從十八大看房地產(chǎn)走勢 房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展期
2012-11-16 來源：中國指數(shù)研究院 編輯：木木
中國指數(shù)研究院2012年11月15日發(fā)布《從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢》研究報告，報告對歷次黨代會期間中國的宏觀經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)政策進行梳理，并對各階段的房地產(chǎn)市場變化進行分析，在此基礎(chǔ)上對未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向進行了預(yù)判。
聚焦十八大房地產(chǎn)市場走勢大猜想
2012房地產(chǎn)政策盤點及市場預(yù)測
近五次黨代會期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策回顧
十三大-十四大(1988-1997年)，貨幣超發(fā)，通脹明顯，宏觀調(diào)控以控制需求和增加供給為主線;亞洲金融危機之后，謹慎實施金融政策，擴大內(nèi)需，經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，加快住房制度改革，逐步實行住房商品化，個人購買商品住房比例提高。
十五大期間(1998-2003年)，亞洲金融危機對國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊逐漸消逝，經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展;加入世界貿(mào)易組織，對外貿(mào)易顯著增長;國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場的形成。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，全面停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。
十六大-十七大(2003-2012年)，宏觀經(jīng)濟波動較大，前五年，出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟較快增長;之后五年，受次貸危機等外部因素和內(nèi)部矛盾多種因素影響，波動幅度明顯加大。房地產(chǎn)業(yè)政策一波三折，經(jīng)歷了調(diào)控供需、重申支柱產(chǎn)業(yè)和嚴厲調(diào)控的三個階段。
近五次黨代會期間中國房地產(chǎn)市場形勢回顧
十三大-十四大(1988-1997年)，房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，但住房商品化促使個人購買商品住宅比例大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重快速上升，商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴大至1998年的1.2億平方米，年均增長16%。
十五大期間(1998-2003年)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)上行，占固定資產(chǎn)投資中的比重逐年提高，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，商品房價格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。
十六大-十七大(2003-2012年)，房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為三個階段，2003-2007年，房地產(chǎn)投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價漲幅擴大至10%以上;2008-2009年，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)為蓬勃發(fā)展，2009年商品房銷售面積同比增長44%，價格同比上漲23%;2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，量價過快上漲得到控制。
未來中國房地產(chǎn)業(yè)走勢預(yù)判
從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，過去三十年的經(jīng)濟高速增長難以持續(xù)。預(yù)計未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會退出，保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進。
在政策總體偏緊的背景下，城鎮(zhèn)化和收入倍增將促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，未來十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬人左右，首次置業(yè)需求強勁;半數(shù)城市家庭現(xiàn)有住房面積少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升各類需求的支付能力，為房地產(chǎn)業(yè)提供動力。
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·“中國式錢荒”局面將持續(xù) 房地產(chǎn)業(yè)恐受沖擊
·平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)將有助提高中國經(jīng)濟的發(fā)展
·商務(wù)部表示房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資同比有所下降
