濟(jì)南二手房交易稅有十多項(xiàng) 費(fèi)最高10%
2012-12-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
財(cái)政部部長謝旭人日前透露，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的現(xiàn)狀，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并。據(jù)了解，目前僅涉房稅種就有10多項(xiàng)，濟(jì)南二手房交易稅費(fèi)最高可達(dá)10%，網(wǎng)上支持房產(chǎn)交易稅簡并的呼聲日趨高漲。
在二手房交易過程中，按照濟(jì)南市目前“賣方凈得”的不成文規(guī)定，買房人要繳納契稅、營業(yè)稅、個(gè)稅還有中介費(fèi)，全部加起來最高可達(dá)總房價(jià)的10%：分別是契稅3%、營業(yè)稅5.6%、個(gè)稅1%、中介費(fèi)2‰，這樣算下來，一套100萬元的房子得額外掏出9.82萬元的稅費(fèi)，如加上可能發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等其他費(fèi)用，相關(guān)稅費(fèi)占房價(jià)的比例可達(dá)10%。
涉房稅種有10多項(xiàng)
目前，房地產(chǎn)稅收體系中有超過10個(gè)相關(guān)稅種，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)取得、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置。這些稅種可分為兩類：一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅等;另一類是與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅種，具體包括營業(yè)稅、所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等。
開發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅，另需支付土地開發(fā)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。在房地產(chǎn)交易行為中，銷售方涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi);購買方涉及印花稅、契稅兩個(gè)稅種。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則需繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。據(jù)了解，目前濟(jì)南房地產(chǎn)居住行為基本處于無稅負(fù)狀態(tài)。
市民買套房子，到底需要繳納哪些稅費(fèi)?記者了解到，目前一手房交易涉及契稅、印花稅、房屋維修基金、登記費(fèi)、《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)等。如果購房時(shí)需要按揭，還要繳納評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。如果購房需要辦理公證，則要繳納一定比例的公證費(fèi)。
百萬房子最高掏10萬稅費(fèi)
相對(duì)而言，一手房交易需繳納的稅費(fèi)更“平易近人”。某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的一份“二手房過戶費(fèi)用表”顯示，二手房交易過程中，賣方要承擔(dān)的稅種主要有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，而買方需要繳納相應(yīng)的契稅。其中，普通住宅不滿5年的需要繳納交易全額5.6%的營業(yè)稅，超過5年的免征，賣方需要繳納成交價(jià)1%的個(gè)人所得稅，買方按照房屋面積不同繳納1%—3%的契稅。此外，買賣雙方均需按相關(guān)規(guī)定繳納0.05%的印花稅，不過自2009年至今暫免征收。記者采訪的多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士均表示，“在濟(jì)南，多數(shù)賣方在報(bào)價(jià)時(shí)報(bào)的是凈拿價(jià)，本應(yīng)由賣方承擔(dān)的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，購房者的壓力更大。”
那么，買一套二手房，要繳納多少稅?記者算了一筆賬，按照濟(jì)南市目前“賣方凈得”的不成文規(guī)定，買房人要繳納契稅、營業(yè)稅、個(gè)稅還有中介費(fèi)，全部加起來最高可達(dá)總房價(jià)的10%：分別是契稅3%、營業(yè)稅5.6%、個(gè)稅1%、中介費(fèi)2‰，這樣算下來，一套100萬元的房子得額外掏出9.82萬元的稅費(fèi)，如加上可能發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等其他費(fèi)用，相關(guān)稅費(fèi)占房價(jià)的比例可達(dá)10%。
買房人負(fù)擔(dān)或降低
有業(yè)內(nèi)人士表示，財(cái)政部提出簡并稅種，說明有關(guān)部門已注意到當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種過多、稅負(fù)偏重的問題，這意味著未來房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)有可能下降。官方消息剛剛公布，市民對(duì)房地產(chǎn)交易稅種簡并的呼聲就隨之高漲。365地產(chǎn)家居網(wǎng)日前的一項(xiàng)調(diào)查顯示，82.99%的網(wǎng)友支持簡并稅種，以減輕買房人負(fù)擔(dān)。
對(duì)“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種簡并”的政策動(dòng)向，本地房產(chǎn)界人士翹首以待。濟(jì)南多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國家出于打擊炒房的目的而征收高額的稅費(fèi)，出發(fā)點(diǎn)是好的。但是，從目前濟(jì)南的情況看，這些稅費(fèi)無一例外都會(huì)被轉(zhuǎn)移到買房人身上，高額稅費(fèi)最終成為另類的“房價(jià)推手”。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種簡并，實(shí)際上可以被認(rèn)為是“降房價(jià)”。
但也有專家認(rèn)為，房產(chǎn)交易稅簡并的利好能否真正落到實(shí)處，關(guān)鍵要看如何操作。稅種簡并不能僅停留在交易環(huán)節(jié)，開發(fā)商在買地、建筑過程中也包含很多稅，如果這部分稅種不簡并，將來開征房產(chǎn)稅后等于重復(fù)征收，而且開發(fā)商很可能會(huì)把這部分稅又轉(zhuǎn)移到房價(jià)中，購房者得不到真正的好處。
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