銀行主動(dòng)退出開發(fā)貸 溫州房產(chǎn)開發(fā)融資換檔
2012-11-14 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯：木木
溫州，民間借貸聚焦之處，必然亦是房市風(fēng)向標(biāo)。
房價(jià)打折早已不是新鮮事，個(gè)別樓盤一種隱秘的做法是，讓購房者對(duì)首付“分期付款”，原本需要三成首付，先期可以只交兩成，余下首付待到辦理銀行按揭貸款時(shí)再行繳付。
如此，顯而易見的好處是，購房者前期投入更小，資金靈活性更強(qiáng)，還可享受一成首付的時(shí)間價(jià)值。不過，在銀行信貸資源緊張的現(xiàn)下，此舉對(duì)開發(fā)商快速回籠資金的好處或許更甚。
“現(xiàn)在折扣出售樓盤的開發(fā)商可能是因?yàn)橘Y金緊張，而房價(jià)的起起落落也有可能對(duì)銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量形成壓力。所以，銀行提供給開發(fā)商的前期的開發(fā)貸，凡有可能成為不良的，基本已被銀行催收了。”在溫州房地產(chǎn)領(lǐng)域工作10多年的馬先生告訴記者。
這一觀點(diǎn)與當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)調(diào)查的情況基本吻合。
“這波民間借貸率先出現(xiàn)問題的，都是一些比較大型的企業(yè)，跟房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)不大。”溫州從事區(qū)域金融調(diào)研的監(jiān)管機(jī)構(gòu)官員告訴記者。
融資“換檔”
“我們實(shí)際上還是首付三成，但只是將這三成分期付款。先預(yù)訂的購房者可以只付兩成，待到去銀行辦理按揭的時(shí)候，再補(bǔ)足第三成。這之前媒體有首付兩成一說，實(shí)際上是誤解了。”11月13日，溫州中梁國賓1號(hào)的開發(fā)商在電話里忙不迭地向記者澄清。
此前，有媒體報(bào)道稱，中梁國賓1號(hào)售樓處有關(guān)銷售人員介紹，該樓盤三期的洋房樣板房將于11月17日開放，如果在此之前登記購房，可享20%超低首付。
而對(duì)于開發(fā)商此舉，外界普遍認(rèn)為，這顯然意味著，開發(fā)商急于收攏資金，對(duì)接市場。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士稱，將首付分期付款，到辦理銀行按揭的時(shí)候，再補(bǔ)足國家政策規(guī)定的三成，這實(shí)際上是開發(fā)商在當(dāng)前資金緊張狀況下的權(quán)宜之計(jì)，但并不違規(guī)。因?yàn)槲覈嘘P(guān)政策并未規(guī)定，購房者必須在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)就繳付所有首付款。
仍以中梁國賓1號(hào)為例。業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目開發(fā)商是楊姓兩兄弟，在溫州房地產(chǎn)領(lǐng)域算是個(gè)風(fēng)云人物，開發(fā)了市中心多個(gè)中高端樓盤。業(yè)內(nèi)人士稱他們是“一年一項(xiàng)目，開發(fā)動(dòng)作很快”。
而中梁國賓1號(hào)，房源的戶型面積為180～280平方米，帶有泳池等配套設(shè)施，總售價(jià)在600萬～700萬元左右，首付三成并不是小數(shù)目。對(duì)首付分期付款，既是樓盤促銷的一個(gè)手段，亦能讓開發(fā)商盡快回籠資金。
“資金緊張是可想而知的。”一名陳姓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東稱，今年以來，前期在金融危機(jī)期間被處置的大批固定資產(chǎn)入市，對(duì)現(xiàn)有市場房價(jià)形成一定沖擊，“而銀行貸款仍如同驚弓之鳥，現(xiàn)在開發(fā)商要想從銀行系統(tǒng)獲得貸款，幾乎不大可能。”
脫離了銀行信貸資金的開發(fā)商，融資成本水漲船高，快速回籠資金毫無疑問成為王道。比如中梁國賓1號(hào)屬南湖地段D-5-04a地塊，記者調(diào)查得知，此地塊的開發(fā)資金已經(jīng)跟銀行系統(tǒng)無關(guān)，融資渠道“換擋”到信托公司。
該土地于2012年8月24日向浙商金匯信托有限公司設(shè)定抵押貸款，貸款金額4億元人民幣，抵押期限為2015年8月24日止�，F(xiàn)浙商金匯信托有限公司已書面同意該項(xiàng)目銷售，銷售后申請(qǐng)辦理預(yù)售商品房按揭貸款時(shí)，按照溫州市現(xiàn)有政策文件規(guī)定執(zhí)行。
一名知情的銀行人士表示，上述樓盤要到明年5月才結(jié)頂，所以銀行辦理按揭最快也要明年4月。這或許也是開發(fā)商想出讓購房者分期支付首付款，盡快銷售并回籠資金的重要原因。
但該銀行人士認(rèn)為，上述樓盤項(xiàng)目目前來看幾乎不可能從國有銀行獲得按揭貸款合作，股份行是有可能的。“當(dāng)然，能否獲得，還得看銀行對(duì)國賓項(xiàng)目以及開發(fā)商資金鏈的綜合評(píng)定。”
房產(chǎn)投資占比回升
銀行主動(dòng)退出開發(fā)貸 溫州房產(chǎn)開發(fā)融資“換檔”
“溫州地區(qū)的貸款，流動(dòng)資金貸款就占據(jù)了8成左右。”當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)人士稱，房貸、開發(fā)貸等占比不足兩成。他同時(shí)表示，根據(jù)區(qū)域內(nèi)監(jiān)測，今年前10個(gè)月溫州當(dāng)?shù)劂y行不斷攀升的不良貸款，跟房地產(chǎn)領(lǐng)域基本無關(guān)。“大多集中在經(jīng)營、生產(chǎn)領(lǐng)域的上規(guī)模企業(yè)。”
但無可否認(rèn)，溫州房價(jià)仍處于跌勢(shì)，這無疑使得房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)?shù)劂y行的敏感領(lǐng)域。根據(jù)“溫州房價(jià)網(wǎng)”的統(tǒng)計(jì)，2012年11月11日的二手房均價(jià)為22292元/平米，環(huán)比較前一周下跌-4.1%，同比下跌-28.1%。
而此前浙江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)信息顯示，與8月份相比，溫州9月商品房價(jià)格環(huán)比下降0.8%，跌幅居全國70城市之首。
其實(shí)這種跌勢(shì)早在去年底就已出現(xiàn)，但當(dāng)時(shí)仍是“暗降”。購房戶金先生稱自己當(dāng)時(shí)在溫州永嘉甌北購置了一套高端房源，全額支付即可6折優(yōu)惠。
硬幣的另一面是，溫州房價(jià)的這種跌勢(shì)，使得人們的購房熱情在被壓制一段時(shí)間后，近期又開始復(fù)蘇。
溫州統(tǒng)計(jì)局和人行溫州中心支行近期的一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，三季度當(dāng)?shù)鼐用袷杖胫笖?shù)為47.9，較上季回升3.8個(gè)點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，居民預(yù)期未來房價(jià)指數(shù)54.1，自去年三季度以來重返榮枯線之上，選擇房地產(chǎn)投資占比9.5%，較上季回升2個(gè)百分點(diǎn)。
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