追問(wèn)陜西限利令：房?jī)r(jià)20%是否是灰色成本(2)
2012-11-01 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
另一項(xiàng)成本是連開(kāi)發(fā)商都諱莫如深的。上述開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，比如在辦理報(bào)建手續(xù)時(shí)因?yàn)橥涎佣a(chǎn)生的時(shí)間成本。還包括辦理各類(lèi)手續(xù)，以及貸款融資時(shí)所產(chǎn)生的公關(guān)費(fèi)用。
這筆拿不到桌面上的成本，政府核算成本時(shí)是算不出來(lái)的，該開(kāi)發(fā)商坦言，這讓利潤(rùn)率的計(jì)算數(shù)據(jù)不見(jiàn)得那么準(zhǔn)確。如果政府推行限利10%的政策，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)做假。
陜西省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)則表示，地價(jià)、建安成本、各種稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的最重要組成部分。此外，房?jī)r(jià)構(gòu)成的其他細(xì)節(jié)還包括公關(guān)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)等。
有業(yè)內(nèi)人士透露，早在3年前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行過(guò)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，以借此弄清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)，但該項(xiàng)調(diào)查結(jié)果一直未對(duì)外界公開(kāi)。
在2009年全國(guó)“兩會(huì)”上，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交過(guò)一份名為“我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言稿，其中提到“在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。”但是國(guó)土部當(dāng)年也專(zhuān)門(mén)發(fā)布公告稱(chēng)，通過(guò)對(duì)全國(guó)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。
上述兩個(gè)不同口徑的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實(shí)，讓本來(lái)就“神秘”的房?jī)r(jià)成本構(gòu)成更加撲朔迷離。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍曾表示，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢(qián)/平方米的房?jī)r(jià)為例，其中30%~40%左右是政府收取的土地價(jià)格;20%~30%是稅費(fèi)，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取;10%~30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動(dòng)等，一般10%~20%才是利潤(rùn)。
另一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，據(jù)其發(fā)布的《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》研究報(bào)告披露，2001年全國(guó)土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間增長(zhǎng)了20倍。
對(duì)于地產(chǎn)商的灰色成本，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟則對(duì)媒體公開(kāi)表示，這部分支出，據(jù)其估算約占真實(shí)成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費(fèi)，合計(jì)只占70%。“這部分成本最終會(huì)反映到房?jī)r(jià)上，但基本上很難暴露在陽(yáng)光下。因此，商品房成本報(bào)表的真實(shí)性，就要打折扣。”
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