經(jīng)營策略分化資金壓力緩解 房企現(xiàn)金創(chuàng)新高

　　相比前一階段的銷售回暖，傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市顯得波瀾不驚。從三季報情況來看，銷售回暖減輕了開發(fā)商融資壓力，房地產(chǎn)上市公司通過銷售、籌資等渠道獲取的資金激增。

　　統(tǒng)計顯示，142家房企公司(不含園區(qū)開發(fā)企業(yè))9月末貨幣資金合計2813.33億元，創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士認為，房企持有現(xiàn)金情況好轉主要是由于銷售升溫帶來了大量回款以及貨幣政策預調(diào)微調(diào)在一定程度上降低了融資難度。

　　經(jīng)營策略分化

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，面對融資渠道收緊、市場銷售不暢的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金的渴求空前強烈。隨著年中市場出現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的經(jīng)營策略出現(xiàn)明顯分化。

　　保利地產(chǎn)(600048)三季報顯示，9月末貨幣資金規(guī)模達356.19億元，而今年中報這一數(shù)字僅為251.88億元，第三季度增加了逾百億元，增幅為41.41%。新開工放緩、銷售簽約量增加成了保利地產(chǎn)資金大量回籠的主要原因。保利地產(chǎn)三季報顯示，1-9月房地產(chǎn)銷售簽約面積669.20萬平方米，銷售簽約金額756.28億元，同比均增長超過30%。同時，公司新開工面積958萬平方米，比上年同期下降9.77%。

　　萬科A則反其道而行之，在第三季度利用充裕的資金優(yōu)勢，大肆擴張土地儲備。半年報時，萬科A貨幣資金高達470億元，處于歷史最高水平，而9月末時貨幣資金只剩余333.07億元，單季度減少137.05億元。早在年中時，萬科A就曾預言，下半年土地供應力度將有所加大，資金實力較強的企業(yè)有可能獲得更多的機會。萬科A在第三季度驗證了自己的判斷，期間新增項目23個，按萬科權益計算的占地面積約148萬平方米，對應權益規(guī)劃建筑面積約376萬平方米，占今年以來新增項目權益建筑面積的64%。

　　統(tǒng)計顯示，截至9月30日，142家房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金合計2813.33億元，較6月末的2648.64億元增加164.69億元。從歷史數(shù)據(jù)來看，142家房企的貨幣資金總額從2008年年末的1013億元，一路膨脹至2010年年末的2353億元。不過，隨后嚴厲的調(diào)控政策以及緊縮的貨幣政策，導致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張，此后房企貨幣資金總額不斷萎縮，2011年9月末時降至2181.19億元。

　　資金壓力緩解

　　通過對三季報現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力呈現(xiàn)出雙向解壓的特征，成交量增長帶來大量銷售回款，貨幣政策放松使得融資難度降低。

　　在手握現(xiàn)金多于10億元的房企中，天房發(fā)展(600322)第三季度貨幣資金增長最快，從6月末的不足3億元，突然增加至10.64億元，增幅高達257.902%。從三季報內(nèi)容來看，天房發(fā)展的資金增厚主要得益于借款大量增加，前三季度取得借款收到的現(xiàn)金高達22.71億元，而半年報時的金額僅為6.55億元。

　　統(tǒng)計顯示，142家房企前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為244.83億元，而去年同期數(shù)據(jù)為-761.46億元，二者對比的差異十分明顯。能夠實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流“天翻地覆”的變化，要歸功于今年市場環(huán)境的回暖。

　　吸收投資、發(fā)行債券和取得借款是房地產(chǎn)企業(yè)籌資最主要的幾個渠道。從具體數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得投資方面并不具備吸引力，142家房企前三季度僅得到90.36億元，不足去年同期211.80億元的一半。另外，受融資渠道的限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有通過發(fā)行債券獲得資金。隨著貨幣政策預調(diào)微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模出現(xiàn)快速膨脹。數(shù)據(jù)顯示，142家房企前三季度取得借款收到的現(xiàn)金合計3226.05億元，較去年同期的2340.23億元增加885.81億元，增幅高達37.85%。

　　在銀行增加房地產(chǎn)開發(fā)貸方面，大型房企由于規(guī)模和信用方面的優(yōu)勢，獲得了更多資金。萬科A、金融街和華僑城A取得借款收到的現(xiàn)金分別同比增加116.69億元、95.13億元和62.49億元。

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