三四線城市供大于求 開發(fā)商重回一線市場
2012-12-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
如果說如今有一樣商品，上億的人愁著買不起，卻又有一大堆商家愁著賣不出去，可能就只有房子了。
一方面是一二線城市的高利潤、高價格、一方面是三四線城市的高庫存、難消化，中國樓市如今又顯現(xiàn)出新的風(fēng)向，越來越多的地產(chǎn)商開始告別三、四線城市，重回一線市場拿地淘金。那么，這樣的趨勢原因何在?對中國樓市又會產(chǎn)生什么影響呢?
每當(dāng)夜幕降臨，住宅樓林立的城市卻只有零星的燈光，如今這在中國各大城市都不是新鮮事。這種情況，有兩種可能，一是房子賣出去了沒人住，二是這房子壓根就沒人買。在被稱為"居不易"的浙江溫州，這兩種情況的疊加已經(jīng)開始引發(fā)房價的報復(fù)性下跌，國土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度溫州住宅地價同比下降18%，領(lǐng)降全國。
溫州某知名房產(chǎn)中介：這個朋友他原來是新城炒樓的，像萬城錦園他手上現(xiàn)在3套，華僑別墅兩棟，原來三千多萬一套的東西都不賣，現(xiàn)在，兩千萬都沒人要。三分之一縮水還不止，而利息、銀行這些現(xiàn)在挺不住了，挺不住只好拍賣了。大家現(xiàn)在還在期望年底樓市好轉(zhuǎn)。其實，根據(jù)各方面顯示，年底房市不會有什么起色。
作為"炒房團(tuán)"大本營，游資激戰(zhàn)樓市的的第一站，溫州的情況不免有些特殊，但是當(dāng)下，它卻成為國內(nèi)很多三四線城市發(fā)展的很有價值的參照物。近幾年，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，不少三四線城市掀起大規(guī)模"造城運動"，樓市供應(yīng)量急劇放大。而據(jù)多方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和媒體報道，眼下很多三四線城市的樓市已經(jīng)到了供大于求的階段，"消化不良"的風(fēng)險悄然到來。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟：目前不可否認(rèn)，一些三四線城市的確出現(xiàn)了供應(yīng)量過大，而且是通過降價都不能解決的。我覺得十個以內(nèi)的城市可能會出現(xiàn)崩盤的可能性，所以這個也引起了開發(fā)商的一些高度關(guān)注。
有機(jī)構(gòu)報告顯示，與消化周期動輒高達(dá)五、六年的三四線城市相比，11月，包括北上廣深在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入環(huán)比增長23%，創(chuàng)16個月新高，甚至地王頻現(xiàn)，前些年深入拓展三四線城市的開發(fā)商開始回歸。陳晟認(rèn)為，逐利原則之下這無可厚非，但在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，這只是一個短期現(xiàn)象。
陳晟：的確，現(xiàn)在在一線城市出現(xiàn)了一些成交回暖的情況，利潤率也都不錯，我覺得這是一種階段性的選擇。但是從長期的角度來說，未來城市化的主體戰(zhàn)場還是在二三線甚至三四線的城市，這有一個短期目標(biāo)跟一個長期目標(biāo)的問題。
雖然可能開發(fā)商的興趣轉(zhuǎn)移只是短期行為，但是，重回一線城市的舉動，還是引發(fā)了大家對于房價走向的討論。那么，庫存的分化會否導(dǎo)致房價的進(jìn)一步分化呢?繼續(xù)來聽報道。
最近一段時間，一二線城市在供給量不足的擔(dān)憂中，房價出現(xiàn)回暖趨勢，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》地產(chǎn)新聞總監(jiān)李一戈就此認(rèn)為，開發(fā)商如果真的在回歸，帶來的供應(yīng)量增加有利于緩解房價的上漲。
李一戈：實際上最近一段時間來說，房價上漲一個恐慌性的因素實際上就是對未來供應(yīng)不足的一種擔(dān)憂，因為從數(shù)據(jù)上來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資有幾個月是環(huán)比下降的，還有因為前面這段時間賣的比較好吧，庫存大幅度下滑，也會存在這么一個擔(dān)憂
但在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來，地方政府推動存量房入市要比土地來的快、來的見效。
陳晟：我覺得這也只能是在一年半之后才能體現(xiàn)，現(xiàn)在的供需壓力是取決于一年半以前的土地供應(yīng)下滑�，F(xiàn)在是階段性補庫存的工作是在做，但是我覺得還是要想辦法，政府要加快存量土地入市的速度，包括入市的住宅要盡快入市，如果靠地還是來不及的。
李一戈也表示，開發(fā)商的注意力轉(zhuǎn)移要想作用于房價，絕不會立竿見影。而另一方面，眼下個別城市的泡沫化情況卻值得各個地方政府盡早的汲取教訓(xùn)。
陳晟：可能也算是過度依賴土地財政的惡果吧。這個反向的可能也能提醒他們進(jìn)行一些城市的創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。說心里話，之前的土地批的過量了，把未來的土地財政都已經(jīng)消化掉了，這個我覺得是要一個很痛苦的過程去消化的。
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