一套房征收60多種稅 房產(chǎn)交易稅費(fèi)改革在即
2012-12-05 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)全國(guó)稅收總收入的貢獻(xiàn)頗大，但該方面稅費(fèi)名目繁多，甚至有人認(rèn)為這是給解讀高房?jī)r(jià)提供了另外一個(gè)視角，引起社會(huì)熱議。
近日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人稱(chēng)，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并研究逐步在全國(guó)推開(kāi)房產(chǎn)稅等。專(zhuān)家分析稱(chēng)，財(cái)政部此番表態(tài)意味著未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)有可能下降。
如若相關(guān)交易稅費(fèi)大幅縮減，將在一定程度上緩解了購(gòu)房者壓力。對(duì)此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道整理了一個(gè)涉房稅費(fèi)相關(guān)明細(xì)，供網(wǎng)友參考。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、配套、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，涉及繳納的稅費(fèi)多達(dá)60余項(xiàng)。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等。
據(jù)媒體報(bào)道，以房企銷(xiāo)售額100萬(wàn)元為基數(shù)，按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，按營(yíng)業(yè)稅的7%征收城建稅3500元，按營(yíng)業(yè)稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤(rùn)25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤(rùn)超過(guò)20%要采取累進(jìn)方法計(jì)算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費(fèi)。有分析者認(rèn)為，這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)由開(kāi)發(fā)商部分轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，很多都直接或間接地轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)的一部分，最終推高了房?jī)r(jià)。
新房交易涉及的稅費(fèi)
購(gòu)房之后產(chǎn)生的稅費(fèi)問(wèn)題常被購(gòu)房者所忽視，其實(shí)稅費(fèi)的繳納在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎�，在�?gòu)房前適當(dāng)了解購(gòu)房稅費(fèi)常識(shí)，不僅利于合理規(guī)劃財(cái)產(chǎn)、做好購(gòu)房預(yù)算，還可避免還因稅費(fèi)問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生摩擦。因各地政策或買(mǎi)方付款方式不同等原因，不同性質(zhì)的房屋出售時(shí)在稅費(fèi)上有很大的區(qū)別，以下僅提供基本稅項(xiàng)介紹。
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定;非住宅類(lèi)房屋按房款總價(jià)的3%交納。
印花稅，是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類(lèi)稅費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是萬(wàn)分之五，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為房?jī)r(jià)款乘以萬(wàn)分之五的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
房屋維修基金，包括房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金。商品房銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。
登記費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
此外，還有《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)等。如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)，評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。保險(xiǎn)費(fèi)，繳納方式為分為財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)，綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額。如果購(gòu)房需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
二手房交易涉及的稅費(fèi)
在二手房交易環(huán)節(jié)，二手房交易涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等，與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)，通常來(lái)說(shuō)非普通住宅交易稅費(fèi)高于普通住宅，而且各地的征收標(biāo)準(zhǔn)并不十分一致。但大體上主要分為以下幾種：
正常過(guò)戶(hù)的情況下，首先賣(mài)方需要繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5.55%。轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)，如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等，則不論是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
其次賣(mài)方還要繳納個(gè)人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年，可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。
買(mǎi)方需要繳納契稅，基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，征收方法是按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
贈(zèng)與過(guò)戶(hù)，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)和析產(chǎn)都不需繳稅。
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