新土地供給條例醞釀 農(nóng)村建設(shè)用地或可上市
2012-11-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。至此，新一輪農(nóng)村土地改革的大幕已徐徐拉開，相關(guān)配套改革已被提上議程。記者日前從權(quán)威人士處獲悉，國土部、住建部、農(nóng)業(yè)部三部門正醞釀制定新的土地供給條例，擬放開農(nóng)村集體建設(shè)用地上市交易，使農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地真正實(shí)現(xiàn)同地、同權(quán)、同價(jià)。業(yè)內(nèi)人士表示，條例出臺(tái)將改變我國現(xiàn)有土地市場(chǎng)格局，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)，有利于平抑土地市場(chǎng)價(jià)格。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生在接受記者采訪時(shí)透露，近日國土資源部曾來商會(huì)開調(diào)研會(huì)，了解能否逐步形成政府供地和市場(chǎng)供地的雙軌制。如果這一機(jī)制能形成，對(duì)未來十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡發(fā)展是一個(gè)巨大的動(dòng)力。
她認(rèn)為，未來的改革就是要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，形成集體用地和國有建設(shè)用地的土地供應(yīng)雙軌制，這將有利于降低土地價(jià)格，進(jìn)而對(duì)降低房價(jià)有好處。此外，解決農(nóng)村土地問題，可以加速我國城鎮(zhèn)化水平，進(jìn)而拉動(dòng)內(nèi)需。
“我國現(xiàn)行土地政策是農(nóng)民集體用地需先被政府征用，后轉(zhuǎn)為國有用地，最后入市進(jìn)行交易。”聶梅生指出，我國還將在較長的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地改革，提高對(duì)農(nóng)民集體所有土地征地補(bǔ)償是動(dòng)作之一，而在之后，突破農(nóng)村用地瓶頸的就是農(nóng)村集體建設(shè)用地將可以自由上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民成為農(nóng)村集體用地交易主體，在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，釋放農(nóng)村閑置土地進(jìn)入建設(shè)用地。與此同時(shí)，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財(cái)政收入。
但聶梅生指出，并不是所有農(nóng)村集體土地都會(huì)入市，只是布局在中心城區(qū)附近的，或產(chǎn)業(yè)較為集中的區(qū)域，而距離較偏遠(yuǎn)的農(nóng)村仍有可能采用征地制度。“我國已經(jīng)在這個(gè)方向準(zhǔn)備了很久，重慶、成都、北京、上海也都根據(jù)其不同特點(diǎn)進(jìn)行了試點(diǎn)。在城鎮(zhèn)化速度加快的背景下，農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)村建設(shè)用地與城市建設(shè)用地掛鉤后，有利于我國土地集約化發(fā)展。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在接受記者采訪時(shí)指出，我國農(nóng)民工離土不離鄉(xiāng)，造成了土地資源的極大浪費(fèi)，近2億農(nóng)民工每年只是在農(nóng)歷春節(jié)才住在家里。因此，農(nóng)村土地實(shí)現(xiàn)改革后，農(nóng)民宅基地作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，一方面增加了土地供給，降低房價(jià)，同時(shí)又使農(nóng)村居民即擁有了可兌現(xiàn)的資本，為其城鎮(zhèn)居民生活提供了資金基礎(chǔ)和堅(jiān)實(shí)動(dòng)力。但從目前來看，國家層面仍然比較謹(jǐn)慎。
中國證監(jiān)會(huì)主席郭樹清在日前講話中也提出，打破城鄉(xiāng)二元制度，需進(jìn)行土地制度改革，在維持十八億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，放開農(nóng)村土地使用權(quán)流動(dòng)、流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村勞動(dòng)力和土地、資本，像城里勞動(dòng)力和資本一樣進(jìn)入市場(chǎng)。這是一個(gè)基本的方向。
事實(shí)上，早在2008年，十七屆三中全會(huì)就提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”“改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。”與此同時(shí)，十八大報(bào)告又再次提出要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，“讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果”，“促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。
此外，2012年一號(hào)文件中明確指出，2012年基本完成覆蓋農(nóng)村集體各類土地的所有權(quán)確權(quán)登記頒證，推進(jìn)包括農(nóng)戶宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，也被外界認(rèn)為是土地改革加快的信號(hào)。
“農(nóng)村集體建設(shè)用地上市流轉(zhuǎn)一直是我們發(fā)展的方向，但不會(huì)一步到位，還需要改變的過程。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明對(duì)記者表示。他認(rèn)為，從此次土地管理法修訂來看，仍是在土地征地補(bǔ)償部分做文章，還沒涉及到集體土地入市流轉(zhuǎn)，因此，土地改革短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
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