京城樓市年末迎來(lái)暖冬 租賃市場(chǎng)步入淡季
2012-12-06 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
北京的冬天依舊寒冷，但與去年同期相比，樓市在今年迎來(lái)了“暖冬”。由于前期樓市受到壓抑，剛需在今年得到有效釋放，一些標(biāo)桿房企已提前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)。開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略也隨之進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)始注重企業(yè)的利潤(rùn)率，部分房?jī)r(jià)有小幅上調(diào)，二手房市場(chǎng)受此影響也量?jī)r(jià)回升。值得欣慰的是，租賃市場(chǎng)步入了傳統(tǒng)淡季，租金已連續(xù)三個(gè)月小幅回落。
大型房企迎來(lái)“暖冬” 供需矛盾趨緊
在寒冷的氣候中，大型房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)似乎點(diǎn)燃了冬天里的一把“火”。據(jù)上市房企披露的前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科以1100.2億人民幣的銷(xiāo)售額領(lǐng)跑行業(yè)，而中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)則分別以：1006.8億港元和833.29億人民幣緊隨其后;另外，在已公布年度銷(xiāo)售計(jì)劃的品牌房企中，華潤(rùn)、招商、綠城均已提前完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。
北京一上市房企高管在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，剛需是帶動(dòng)今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大漲的主要原因。據(jù)新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，上周末(11月30日—12月2日)，北京樓市迎來(lái)了今年的最后一次推盤(pán)高峰，共有8個(gè)項(xiàng)目入市，而剛需盤(pán)就占去5席。雖然，這次推盤(pán)力度較大;但是，仍難滿足購(gòu)房人群的需求。一些項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)，便被排號(hào)的隊(duì)伍瓜分了全部房源。
另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房之后，2012年4季度(截至11月28日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為15474套，而新房新增供應(yīng)量?jī)H有11160套，供需之間缺口高達(dá)到4314套。但北京的商品房庫(kù)存仍然在8萬(wàn)多套的水平，可售房源比較充足。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，房企可能意在明年，所以并不急于銷(xiāo)售。
二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升 年底將翹尾收官
據(jù)中原市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年11月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為29268元/平米，環(huán)比上漲1.23% ，同比上漲6.2%;二手住宅網(wǎng)簽成交量約為14206套，環(huán)比上漲24%，同比上漲近92%。房?jī)r(jià)維持穩(wěn)步小幅上漲趨勢(shì)，存量市場(chǎng)成交活躍度明顯提升。
中原市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士分析認(rèn)為，截止10月底，大部分知名房企都完成了今年的銷(xiāo)售任務(wù)，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略也從“降價(jià)換量”調(diào)整為“保利保價(jià)”，注重了利潤(rùn)率的企業(yè)停止了降價(jià)，這使得新房的競(jìng)爭(zhēng)力下降，對(duì)二手房需求的分流作用也被削弱;此外，二手房保值增值、地段優(yōu)越的特性對(duì)購(gòu)房者有很大的吸引力。
對(duì)于二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)回升和樓市的反周期性“金十一”現(xiàn)象，北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張葉松向媒體表示，在政策不發(fā)生改變的情況下，“翹尾”或?qū)⒊蔀橐环N市場(chǎng)常態(tài)。雖然距離年內(nèi)成交量最高的7月還有一定差距，但也算是一個(gè)交易小高峰，這一“翹尾”體現(xiàn)了在限購(gòu)政策下逐漸形成的新市場(chǎng)規(guī)律。
租賃市場(chǎng)步入淡季 租金連續(xù)三月回落
與新增商品房和現(xiàn)有存量房的量?jī)r(jià)齊漲不同，11月份北京租賃市場(chǎng)的成交均價(jià)和成交量都雙雙下滑。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份北京租賃市場(chǎng)成交均價(jià)為3586元/月/套，環(huán)比上月下跌1%，租金價(jià)格自8月份達(dá)到全年峰值后已連續(xù)三個(gè)月回落;而11月份北京租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比上月下跌23%，成交量自7月份達(dá)到全年峰值后已連續(xù)四個(gè)月回落。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，臨近年底，租賃的需求量持續(xù)萎縮導(dǎo)致成交量下跌;而新增房源掛牌量卻并未明顯回落，供需矛盾的明顯緩解，加速了租金價(jià)格的回落。此外，隨著大興、昌平、順義、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣地鐵的開(kāi)通，一些交通條件急需改善的區(qū)域在租房人群心目中的地位逐步降低，不少租賃需求被分流到遠(yuǎn)郊區(qū)縣。
據(jù)胡景暉預(yù)計(jì)，在未來(lái)的三個(gè)月里，北京租賃市場(chǎng)的成交量和租金價(jià)格還將繼續(xù)小幅回落，在明年春節(jié)過(guò)后，正月十五之前，租賃市場(chǎng)都將處于傳統(tǒng)的淡季。這段時(shí)間，租賃房源供應(yīng)充足，租賃需求量明顯減少，租金價(jià)格也處于全年低谷。
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