資質(zhì)審定成限購政策核心 調(diào)控政策仍不放松
2012-11-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
在政府換屆的“敏感周期”內(nèi)，包括房地產(chǎn)調(diào)控在內(nèi)的政策，不出意外地進(jìn)入了“靜默期”。除了住建部部長姜偉新在十八大記者會(huì)上“調(diào)控不松動(dòng)”的表態(tài)外，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來引來各界頗多遐想。
然而，寄望“調(diào)控松動(dòng)”的開發(fā)商群體恐怕不會(huì)如愿，以限購政策為核心的嚴(yán)厲調(diào)控手段，短期之內(nèi)恐怕仍無退出可能。日前，多地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向記者證實(shí)，屬地發(fā)改委近日集中到各開發(fā)企業(yè)樓盤銷售現(xiàn)場進(jìn)行檢查，其中是否存在購房資質(zhì)“造假”、“變通”等問題，是檢查的重點(diǎn)。
在此之前，不少地方不同程度地出現(xiàn)通過各種手段使不具備購房資質(zhì)的購房者得以繞開限購政策購房的現(xiàn)象。對于購房資質(zhì)的嚴(yán)查，似乎在向市場昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產(chǎn)市場和購房過程中的投資、投機(jī)因素的政策思路，也難有改變的可能。
資質(zhì)審定成限購政策核心
“北京市發(fā)改委近期確實(shí)對我們的銷售情況進(jìn)行了檢查，主要是對已認(rèn)購、已購買的業(yè)主的購房資質(zhì)進(jìn)行核對等等，總之是圍繞住房資質(zhì)展開檢查。”11月21日，北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，該企業(yè)開發(fā)的多個(gè)在售樓盤都在北京市發(fā)改委的檢查之列。
這并非針對個(gè)別企業(yè)。包括北京市屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在京在售住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都曾被北京市發(fā)改委檢查，時(shí)間均集中在2012年11月前后，檢查的主要科目均是“已認(rèn)購、已售房”購房者的購房資質(zhì)是否合規(guī)問題。“個(gè)別一些樓盤檢查了定價(jià)是否存在違規(guī)，但主要是購房資質(zhì)。”一位不愿具名的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人透露。
實(shí)際上，發(fā)改委對在售樓盤進(jìn)行檢查并不鮮見，但是，依據(jù)發(fā)改委的職權(quán)劃分，過往的檢查主要集中在“一房一價(jià)”“房源定價(jià)”等是否合規(guī)進(jìn)行檢查，對于購房者資質(zhì)審核情況的檢查，卻并不多見。
從2010年開始，依據(jù)國務(wù)院要求，全國大型、特大型城市和部分二三線房地產(chǎn)熱度較高的城市，開始實(shí)行“限購政策”，即在限制本地戶籍居民購買房屋套數(shù)的同時(shí)，對于非本地居民的購房，通過社保繳存記錄年限、所在地納稅記錄年限進(jìn)行限制，未達(dá)到相關(guān)年限要求的非本地戶籍居民，不能購房。
在此背景下，審定社保、個(gè)人所得稅等購買資質(zhì)相關(guān)的工作，實(shí)際就成為了執(zhí)行和落實(shí)限購政策的核心。而在具體工作中，以何種口徑審定社保、個(gè)人所得稅的記錄，也成為了地方執(zhí)行調(diào)控政策的口徑。“北京市嚴(yán)格落實(shí)中央制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，至于具體工作，現(xiàn)在不便發(fā)表評論。”北京市發(fā)改委一位內(nèi)部人士表示。
個(gè)別開發(fā)企業(yè)“繞行”限購
2011年2月16日，北京市政府下發(fā)《北京市貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》(下稱《通知》)�！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，在北京購房的非本地戶籍居民，須在北京連續(xù)繳納5年社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅方能具備購房資格�！锻ㄖ钒l(fā)布之后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(下稱“住建委”)調(diào)整了商品住房預(yù)售、銷售的網(wǎng)上簽約流程。要求在簽約前5-10天內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)先行將購房人情況錄入住建委網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行審核，在通過審核后，方能完成全部網(wǎng)絡(luò)認(rèn)購、簽約流程。“其實(shí)在相當(dāng)大的程度上，開發(fā)商為了避免麻煩，會(huì)先行按照住建委的標(biāo)準(zhǔn)，對購房資質(zhì)進(jìn)行審核，把不符合標(biāo)準(zhǔn)的購房者篩查出來。”萬科北京公司一位不愿具名的高管向記者表示，不符合購房資質(zhì)人群主要有兩類，一是“斷繳”，即年限已經(jīng)達(dá)到5年，但其間因各種原因未能連續(xù)繳納;另外一種就是繳納年限不夠的。按照北京市現(xiàn)行規(guī)定，斷繳情況“確有原因且在可補(bǔ)繳范圍內(nèi)的，可以按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳”。但是，對于未達(dá)繳費(fèi)年限的，則沒有任何可以“補(bǔ)繳”的余地。
前述不愿具名的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，北京市發(fā)改委重點(diǎn)檢查的購房資質(zhì)，就是各種不符合補(bǔ)繳規(guī)定補(bǔ)繳的;也包括在未審核通過購房資質(zhì)的情況下，開發(fā)商私下收取定金、購房款等行為。
據(jù)了解，為應(yīng)對限購政策，個(gè)別開發(fā)企業(yè)會(huì)針對不具備購房資質(zhì)的購房者，一方面先行私下收取定金或者購房款，同時(shí)為不具備資質(zhì)的購房者違規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)記錄提供幫助，在其具備資質(zhì)時(shí)，再正式簽訂購房合同的情況，從而繞過了嚴(yán)格的資質(zhì)審查。
“去投資化”取向難改變
“對于開發(fā)商有組織、機(jī)構(gòu)化地為不具備購房資質(zhì)的購房者提供違規(guī)補(bǔ)繳幫助的行為，我們的處罰是很重的，吊銷預(yù)售或者銷售許可證都是可以的，情節(jié)嚴(yán)重的會(huì)由公安機(jī)關(guān)介入。”11月22日，北京市住建委一位不愿具名的內(nèi)部人士解釋說。
在此之前，北京市曾集中處理了一批違規(guī)辦理購房資質(zhì)的案件。其中，部分開發(fā)企業(yè)被處以罰款。有部分涉及偽造相關(guān)單據(jù)、證明文件的個(gè)人，被以涉嫌“偽造證件”罪移交公安機(jī)關(guān)處理，相關(guān)案件的審理工作仍在進(jìn)行當(dāng)中。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政府之所以將購房資質(zhì)視為“紅線”不得觸碰，其主要原因是其是限購政策的核心，而限購政策則是房地產(chǎn)市場“去投資化”的實(shí)現(xiàn)路徑，因此，購房資質(zhì)控制口徑的松緊，實(shí)際上事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策主線的權(quán)威性的維護(hù)。
在限購政策執(zhí)行期間，包括全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任吳曉靈在內(nèi)的多位權(quán)威人士，均對其非市場性的特質(zhì)提出質(zhì)疑，而當(dāng)政府面臨換屆之時(shí)，以限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)整政策是否也面臨新的政策取向，包括房地產(chǎn)業(yè)界在內(nèi)，都十分期待。
對此，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控取得的收效來之不易，其中限購政策起到了相當(dāng)大的作用，同時(shí)，這也導(dǎo)致了購房者的預(yù)期在改變，因此，從短期之內(nèi)看，限購政策的退出幾乎沒有可能。而房地產(chǎn)市場“去投資化”的政策取向，也不會(huì)有大的改變。
在十八大新聞中心舉行的記者會(huì)上，面對記者何時(shí)松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控的提問，住建部部長姜偉新的回答十分堅(jiān)決，“到現(xiàn)在，還沒有想松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，回答完畢。”
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