試水資產(chǎn)證券化 華僑城融資18.5億難緩錢荒
2012-11-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
在資本市場(chǎng)房企融資受阻的大環(huán)境下，堅(jiān)持“旅游+地產(chǎn)”模式的華僑城成功突圍。
11月21日，華僑城發(fā)布公告，對(duì)外披露其資產(chǎn)證券化的進(jìn)展情況，此次專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃擬募集資金18.5億元，申請(qǐng)材料已于今年9月17日獲證監(jiān)會(huì)正式受理，10月30日獲證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
根據(jù)公告，募集資金將分為優(yōu)先級(jí)受益憑證和次級(jí)受益憑證。其中優(yōu)先級(jí)受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購;次級(jí)受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權(quán)益人之一的華僑城全額認(rèn)購。
試水資產(chǎn)證券化
其實(shí)，日前就有市場(chǎng)消息傳出，華僑城歡樂谷入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，將由中信證券設(shè)立和管理，且中信證券已于11初開始路演，目前已基本完成詢價(jià)，并將于近期在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)發(fā)行。
據(jù)參與詢價(jià)的機(jī)構(gòu)投資者透露，該計(jì)劃1年期優(yōu)先級(jí)受益憑證的年收益率區(qū)間為5%-5.5%;2年期憑證年收益率區(qū)間為5.3%-5.8%;3年期憑證年收益率區(qū)間為5.8%-6.3%。
另外，據(jù)接近華僑城的相關(guān)分析師透露，華僑城此次資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行流程較為特殊。
首先，華僑城會(huì)對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行篩選，將成熟的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打包成資產(chǎn)包，然后將其出售給特設(shè)目的公司，而資產(chǎn)標(biāo)的物即華僑城所擁有的歡樂谷項(xiàng)目在規(guī)定期限內(nèi)的門票收入。
而特設(shè)目的公司則通過中信證券向投資者銷售資產(chǎn)以支持證券，從而用銷售收入向華僑城支付購買證券化資產(chǎn)的價(jià)款。在資產(chǎn)支持證券到期后，特設(shè)目的公司向投資者還本付息，此后，資產(chǎn)所有權(quán)及資產(chǎn)收入仍完全歸屬于華僑城。
在整個(gè)過程中，華僑城將未來幾年歡樂谷項(xiàng)目的門票收入變成證券向投資人發(fā)行，以實(shí)現(xiàn)融資的目的。
華僑城董秘倪征還向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，該計(jì)劃目前僅以北京、上海、深圳三座歡樂谷未來5年的門票收入作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，將其產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于向投資者支付收益，而武漢和成都?xì)g樂谷暫未加入其中。
對(duì)此，倪征解釋稱，由于武漢歡樂谷今年五一才開業(yè)，其門票收入的數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，也不方便統(tǒng)計(jì)固定收益;而成都?xì)g樂谷是由公司旗下香港上市平臺(tái)華僑城亞洲控股，這需要華僑城亞洲董事會(huì)通過，耗時(shí)會(huì)很長(zhǎng)。
“當(dāng)然，不排除明年將武漢和成都?xì)g樂谷的門票收入加入其中的可能”，倪征稱。
對(duì)于即將募集到的資金用途，倪征強(qiáng)調(diào)，所有資金都將用于歡樂谷游樂設(shè)備的維護(hù)修理和更新改造，并主要以北京和上海歡樂谷為主，不會(huì)投入到地產(chǎn)開發(fā)中。
倪征還進(jìn)一步介紹，由于上海歡樂谷面臨著迪士尼的挑戰(zhàn)，而上海迪士尼今后肯定是年游客量超過500萬人次的巨型主題公園，因此，華僑城希望北京和上海歡樂谷通過持續(xù)的技術(shù)更新、投入改造后，也能進(jìn)入巨型主題公園行列，以此加強(qiáng)公司未來在主題公園方面的競(jìng)爭(zhēng)力。
相關(guān)分析師也提到，由于含有涉房業(yè)務(wù)，華僑城目前無法直接向資本市場(chǎng)融資，而以歡樂谷門票收益得到的融資款項(xiàng)，可能會(huì)有相關(guān)條款要求華僑城�？顚Ｓ�。
不過，亦有分析認(rèn)為，如果華僑城直接將募集資金用于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的話，或許會(huì)引發(fā)投資者的一些擔(dān)憂。但資金一旦進(jìn)入資產(chǎn)池中，最終還是可以用于地產(chǎn)開發(fā)的。
資金困境
此前多數(shù)市場(chǎng)分析均認(rèn)為，華僑城此項(xiàng)資產(chǎn)證券化融資若實(shí)施，對(duì)其將是很大的利好。
申銀萬國(guó)近期曾測(cè)算，華僑城主題公園每年的穩(wěn)定人流在1915萬人次，穩(wěn)定的門票收入為24億元左右，如果能利用這一部分收入進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將有力維持華僑城的高杠桿運(yùn)作并改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。
當(dāng)時(shí)還有分析指出，對(duì)華僑城而言，限購下的銷售不暢以及單純依賴門票收入支撐的旅游文化產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致公司資金緊張，拓展多元化的融資渠道顯得尤為重要。
但是，在華僑城此次資產(chǎn)證券化即將成行之際，市場(chǎng)還是有質(zhì)疑傳出。
而這些質(zhì)疑的主要依據(jù)是在他們看來，雖然此次融資規(guī)模為18.5億元，但這對(duì)華僑城而言也稱不上太大金額，同時(shí)該筆資金大多用于歡樂谷項(xiàng)目的更新改造，因此對(duì)華僑城的財(cái)務(wù)狀況及資金壓力，不會(huì)起到立竿見影的改善效果。
據(jù)華僑城今年的三季報(bào)顯示，期末其資產(chǎn)負(fù)債率為72.41%，較年中繼續(xù)上升;凈資產(chǎn)負(fù)債率同樣高企，達(dá)到103%，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流則為37.96億元。
當(dāng)時(shí)有分析指出，華僑城的凈負(fù)債率橫向?qū)Ρ�，在同行業(yè)中絕對(duì)處于高水平，即使是縱向?qū)Ρ绕渥陨恚@幾年也一直處于高風(fēng)險(xiǎn)水平，而這樣的結(jié)果就是導(dǎo)致其資金壓力巨大，擴(kuò)張能力受限。
同時(shí)，華僑城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)因受調(diào)控影響，其高端產(chǎn)品的銷售也面臨一定困難。截至三季度末，其存貨繼續(xù)增加，由年初的317.37億元增加至359.79億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)13.36%。
在財(cái)務(wù)狀況并未改善的情況下，華僑城近期又開始連番布點(diǎn)、重啟擴(kuò)張之路，連續(xù)公告獲取了深圳大鵬項(xiàng)目和福州項(xiàng)目，其中福州項(xiàng)目總投資更是高達(dá)百億。
分析認(rèn)為，當(dāng)這些項(xiàng)目開始具體投入時(shí)，對(duì)華僑城的資金占?jí)簳?huì)進(jìn)一步加劇，因?yàn)樾马?xiàng)目在前期的投入與營(yíng)銷宣傳費(fèi)會(huì)大增，同時(shí)以華僑城三季度末不到40億的現(xiàn)金流，能否使項(xiàng)目順利推進(jìn)也存在一些疑問。
對(duì)于華僑城面臨的形勢(shì)，相關(guān)分析指出，其實(shí)華僑城的運(yùn)營(yíng)能力毋庸置疑，其擴(kuò)張的核心問題還是要解決杠桿率過高的問題，此次資產(chǎn)證券化雖然開拓了新的融資渠道，但不可能從根本上解決這個(gè)問題。
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