房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高 以致中小房企隱身

　　近期土地交易市場(chǎng)再度升溫，一些熱門地塊不僅吸引大型房企的參與，而且出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和高溢價(jià)現(xiàn)象。在二三線城市個(gè)別地塊的交易中，激烈程度甚至不亞于前兩年。

　　房企資金鏈充裕，被認(rèn)為是市場(chǎng)再度升溫的主因。經(jīng)過(guò)此前的樓市熱銷以及各項(xiàng)融資舉措，大型房企的現(xiàn)金流維持在百億元以上。值得注意的是，險(xiǎn)資的殺入更加劇了土地競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

　　從本輪土地市場(chǎng)的表現(xiàn)不難看出未來(lái)市場(chǎng)分化的格局。業(yè)內(nèi)人士表示，中小房企在本輪拿地勢(shì)頭明顯萎縮，這是房地產(chǎn)業(yè)集中度提高的重要表現(xiàn)，未來(lái)這種趨勢(shì)還將加劇。

　　溢價(jià)率或大幅提高

　　11月26日，重慶土地市場(chǎng)迎來(lái)今年最激烈的爭(zhēng)奪。在當(dāng)日“渝北觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C56-5/03號(hào)地塊”的出讓中，競(jìng)標(biāo)者一共經(jīng)過(guò)68輪的激烈角逐。雖然總價(jià)僅為1.7億元，但溢價(jià)率高達(dá)186%。如此高的競(jìng)價(jià)次數(shù)和溢價(jià)率，在今年的土地市場(chǎng)上甚少出現(xiàn)。

　　11月20日，南京土地市場(chǎng)推出3宗土地，吸引12家企業(yè)參與競(jìng)拍。這3宗地塊分別經(jīng)過(guò)30輪、19輪和11輪的競(jìng)拍才最終出讓，這種情況同樣為年內(nèi)少見(jiàn)。在本月27日深圳“寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地塊”的出讓中，中海、天健、佳兆業(yè)、萬(wàn)科與招商聯(lián)合體全部到場(chǎng)，并最終捧出20億元的新“地王”。

　　“競(jìng)價(jià)企業(yè)增多、競(jìng)價(jià)次數(shù)增多、大型房企到場(chǎng)”被認(rèn)為是本輪土地市場(chǎng)回暖的重要特征，這些特征也促成近期一些高價(jià)地甚至“地王”的出現(xiàn)。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二三線城市土地市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面幾乎堪比2009年和2010年。

　　在北京一宗土地交易的現(xiàn)場(chǎng)，某房地產(chǎn)商代表向中國(guó)證券報(bào)記者表示，與兩年前相比，當(dāng)前的土地市場(chǎng)僅僅少了不計(jì)成本的舉牌者。此觀點(diǎn)雖然過(guò)于樂(lè)觀，但仍然反映了業(yè)界對(duì)市場(chǎng)的良好預(yù)期。據(jù)悉，此前北京一些熱門地塊的出讓往往吸引十多家房企參與。如今雖然參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)有所減少，但大型房企甚少缺席。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)百城土地出讓金為1465億元，同比增加19%，土地溢價(jià)率為12%，較去年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按現(xiàn)有的成交態(tài)勢(shì)，11月的土地溢價(jià)率還將大幅提高。

　　大型房企資金充沛

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，152家上市房企前三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3057.80億元，同比增長(zhǎng)17.56%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)370.08億元，同比增長(zhǎng)3.44%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)113.45億元，較2011年第三季度增長(zhǎng)15.62%。逐季來(lái)看，上市房企業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出明顯回暖的趨勢(shì)，這與今年以來(lái)樓市的銷售情況頗為一致。

　　事實(shí)上，若考慮到部分上市房企的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)率雙雙下滑，甚至賣地求生，大型房企的業(yè)績(jī)要比行業(yè)平均水平高出不少。而在本輪土地市場(chǎng)交易中，這部分房企正是占據(jù)主流的群體。

　　與此同時(shí)，大型房企通過(guò)一系列融資嘗試進(jìn)一步補(bǔ)充資金流。11月以來(lái)，房企的融資再次開(kāi)閘，中海、金地、首創(chuàng)、SOHO中國(guó)等大型房企紛紛通過(guò)發(fā)債、境外融資的方式募集資金，總額接近百億元。據(jù)了解，當(dāng)前不少房企手握的資金流在150億元以上，企業(yè)整體資金狀況為今年以來(lái)的最好。

　　此外，經(jīng)過(guò)今年年中的震蕩期后，房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底升溫的預(yù)期愈加明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、房企拿地面積增速等指標(biāo)都觸底回升，國(guó)房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認(rèn)為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價(jià)有所提高，但當(dāng)前仍是拿地好時(shí)機(jī)。

　　值得注意的是，保險(xiǎn)資金成為今年土地市場(chǎng)的新生力量。在27日上海“黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊”的競(jìng)爭(zhēng)中，上海外灘濱江綜合開(kāi)發(fā)有限公司和太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體擊敗上海農(nóng)商行奪魁。11月1日，沈陽(yáng)土地拍賣中心拍出19宗地塊，合眾人壽旗下合眾健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(沈陽(yáng))投資有限公司共拍得13塊地。

　　險(xiǎn)資拿地?zé)o疑進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)的升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管險(xiǎn)資的投資方向僅限于商業(yè)地產(chǎn)，但其對(duì)土地市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)形成。

　　行業(yè)集中度提高

　　大型房企在土地市場(chǎng)攻城拔地的同時(shí)，中小房企的情況則截然相反。11月28日晚間，冠城大通發(fā)布公告顯示，其擬將持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以73,320萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海誠(chéng)盈一期股權(quán)投資中心。

　　同期，陽(yáng)光城也發(fā)布公告表示，公司及全資子公司陽(yáng)光房地產(chǎn)擬將其所持有的武夷山置業(yè)100%的股權(quán)，以人民幣7838.67萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給望城投資。數(shù)據(jù)顯示，武夷山置業(yè)目前僅持有合計(jì)298畝的兩宗商服用地。

　　作為新一輪房地產(chǎn)周期的開(kāi)端，土地儲(chǔ)備情況往往決定此后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。分析人士認(rèn)為，在本輪土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，大型房企占據(jù)主流，中小房企身影難覓，足見(jiàn)市場(chǎng)分化的態(tài)勢(shì)已明朗。

　　中小房企在土地市場(chǎng)的弱勢(shì)并非是市場(chǎng)門檻提高所致。事實(shí)上，近期雖有“地王”出現(xiàn)，但整體土地價(jià)格比之前未有大幅提升。

　　近年來(lái)，不少房企未能把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在市場(chǎng)向好時(shí)高價(jià)拿地，而在調(diào)控深化階段，房屋銷售卻遇到阻力，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈吃緊。這一方面造成企業(yè)出現(xiàn)賣地求生的局面，同時(shí)也在面臨“供地潮”時(shí)無(wú)力拿地。與大型房企相比，中小企業(yè)在陷入危機(jī)時(shí)難獲援手，更加劇這種困境。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房企而言，獲取土地是其布局區(qū)域市場(chǎng)的第一步。隨著大型房企逐步掌握土地資源，不僅擴(kuò)大其在區(qū)域市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，更有助于提高在整個(gè)行業(yè)中的話語(yǔ)權(quán)。在此消彼長(zhǎng)的情況之下，部分中小房企難以獲取土地，市場(chǎng)份額也將繼續(xù)縮減。

　　房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。從近期土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，已體現(xiàn)“弱肉強(qiáng)食”的態(tài)勢(shì)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種態(tài)勢(shì)已成為新一輪市場(chǎng)分化的起點(diǎn)，并將隨著本輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期而延續(xù)。蘭德咨詢此前發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，未來(lái)5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成，減少的企業(yè)以中小房企為主。

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