益也有24萬(wàn)元，不算復(fù)利， 5年就是120萬(wàn)元。而這套房子捂在手里，未來(lái)5年，房?jī)r(jià)可能再漲120萬(wàn)元嗎？
讓許女士堅(jiān)定信心要賣房的還有一個(gè)因素，即房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅擴(kuò)容的腳步越來(lái)越近，許女士家有5套房，如果存量房要征房產(chǎn)稅的話，這套房可能無(wú)論如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%稅率征，一年就是1萬(wàn)多元；如果按照有些專家提議的1.5%稅率征，這套房的房產(chǎn)稅要高達(dá)四五萬(wàn)多元，等于出租收入腰斬。而且如果等到房產(chǎn)稅出來(lái)后再賣，很可能出現(xiàn)賣房潮，房?jī)r(jià)大跌，到時(shí)損失更大。
家住靜安區(qū)的李先生很慶幸自己在2010年末以500萬(wàn)元的高價(jià)賣掉了一套別墅，他拿這筆錢購(gòu)買了信托理財(cái)產(chǎn)品，平均年化收益率在10%以上，兩年來(lái)已經(jīng)獲益100多萬(wàn)元。他認(rèn)為謝國(guó)忠說(shuō)得對(duì)，未來(lái)的獨(dú)生子女都要繼承父母幾套房，住都住不過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌，到時(shí)候別墅房因?yàn)榭們r(jià)高更難賣得出去，即使現(xiàn)在，別墅房也漲不大動(dòng)，不可能一年漲10%的。當(dāng)時(shí)出手的決定非常正確，賣在了高點(diǎn)，保住了勝利成果，賺取了高額利潤(rùn)。
據(jù)都市路上一家房產(chǎn)中介公司的員工介紹，像許女士李先生這樣的業(yè)主已經(jīng)遇到多個(gè)。尤其是家有空房在3套以上的業(yè)主，類似的擔(dān)心更多。貴都路上一個(gè)別墅小區(qū)建成已經(jīng)10年，小區(qū)內(nèi)有將近10套別墅一直都是不裝修空關(guān)，沒(méi)有房產(chǎn)稅時(shí)，這些業(yè)主根本不在乎一年幾千元的物業(yè)費(fèi)，安心等待房?jī)r(jià)從買進(jìn)時(shí)的4000元/平方米升值到如今2.3萬(wàn)元/平方米。但最近有四五個(gè)業(yè)主前來(lái)掛牌，擔(dān)心萬(wàn)一開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅，每年的房產(chǎn)稅額就將繳納四五萬(wàn)元，如果房?jī)r(jià)漲幅不能超過(guò)稅額，那再持房產(chǎn)就變成虧本的買賣了。
理財(cái)師看——賣不賣房看城市
光大銀行私人銀行上海中心副總經(jīng)理趙志敏認(rèn)為：謝國(guó)忠的話有一定道理，但也不能一概而論，賣不賣空房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有幾套房。
“在北京、上海、廣州和深圳這些一線城市，不必急于賣出。”趙志敏認(rèn)為，上海、北京、廣州、深圳這些一線城市是人口集聚地，剛需始終存在，因此房?jī)r(jià)下跌空間很小。對(duì)于持房人來(lái)說(shuō)，房子在手有幾個(gè)好處，一是房產(chǎn)打理相對(duì)比較方便和省力，如果找到一個(gè)好的租客，房租可以一年一簽，平時(shí)基本不用再費(fèi)時(shí)費(fèi)力。相比之下，如果投資股市、貴金屬和理財(cái)產(chǎn)品，則需要時(shí)時(shí)關(guān)注相關(guān)信息并進(jìn)行研究，要投入相當(dāng)大的心力和時(shí)間。二是房子可用于養(yǎng)老，每月出租有固定的現(xiàn)金流進(jìn)入，可以彌補(bǔ)退休后收入的減少。目前市區(qū)地段較好的一室戶的租金有2000元左右，二室一廳可以租到四千多元，對(duì)于老年人而言，每月多這筆錢，生活可以寬裕很多，基本可以保持退休前的生活水平。相反如果賣出房子，手里拿著上百萬(wàn)元甚至數(shù)百萬(wàn)元的現(xiàn)金，如果找不到好的投資渠道，則資金有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于一些持房者打算賣房買信托產(chǎn)品的想法，趙志敏認(rèn)為應(yīng)該把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前來(lái)看信托理財(cái)收益還不錯(cuò)，但3年后、 5年后信托理財(cái)年化收益率還能保持目前的 8%以上嗎？難說(shuō)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要降低融資成本，理財(cái)產(chǎn)品的收益率可能下行，信托產(chǎn)品可能難以再保持目前的高收益率。同時(shí)，雖然目前尚有剛性兌付的行業(yè)自律，但信托產(chǎn)品井噴，良莠不齊，已經(jīng)顯示這個(gè)行業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)在提高，這也是投資者不能不考慮到的。為此，趙志敏認(rèn)為，除非出臺(tái)非常大的利空政策，如高額的房產(chǎn)稅，稅率之高超過(guò)租金收入，否則一線城市的投資者不要急于賣房。
但趙志敏建議一線城市持有多套房甚至十幾套房但現(xiàn)金流緊張的投資者可考慮賣房，她認(rèn)為持有兩三套空房已經(jīng)足以應(yīng)對(duì)今后的養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游等重大開(kāi)銷了。
但對(duì)于三四線城市的投資者，趙志敏則認(rèn)為可以考慮謝國(guó)忠的意見(jiàn)賣房。從目前的情況和數(shù)據(jù)看，三四線城市房子空置率提高，可能多年后都不能消化完。持有這些城市的房子，漲無(wú)望跌可能，投資價(jià)值不大。
業(yè)內(nèi)：房產(chǎn)再持10年無(wú)憂
宋先生是一家房地產(chǎn)報(bào)刊的資深記者，研究房市已經(jīng)10多年，談起謝國(guó)忠的話，他斷然說(shuō)：謝國(guó)忠又要來(lái)忽悠了，賣不賣房要辯證分析，一線城市誰(shuí)輕信他的話誰(shuí)上當(dāng)。
說(shuō)起房?jī)r(jià)，宋先生認(rèn)為北京上海這些一線城市的房?jī)r(jià)難跌：“物價(jià)在漲，菜價(jià)在漲，人工在漲，地價(jià)不跌，憑什么房?jī)r(jià)會(huì)跌呢?這可能嗎？”宋先生介紹說(shuō)，業(yè)界有共識(shí)的是，房地產(chǎn)黃金期已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)白銀期，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)依然具有保值和升值的特性，還會(huì)呈螺旋式上升。就算出臺(tái)房產(chǎn)稅，也不用太過(guò)擔(dān)心，房產(chǎn)稅同房?jī)r(jià)漲跌沒(méi)有關(guān)系，難以對(duì)房?jī)r(jià)起到明顯的抑制作用，目前上海的房產(chǎn)稅率在0.4%-0.6%，相比房?jī)r(jià)的漲幅，實(shí)在是 “意思意思”。
在去年6月時(shí)，他斷言： “過(guò)10年來(lái)看，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)可能都是洼地。”本輪房?jī)r(jià)調(diào)控至今，雖說(shuō)不能肯定房?jī)r(jià)觸底，但可以說(shuō)已經(jīng)到了底部區(qū)域，2013年-2015年房地產(chǎn)可能會(huì)產(chǎn)生一波比較強(qiáng)勁的反彈，這波反彈過(guò)后，房?jī)r(jià)將進(jìn)入基本平穩(wěn)期，雖然沒(méi)有大跌的可能，但也再無(wú)暴漲的機(jī)會(huì)，那時(shí)將不宜大量投資房產(chǎn)。
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