行業(yè)利潤(rùn)下滑當(dāng)下樓市仍處“盤(pán)整”階段

2012-11-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟

　　截至10月31日晚，滬深兩市共有128家按照證監(jiān)會(huì)分類的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)類上市公司發(fā)布三季度財(cái)報(bào)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，總營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)22%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)6 .9%，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額增長(zhǎng)25%，庫(kù)存增長(zhǎng)21%。在樓市調(diào)控壓力之下，開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”較為明顯，而回籠資金后上市房企明顯“不差錢”，但庫(kù)存壓力仍然繼續(xù)加大。分析人士認(rèn)為，一方面開(kāi)發(fā)商境況轉(zhuǎn)好后繼續(xù)降價(jià)動(dòng)力不足，另一方面調(diào)控政策不會(huì)放松，部分城市甚至?xí)o，四季度至明年一季度樓市或?qū)⑻幱?ldquo;盤(pán)整期”。

　　行業(yè)利潤(rùn)下滑趨勢(shì)明顯

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，128家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)類上市公司前三季度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)356億元，較去年同期的333億元約增長(zhǎng)6.9%，對(duì)應(yīng)同期實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為2867億元和2344億元，以此計(jì)算利潤(rùn)率分別為12%和14%，即今年前三季利潤(rùn)率較去年有所下降。分析人士指出，雖然企業(yè)盈利水平下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，但考慮到企業(yè)高地價(jià)低售價(jià)和結(jié)算的滯后性，房企盈利水平真正的下降壓力還未到來(lái)。

　　報(bào)告期內(nèi)，共有63家企業(yè)利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)，其中21家企業(yè)虧損。京投銀泰因公司現(xiàn)有項(xiàng)目尚無(wú)竣工結(jié)算及銷售結(jié)轉(zhuǎn)，以及參股酒店出現(xiàn)虧損，前三季度虧損1 .9億元。嘉凱城截至9月末實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入35.57億元，同比下降14.44%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-1 .55億元，同比下降235.3%，預(yù)計(jì)全年扭虧為盈壓力較大。

　　但“招保萬(wàn)金”四大龍頭企業(yè)仍然交出了一份靚麗的業(yè)績(jī)報(bào)告。萬(wàn)科A今年1至9月共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入461 .28億元，同比增長(zhǎng)57.39%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)50.80億元，同比增長(zhǎng)41.74%。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，公司今年的推盤(pán)量前低后高，相當(dāng)部分的推盤(pán)集中在第四季度，隨著這批新盤(pán)的入市，全年銷售增長(zhǎng)當(dāng)無(wú)懸念。

　　從保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的半年報(bào)業(yè)績(jī)情況來(lái)看，由于其2012上半年的凈利潤(rùn)增幅均顯示為負(fù)數(shù)，因此公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)都曾讓投資者擔(dān)心不已。其中，招商地產(chǎn)今年1至6月的凈利潤(rùn)同比下降16.89%，而保利地產(chǎn)今年上半年的凈利潤(rùn)同比降幅也達(dá)到了10.16%。不過(guò)，在最新的三季報(bào)數(shù)據(jù)中，保利和招商的凈利均已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，同比增幅分別達(dá)到10%和16%。

　　金地集團(tuán)今年前三季度實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增幅均在80%以上。值得一提的是，第三季度歸屬母公司凈利潤(rùn)為4.18億元，同比增幅達(dá)到271.34倍。主要有三方面的原因，一是基數(shù)低，去年第三季度結(jié)算總量較小，凈利潤(rùn)僅154萬(wàn)元;二是今年9月28日金地集團(tuán)完成了星獅地產(chǎn)的收購(gòu)給企業(yè)帶來(lái)了很大的收益，第三季度營(yíng)業(yè)外收入高達(dá)2.65億元。三是今年金地集團(tuán)在項(xiàng)目定位策略上的改變推動(dòng)了業(yè)績(jī)的提升。一向以銷售中高端項(xiàng)目為主的金地集團(tuán)，今年調(diào)整產(chǎn)品策略，力推定位偏低的項(xiàng)目，并采取降價(jià)促銷等方式加快資金回籠。今年前三季度，金地集團(tuán)銷售均價(jià)為11720元/平方米，同比下降17.7%。

　　資金狀況有所好轉(zhuǎn)

　　從現(xiàn)金流來(lái)看，企業(yè)資金壓力明顯好轉(zhuǎn)。三季度末128家房企持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額高達(dá)2650億元，較去年同期增加25%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額繼續(xù)增加，為363億元，繼二季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正之后，三季度這一數(shù)字繼續(xù)擴(kuò)大，較去年同期的-775億元大幅增加。“招保萬(wàn)金”四家房企手中持有貨幣資金分為333億元、356億元、174億元和188億元。僅從數(shù)據(jù)上看，顯然上市房企已經(jīng)“不差錢”。

　　而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)也可以得到印證，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況好轉(zhuǎn)局面進(jìn)一步顯現(xiàn)。從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，前三季度，國(guó)內(nèi)貸款比重連續(xù)7個(gè)月下滑，9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企業(yè)自籌資金由1-8月份的41 .9%下降至41.7%;定金及預(yù)收款比重進(jìn)一步上升，由1-8月份的25 .7%上升至26.1%;個(gè)人按揭貸款比重由1 - 8月份的1 0 .1 %上升至10 .4%�？梢�(jiàn)，近期隨著市場(chǎng)銷售的持續(xù)回穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售回款上升明顯，同時(shí)，自籌資金依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源。上海易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，近期隨著市場(chǎng)銷售的持續(xù)平穩(wěn)回升，剛性購(gòu)房需求的適度釋放，預(yù)計(jì)四季度這一資金指標(biāo)仍將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　正因?yàn)?ldquo;不差錢”，進(jìn)入第三季度后，大型房企拿地速度加快。“招保萬(wàn)金”在三季度均有大量的拿地動(dòng)作，截至季報(bào)期末，金地新增土地儲(chǔ)備125萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)目前共有在建擬建項(xiàng)目156個(gè)，總占地面積3361萬(wàn)平方米。這也導(dǎo)致上市房企現(xiàn)金總量較上半年下降，如萬(wàn)科集團(tuán)今年三季度的貨幣資金為333 .07億元，環(huán)比下降29 .15%;金地集團(tuán)貨幣資金為188.20億元，環(huán)比下降1.11%。這從側(cè)面表明，企業(yè)在資金充裕的情況下，開(kāi)始投入資金拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，資金的使用效率得到很大提高。

　　四季度銷售難有起色

　　截至三季度末，128家房企尚有庫(kù)存14600多億元，同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)兩成。而上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月底，20大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8465萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)23%，與上月相比增長(zhǎng)6%。庫(kù)存量在今年出現(xiàn)了高位盤(pán)整的局面，且9月庫(kù)存量再創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月份，受各大房企加大推盤(pán)與購(gòu)房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應(yīng)量與銷售量這一“剪刀差”有所擴(kuò)大，導(dǎo)致了本月末各大房企庫(kù)存滯銷，逆增現(xiàn)象明顯。9月份，20大典型城市新建商品住宅存銷比為10.7，這也意味著市場(chǎng)需要用10.7個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。近7個(gè)月來(lái)存銷比首次回升。自2月份以來(lái)，存銷比持續(xù)下滑，而9月份回落受阻，扭轉(zhuǎn)了這一趨勢(shì)。存銷比小幅回升，與9月住宅庫(kù)存的逆增和交易量的疲軟有直接的聯(lián)系。庫(kù)存去化過(guò)程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存銷比。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，總體趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)家樓市調(diào)控的政策是從嚴(yán)的，限購(gòu)限貸政策依然從緊，這樣，對(duì)庫(kù)存去化實(shí)際上有一個(gè)阻力。但是，各大房企仍有動(dòng) 力來(lái) 加大庫(kù) 存去化力度，市場(chǎng)交易需求也依然存在。四季度市場(chǎng)供求力量仍會(huì)有所變化，博弈雙方的預(yù)期會(huì)逐步調(diào)整，預(yù)計(jì)存銷比將以盤(pán)整震蕩為主，但未來(lái)仍具有繼續(xù)下滑的動(dòng)力。

　　多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松和嚴(yán)格執(zhí)行的前提下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲的可能性并不存在。而在貨幣發(fā)行和貸款盤(pán)子相對(duì)較大，繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策、通貨膨脹且CPI仍有回升，城市化仍處在高潮期的條件下，中短期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌的可能性也微乎其微。國(guó)泰君安認(rèn)為，受年末商行貸款額度緊、利率優(yōu)惠幅度縮小以及房?jī)r(jià)較年初回升等因素影響，購(gòu)房者觀望情緒漸增，第四季度銷售難有起色。

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