綠地激進(jìn)擴(kuò)張建超高層 千億資金豪賭城市化
2012-11-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
前不久，綠地集團(tuán)與江西上饒市城市投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司簽約，雙方將共同開(kāi)發(fā)建設(shè)上饒老火車(chē)站改造城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資120億元，建設(shè)周期3至5年，總建筑面積200萬(wàn)平米，主樓高230米。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這是今年以來(lái)，綠地集團(tuán)投資的第17個(gè)超高層項(xiàng)目。其累計(jì)投資總額1000億元以上，在建規(guī)模達(dá)到4700萬(wàn)平方米。綠地正以一種狂奔的速度和勇氣，對(duì)賭中國(guó)三四線城市的未來(lái)。
綠地豪賭的背后，無(wú)法掩蓋的，是過(guò)量城市綜合體建設(shè)的隱憂。
小城的瘋狂
綠地的對(duì)賭到底有多瘋狂?
以上述江西上饒市的投資為例。綠城上饒城市綜合體項(xiàng)目所在的信州區(qū)(市政府所在地)，人口只有39萬(wàn)，其中城區(qū)人口21萬(wàn)，2011年財(cái)政總收入首次突破10億元大關(guān)，完成10.18億元。按照綠地該項(xiàng)目120億元的投資規(guī)模，幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)小上饒市(信州區(qū))。
這只是綠地瘋狂擴(kuò)張的一角
今年7月以來(lái)，綠地集團(tuán)先后在經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的三四線城市，如寧夏銀川，河南鄭州、開(kāi)封、新鄉(xiāng)，遼寧本溪，湖北荊州，江西南昌等，啟動(dòng)一批重大城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)1500萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)1000億元。其中包括：銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)型雙子座城市綜合體、鄭州綠地新都會(huì)綜合體、開(kāi)封綠地國(guó)際金融城和新鄉(xiāng)綠地生態(tài)新城項(xiàng)目、荊北新區(qū)高鐵站前大型城市綜合體項(xiàng)目，以及沈本新城大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體等等。
除了上述這些三四線城市，綠地所布局的一二線城市，也在追加投資。而這些城市正面臨城市綜合體過(guò)剩的問(wèn)題。
7月31日，成都綠地中心開(kāi)工。該項(xiàng)目位于成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積449畝，規(guī)劃總建筑面積約138萬(wàn)平方米，總投資額120億元，其最高樓達(dá)468米，建成后將成為西南第一高樓。
但未來(lái)的“西南第一高樓”，只是看上去很高大。數(shù)據(jù)顯示，2012年成都市在建的城市綜合體項(xiàng)目有19個(gè)。其中，3個(gè)項(xiàng)目將于2016年、2017年竣工，其余16個(gè)項(xiàng)目集中在2012-2015年期間竣工，加上現(xiàn)已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，至2017年，成都的城市綜合體項(xiàng)目將達(dá)到24個(gè)。而綠地中心
預(yù)計(jì)建設(shè)時(shí)間為4年半，這意味著，其建成之日即面臨激烈的招商和運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)。
在綠地中心所在的成都東部新城內(nèi)，目前常住人口僅幾十萬(wàn)，即使到2017年人口能達(dá)到100萬(wàn)，總建筑面積138萬(wàn)平方米的綠地中心也夠新城人好好消化了。
綠地模式的支撐力
由于綠地集團(tuán)沒(méi)有上市，其資金狀況很難查清，盡管很多業(yè)內(nèi)人士一再對(duì)綠地的資金鏈表示擔(dān)憂。據(jù)綠地集團(tuán)2012年1月18日公布的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)顯示，2011年綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)1830億元，其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)收入是集團(tuán)的主要收入來(lái)源。
近幾年的超高層計(jì)劃表明，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的野心。
張玉良今年7月曾對(duì)外透露，綠地已經(jīng)把40%的開(kāi)發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上，目前在建面積4500萬(wàn)平方米，已建面積達(dá)到3000萬(wàn)平方米。加上三季度開(kāi)工的項(xiàng)目，在建面積則超過(guò)4700萬(wàn)平方米。按照張玉良的規(guī)劃，2012年，綠地商業(yè)地產(chǎn)投資額將達(dá)1500億元。
然而，綠地以城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)龐大投資，重要的資源來(lái)源仍不得不依賴(lài)住宅銷(xiāo)售收入。據(jù)CRIC研究中心公布的數(shù)據(jù)，2012年度前三季度綠地集團(tuán)銷(xiāo)售額為725億元，位居全國(guó)房企第四名。其中，住宅銷(xiāo)售仍為主體。
綠地激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，以何者作為支撐的籌碼?
蘭德咨詢總裁宋延慶稱(chēng)，綠地的超高層開(kāi)發(fā)模式，之所以受到地方政府歡迎，是因?yàn)樵撃Ｊ綕M足了地方政府政績(jī)的需求。“超高層具有第一效應(yīng)，可以滿足三四線城市升級(jí)的需要。反過(guò)來(lái)，這種模式也可以提高綠地談判的話語(yǔ)權(quán)。”
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，綠地的超高層模式，本質(zhì)是在對(duì)賭中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及城市化高速發(fā)展的未來(lái)。隨著時(shí)間的推移，這些城市綜合體可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)向好而增值。另外，動(dòng)輒百億的固定資產(chǎn)投資，也可以撬動(dòng)更多的融資。
不過(guò)，有不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，綠地如此瘋狂擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或者城市化進(jìn)程沒(méi)有預(yù)期的好，綠地可能就會(huì)遭遇可怕的風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體的寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心，不是建完就萬(wàn)事大吉，運(yùn)營(yíng)最關(guān)鍵。領(lǐng)導(dǎo)任期到了走人，留下巨量鋼筋水泥體就對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘惺欠N長(zhǎng)遠(yuǎn)傷害。
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