三亞樓市進入迷茫期 高庫存迫土地成交大幅縮水
2012-12-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
近期，關(guān)于三亞樓盤庫存需要20個月才能消化完的消息傳播開來，有人預測，三亞樓市要“崩盤”了。
實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與北方部分城市出現(xiàn)購銷兩旺不同，三亞樓盤目前庫存壓力加大，折扣迭出但成交慘淡。作為外向型樓市標桿的三亞房地產(chǎn)業(yè)，確實有些吃力。
開發(fā)商急于清庫
此前有媒體報道稱：“三亞樓盤賣不動了，等不及明年春季房展的到來，無論是普通住宅還是豪宅，海南開發(fā)商們紛紛自掏腰包提前在北京籌備推介會。”
實際上，三亞的開發(fā)商一直扎堆在外地進行樓盤推介，甚至一度將樓盤推銷地點放到了國外。前段時間，急于出手去庫存的三亞樓盤在外地高密度登場推銷，才被聚焦于公眾眼前。
據(jù)偉業(yè)顧問海南公司副總經(jīng)理張麟透露，目前三亞樓市庫存量已經(jīng)超過百萬平方米，按照目前每月5萬平方米的消化速度計算，需要20個月的消化期。
為了快速消化庫存，加大折扣力度成了開發(fā)商統(tǒng)一的促銷手段。據(jù)偉業(yè)顧問海南公司監(jiān)測顯示，10月以來，一次性付款9.5折及9折已經(jīng)很普遍，一些尾盤甚至打出7至8.5折的優(yōu)惠，個別樓盤甚至能拿到7折的優(yōu)惠。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月海南全省共成交商品房在連續(xù)下跌3個月之后迎來反彈，但數(shù)據(jù)并不理想，以價換量仍在持續(xù)。
中國旅游地產(chǎn)服務集團副總經(jīng)理王路認為，去庫存化將持續(xù)到2013年，目前除三亞以外的海南其他地區(qū)普遍需要40個月消化庫存。
海南萬科市場營銷部經(jīng)理黃偉也認為，企業(yè)只能通過旺季開盤緩沖市場壓力，以價換量，加快去庫存步伐。
各類折扣增多
“三亞目前商品房庫存量達到110多萬平方米。這些庫存分為三部分，一部分是購房者只簽訂了預訂協(xié)議或簽訂了合同并未備案，造成庫存，占了一定比例;一部分是企業(yè)留用，用作商鋪、酒店等;另外一部分是完全沒有賣出去的，這部分占到60%至70%。”三亞市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長劉樹國說。
走訪三亞多個樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤均有庫存。在三亞市區(qū)多個路口，經(jīng)常會看到身上掛著各類樓盤促銷信息的銷售人員招徠客戶，三亞樓市正在進入一個迷茫期。
“我們樓盤目前還有80多套沒有賣出去，將近8000平方米，每天看盤的人也不多。”三亞尚品華庭地產(chǎn)有限公司銷售主管劉帥說。
據(jù)劉帥介紹，三亞10月份開始迎來旅游旺季，在售樓盤就開始執(zhí)行促銷措施，比如特價促銷，一次性付款9折等。“10月份我們樓盤的均價是每平方米23000元，而到12月份，均價已經(jīng)降到每平方米21000元了。另外，樓盤精裝修，可為買主省下幾十萬元的裝修費，吸引更多的購房者前來看房。”
一進部分樓盤就能看見標著“少量特惠尾盤，享受家具基金和更多優(yōu)惠驚喜”的促銷字樣。一家樓盤的負責人透露，目前他們正以“一口價”的打折促銷方式進行銷售，但成績依然不理想。
看房者寥寥無幾，工作人員似乎也無事可做。
庫存促土地市場降溫
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，11月海南土地市場顯得有點冷清。公開數(shù)據(jù)顯示，10月海南土地市場供應43宗，11月全省土地供應量已超過上月供應。與此相反的是，近期土地成交大幅縮水，與10月成交水平相比，下跌幅度達50%。
王路認為，海南省自2010年國際旅游島建設(shè)以來，諸多房企進入海南“搶地”，目前，�？�、三亞等許多一線地塊已被瓜分殆盡，目前放量的多為中部、西部的二三線市縣，富力、魯能、雅居樂等大開發(fā)商也牢牢占據(jù)了資源優(yōu)厚的區(qū)域，其他想從海南分一杯羹的房企只能掂量著小幅拿地。
業(yè)內(nèi)認為，三亞房企手中未開發(fā)以及正在開發(fā)的地塊不在少數(shù)，而且大量的商品房庫存也待消化，這也成為部分房企暫緩拿地的原因。
以稀缺熱帶濱海資源和成熟旅游度假配套為資本，2012年前十個月三亞以每平方米27132元的價格穩(wěn)居海南均價榜首，新浪樂居對6、7月全國40個城市商品房成交均價進行的調(diào)查統(tǒng)計顯示，三亞憑借26000元平方米的成交均價遠超北上廣深，成為全國均價最高的城市。
盡管目前三亞樓市去庫存化壓力加大，以價換量成為主要趨勢，但三亞房價依然堅挺，均價仍在每平方米20000元以上，購房者仍以島外投資客為主。據(jù)三亞房地產(chǎn)交易中心人士透露，目前，三亞一手房供應量非常充裕，二手房交易極為清淡。
劉樹國建議，在三亞旅游旺季到來之際，開發(fā)商應考慮去經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)進行推廣和推介，采取多種促銷手段，更好地消化庫存量，政府有關(guān)部門和協(xié)會也應幫助房企搭建相關(guān)平臺，提供服務。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
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