部分三四線樓市庫(kù)存消化周期已達(dá)六年以上(2)

2012-12-07 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟

　　供給壓力或長(zhǎng)期存在

　　盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對(duì)較低的土地價(jià)格和運(yùn)營(yíng)成本是吸引開(kāi)發(fā)商涌入的“賣(mài)點(diǎn)”。相比之下，一二線城市投資門(mén)檻不斷提高，已迫使中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。

　　較高的土地價(jià)格無(wú)疑是擋住眾多中小開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價(jià)地塊，土地成交總價(jià)均在數(shù)十億元，樓面地價(jià)也維持在較高水平�？梢钥吹�，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬(wàn)科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。

　　張大偉表示，由于一二線城市的土地價(jià)格越來(lái)越高，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)空間相對(duì)收窄。這也迫使部分房企進(jìn)入三四線城市尋找發(fā)展機(jī)遇。

　　除了一二線城市的“擠出效應(yīng)”外，城鎮(zhèn)化發(fā)展也為三四線城市提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策紅利。“三四線城市的發(fā)展是未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)之一，將會(huì)起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。”張大偉直言。

　　盡管如此，面對(duì)三四線城市的巨大市場(chǎng)空間，開(kāi)發(fā)商如何進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)、能否適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，仍然是各家房企需要冷靜思考的問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商涌入三四線城市首先面對(duì)的就是“本土化”問(wèn)題。由于三四線城市的主要購(gòu)房人群為當(dāng)?shù)丶爸苓吘用瘢赜蛏瘦^一二線城市更為濃重。這就需要開(kāi)發(fā)商適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枨筇攸c(diǎn)，推出適合的產(chǎn)品。同時(shí)，來(lái)自三四線城市同城中小開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)也不可小覷，而通常情況下，這些開(kāi)發(fā)商的拿地成本更低。

　　當(dāng)前樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。不過(guò)，與一二線城市率先“發(fā)力”相比，大多數(shù)三四線城市還處于底部回升的過(guò)程。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)百城(新建)住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。北京、上海等十大重點(diǎn)城市住宅均價(jià)年內(nèi)首次出現(xiàn)“雙漲”，環(huán)比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營(yíng)口、貴陽(yáng)、淮安、佛山等三四線城市也出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。相比之下，溫州、金華11月的房?jī)r(jià)環(huán)比下降了2.56%和2.87%;南通、鄂爾多斯(600295)、惠州等城市的房?jī)r(jià)也有不同程度下滑。

　　“今年全國(guó)樓市都在復(fù)蘇，只不過(guò)各地的復(fù)蘇點(diǎn)不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結(jié)束以?xún)r(jià)換量，樓市出現(xiàn)回暖。而二線城市到9月、10月才結(jié)束以?xún)r(jià)換量。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，三四線城市同比去年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，正處底部復(fù)蘇的提速過(guò)程中。未來(lái)三四線城市的發(fā)展速度肯定要超過(guò)以前。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年三四線樓市已現(xiàn)回暖跡象。不過(guò)，由于人口基數(shù)低，實(shí)際需求有限，要消耗過(guò)去幾年快速擴(kuò)張拿地和在建項(xiàng)目，還需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L(zhǎng)期存在，開(kāi)發(fā)商在三四線樓市的投資需要更加謹(jǐn)慎。

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