樓市遭投資客熱炒 廣州南沙恐淪為“空城”
2012-11-22 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 編輯：木木
經(jīng)過(guò)20多年只投資公共配套設(shè)施后，已在廣州南沙投入近百億的霍氏家族近日決定啟動(dòng)南沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。南沙成為第六個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)之后，樓市投資熱再度被點(diǎn)燃，不僅住宅用地受到開(kāi)發(fā)商追捧，其新房成交量已連續(xù)兩個(gè)月破千套，平均房?jī)r(jià)逼近萬(wàn)元。
“沒(méi)有創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的支持，以南沙較少的常住人口和較低的消費(fèi)能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生泡沫。”華南一家上市房企內(nèi)部人士表示。
投資客蜂擁而至
“房?jī)r(jià)現(xiàn)在每平方米快一萬(wàn)元了，短短幾年，已經(jīng)翻了好幾倍。”職業(yè)投資客黃如玉幾乎每周都陪朋友來(lái)南沙看新盤(pán)，因此對(duì)南沙樓市很熟悉。她回憶南沙樓市這十年變化時(shí)稱，過(guò)去只有零星的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐南沙，現(xiàn)在，萬(wàn)科、碧桂園、珠江、越秀地產(chǎn)、奧園等大房企也來(lái)?yè)岏v。與黃如玉有多年合作關(guān)系的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李金釗表示：“現(xiàn)在只要一開(kāi)新盤(pán)，就能聽(tīng)到同行在談?wù)撃膫�(gè)已經(jīng)售罄，或者哪個(gè)盤(pán)還差多少套售罄，以前只是聽(tīng)說(shuō)某盤(pán)賣(mài)出多少套。”
黃如玉告訴記者，2001年南沙的樓價(jià)在每平方米3000元左右，當(dāng)時(shí)手上有閑錢(qián)的她買(mǎi)入了5套單價(jià)為2800元的住宅。如今，南沙的樓價(jià)已逼近萬(wàn)元大關(guān)。
今年9、10兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南沙在售的12個(gè)新建住宅項(xiàng)目中，有8個(gè)樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲，漲幅最高達(dá)26.7%，平均漲幅為15.1%。10月份，南沙新建住宅的網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)每平方米8906元，與去年的高位持平。
“我們前期的項(xiàng)目早已售罄，新一期的售價(jià)將會(huì)有所提高。”奧園地產(chǎn)項(xiàng)目部人士透露，預(yù)計(jì)接下來(lái)南沙樓市還會(huì)迎來(lái)新一輪上漲。
多個(gè)中介代理機(jī)構(gòu)表示，南沙板塊的房源可以用“搶”來(lái)形容，南沙的成交業(yè)績(jī)成為各公司的“強(qiáng)心劑”。
數(shù)據(jù)顯示，10月南沙新建商品住宅成交面積高達(dá)16.16萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)49.9%，同比增長(zhǎng)了158.6%。在成交套數(shù)方面，南沙共成交1279套，再次刷新歷史紀(jì)錄。陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，10月份廣州成交排名前十的樓盤(pán)，南沙占據(jù)了三席。
泡沫隱憂
廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎指出，南沙新區(qū)的炒作已經(jīng)有些過(guò)頭，房?jī)r(jià)每平方米上萬(wàn)元肯定有泡沫。南沙新區(qū)建設(shè)靠什么啟動(dòng)沒(méi)人能說(shuō)清楚。
彭澎所說(shuō)的“泡沫”正是黃如玉等多位投資者的擔(dān)憂。目前南沙的購(gòu)房者中，投資客占了八九成。事實(shí)上，由于投資者居多，該區(qū)域白天火熱的銷售場(chǎng)景與晚上的“空城”形成強(qiáng)烈對(duì)比。
彭澎認(rèn)為，目前來(lái)看，南沙房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，去年已經(jīng)歷一輪上漲，今年房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)將“透支”利好，南沙真正發(fā)展起來(lái)還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，可能5年內(nèi)人氣都聚集不起來(lái)。
另一名投資者李得勝經(jīng)歷了手上多套房“有價(jià)無(wú)市”的遭遇后，也加大了對(duì)南沙市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂。李得勝的多套房產(chǎn)已經(jīng)從每平方米4000多元升至每平方米7000多元，然而他卻發(fā)現(xiàn)，套現(xiàn)并不容易。
李得勝告訴記者：“投資者都在賭南沙，賭5年、10年后的收益回報(bào)，可作為投資市場(chǎng)，南沙并沒(méi)有成氣候，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃遲遲未出臺(tái)，到底什么能夠支持該板塊的后續(xù)發(fā)展?”在他眼里，南沙板塊的危險(xiǎn)系數(shù)在不斷增加。
最早參與南沙開(kāi)發(fā)的霍氏家族此前并未真正啟動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其家族領(lǐng)軍人物霍震霆此前曾多次強(qiáng)調(diào)，不希望南沙出現(xiàn)“炒樓”現(xiàn)象。而霍震霆之子霍啟山則指出，要解決這些問(wèn)題，關(guān)鍵還是教育、醫(yī)療等配套設(shè)施要跟上，這樣才能聚集人氣，吸引自住買(mǎi)家。
投資者談及較多的則是，南沙作為國(guó)家新區(qū)，其規(guī)劃細(xì)則并未最終落實(shí)。“相比前海、橫琴，南沙最早吸引了大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，然而具體規(guī)劃始終未明確。”廣州市某房企研究部人士認(rèn)為，配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)思路是業(yè)界最為期待的，早前涉及旅游、科研產(chǎn)業(yè)的討論最為熱烈，然而政府至今未有大刀闊斧的動(dòng)作，以致開(kāi)發(fā)商的投資只能跟著政府走。“其他領(lǐng)域投資前景不明朗，只能先走住宅市場(chǎng)這一步棋。”他表示。
受新區(qū)規(guī)劃等政策利好影響，南沙土地市場(chǎng)經(jīng)歷了多輪房企搶地潮。
合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008-2012年南沙公開(kāi)出讓的居住用地成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，樓面地價(jià)從2008年的1111元/平方米升至2012年的2322元/平方米，漲幅約為109%。其中，2011年的成交地塊樓面地價(jià)的環(huán)比漲幅最為突出，達(dá)39%。
10月26日，南沙在國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批后首次拍地，其推出的住宅用地吸引了萬(wàn)科、富力、奧園、碧桂園等品牌房企。經(jīng)過(guò)激烈角逐，富力以6.55億元力壓其它房企，將地塊收入囊中。該地塊樓面地價(jià)達(dá)3287元/平方米，創(chuàng)下新高。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊地價(jià)并不高，并認(rèn)為南沙住宅用地價(jià)格將呈上升趨勢(shì)。然而，在該次拍賣(mài)中，一塊科研教育用地被中止出讓，另一塊教育科研用地以底價(jià)出讓。業(yè)界普遍認(rèn)為，南沙整體的開(kāi)發(fā)前景仍未得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，南沙目前基礎(chǔ)建設(shè)仍然欠缺，科研教育用地中止出讓或底價(jià)成交，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)此類用地?zé)崆椴桓摺?/p>
華南某上市房企高層曾向記者表示，進(jìn)入南沙的開(kāi)發(fā)商目前仍比較保守，主要守著住宅市場(chǎng)這一板塊。
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