土地年限縮水 購房者不該承擔(dān)的損失與風(fēng)險(xiǎn)
2012-11-02 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
買房之前，大多數(shù)市民最在意的是價(jià)格、質(zhì)量等，而對房子所處地塊的土地使用年限不怎么上心。據(jù)10月31日《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，日前，“南京熱點(diǎn)樓盤土地年限大調(diào)查”的結(jié)果令人大跌眼鏡，全市100余家在售樓盤中，縮水10年以上的超過30家，甚至有的樓盤縮水達(dá)20年。
根據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計(jì)算，70年為住宅土地使用權(quán)一次出讓的最長期限，商業(yè)用地則為40年。考慮到從拿地、開工建設(shè)，到銷售、交付使用的流水周期，購房者實(shí)際擁有的土地使用期限相應(yīng)減少也是情理之中。然而，一些樓盤動輒縮水10年、20年，顯然已經(jīng)超出了正常范圍，這往往是由于開發(fā)商捂盤擱置、資金緊張等人為因素造成的。
與房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、環(huán)境設(shè)施等縮水問題相比，房屋土地使用年限縮水往往是購房者的關(guān)注盲點(diǎn)。等到購房后意識到這一問題時(shí)，便會產(chǎn)生一系列矛盾和糾紛。今年9月，因土地使用年限縮水20年，廣東惠州一小區(qū)100多名業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生沖突。而在中山，圍繞土地使用年限的投訴5年間超百宗，成為目前購房糾紛的重災(zāi)區(qū)。這一方面體現(xiàn)了消費(fèi)者維權(quán)意識的增強(qiáng)，另一方面也暴露出房地產(chǎn)市場的相關(guān)制度短板。
首先，相關(guān)政策并未明確開發(fā)商的告知責(zé)任，銷售人員往往對土地使用期限避而不談。調(diào)查中，九成購房者表示不知道自己購買的房屋土地使用年限到底有多少。其次，不少地方政府部門的房產(chǎn)信息公開并不涉及土地使用期限，市民要想查閱這方面信息，程序上往往比較繁瑣。
更重要的是，目前尚缺乏土地年限與商品房的聯(lián)動定價(jià)機(jī)制。不言而喻，土地出讓金屬于購房款的一部分，土地使用期限理應(yīng)在房價(jià)上有所體現(xiàn)。同樣的房產(chǎn)，剩余年限越長，使用價(jià)值越大，價(jià)格越高;反之，剩余年限縮水，價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)下調(diào)。但現(xiàn)實(shí)中，年限與房價(jià)的關(guān)系體現(xiàn)得并不明顯，購房者還要為無形中損失的土地使用年限白白埋單，顯然不合理。同時(shí)，盡管《物權(quán)法》規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并未明確如何續(xù)期、是否交錢等細(xì)節(jié)。而根據(jù)新修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用期限屆滿后，將面臨“根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地”、“重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”兩種結(jié)果。可見，土地年限縮水還可能造成購房者的隱性損失，使其不得不提前面對一些未知風(fēng)險(xiǎn)。
有鑒于此，全國政協(xié)委員劉江龍?jiān)?010年兩會期間建議，制定土地使用期限價(jià)格折算標(biāo)準(zhǔn)，將土地年限作為房屋價(jià)值評估的重要因素。對此，有關(guān)部門應(yīng)予積極響應(yīng)，出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，厘清開發(fā)商承擔(dān)土地使用年限縮水的責(zé)任和對購房者的告知責(zé)任，通過更加全面透明的信息公開滿足公眾知情權(quán)，更好地保護(hù)購房者利益。
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