上市房企全年凈利或穩(wěn)步增長明年預(yù)期樂觀

2012-11-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　3月以來，樓市銷售開始復(fù)蘇，在經(jīng)歷7、8月成交高峰后，房企經(jīng)營業(yè)績得到較大改善。Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市152家上市房企前三季度共實現(xiàn)凈利潤370.08億元，同比增長3.44%，其中第三季度凈利潤同比增長15.62%，業(yè)績呈現(xiàn)逐季回暖態(tài)勢，不少房企四季度還將迎來開竣工和結(jié)算高峰期。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前房企的經(jīng)營環(huán)境明顯改善，全年業(yè)績有望保持穩(wěn)步增長。今年銷售回暖的局面將為明年一季度上市房企的業(yè)績打下良好基礎(chǔ)。

　　市場寒意消退盈利逐季改善

　　“這是一個似曾相識的冬天。”在今年4月披露2011年年報時，萬科曾為房地產(chǎn)市場定下“寒冷”的基調(diào)。不過，3月以來銷售快速回暖，讓房地產(chǎn)市場寒意消退。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，兩市152家房企前三季度共計實現(xiàn)營業(yè)收入3057.80億元，同比增長17.56%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元，同比增長3.44%。其中，第三季度實現(xiàn)凈利潤113.45億元，較2011年第三季度增長15.62%。

　　值得注意的是，逐季來看，上市房企業(yè)績呈現(xiàn)出明顯回暖的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，一季度房企業(yè)績同比下降0.40%;二季度業(yè)績出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，同比增長6.86%;三季度房企15.62%的凈利潤同比增幅，較二季度擴大8.76個百分點。房企業(yè)績的逐季好轉(zhuǎn)，也與樓市銷售回暖相輔相成。

　　按照國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)計算，2-4月單月商品房銷售面積同比降幅均超過13%，而5月以來降幅明顯收窄。特別是7、8月份，全國商品房銷售面積同比增幅“由負轉(zhuǎn)正”，較去年同期分別增長13%。盡管9月商品房銷售面積同比出現(xiàn)下滑，但下降幅度僅為4%，仍遠遠好于上半年。正是三季度樓市銷售火爆，使得房企的業(yè)績得到明顯改善。

　　歸功于結(jié)算規(guī)模的大幅增加，金地集團三季度實現(xiàn)凈利潤4.18億元，同比大增271.33倍，成為三季度增幅最猛的上市房企之一。華夏幸福、北辰實業(yè)(等十余家房企三季度同比業(yè)績增幅則在2倍以上。與此同時，萬科、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等一貫業(yè)績穩(wěn)健的龍頭房企也在三季度實現(xiàn)“突飛猛進”，業(yè)績同比增幅均超過90%。濱江集團、萬澤股份等房企三季度業(yè)績則實現(xiàn)扭虧。

　　整體來看，三季度業(yè)績出現(xiàn)增長的上市房企共有70家，占比約46%。其中，前三季度凈利潤在1億元以上規(guī)模的62家房企中，有34家三季度實現(xiàn)業(yè)績增長，占比達到55%。

　　結(jié)算高峰來臨明年預(yù)期樂觀

　　由于房地產(chǎn)收入結(jié)算的特殊性，季度間的結(jié)算分布并不均勻。通常情況下，四季度往往是房企結(jié)算的高峰期。在今年三季報里就有不少房企表示，四季度將迎來開竣工和結(jié)算高峰。

　　萬科指出，今年四季度是公司的竣工高峰。全年的推盤量主要集中在下半年特別是第四季度。因此，公司預(yù)計第四季度的推盤量將處于較高水平，全年實現(xiàn)銷售增長應(yīng)無疑問。

　　榮盛發(fā)展表示，2012年公司項目生產(chǎn)、銷售進度正常，公司結(jié)算面積、結(jié)算金額較上年同期將有一定幅度的增長。公司全年凈利潤有望同比增長30%-50%。

　　“四季度通常是房企項目竣工以及結(jié)算的高峰期。從歷史上看，房企業(yè)績在四季度都會有明顯增長，今年也不例外。”東方證券分析師楊國華在接受中國證券報記者采訪時指出，從房企賣出房子到收入結(jié)算，有一定時間差。部分房企在樓盤竣工備案后，才確定收入;還有的房企在房屋交付時確定收入。但總體來看，如果竣工量很大，就意味著收入結(jié)算也會相應(yīng)增多。

　　“正是因為各家房企工期和結(jié)算期的不同，造成了全年業(yè)績分配的不均衡。但總體來看，大型房企的業(yè)績在今年仍將保持穩(wěn)定增長，同比增幅在10%-30%不等。”楊國華坦言。

　　從公布全年業(yè)績預(yù)告的21家房企情況來看，有15家公司預(yù)計全年業(yè)績實現(xiàn)增長，占比超七成。南國置業(yè)、濱江集團、重慶實業(yè)等房企全年預(yù)增幅度均在50%以上。

　　“目前大部分券商對于房地產(chǎn)行業(yè)全年業(yè)績增長仍保持相對樂觀的態(tài)度，特別是大型房企的經(jīng)營有一定保證。今年銷售快速回暖也將為明年一季度業(yè)績打下基礎(chǔ)。”一位長期研究房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士指出，與中小型房企相比，大型房企占整個市場的份額有所擴大，行業(yè)集中度正在提高。“現(xiàn)在前十強的房企占市場的份額已經(jīng)從2009年的8%左右上升到2011年的10%-11%，今年這個比例還會更高。”該人士直言。

　　作為房企未來業(yè)績“儲備”的預(yù)收賬款，在今年三季度也呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，三季度末上市房企預(yù)收賬款合計達到6205.09億元，創(chuàng)下近三年來新高，較今年年初增長了38.22%，較6月底增長了15.77%。華僑城A、珠江實業(yè)等11家房企三季度預(yù)收賬款環(huán)比翻番。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，當前市場已經(jīng)走出低谷。大部分企業(yè)下半年成交量將高于上半年。盡管四季度部分房企可能會控制項目入市規(guī)模，但全年銷售創(chuàng)新高已成定局。

　　行業(yè)利潤下滑樓市競爭加劇

　　由于市場整體轉(zhuǎn)好，房企的生存環(huán)境較2011年有了明顯改善。目前市場庫存壓力正在逐步釋放，房企的資金情況也得到較大改善。不過業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來房企的利潤率可能將出現(xiàn)下滑。

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度上市房企整體銷售毛利率為37.85%，較去年同期下降1.22個百分點，較二季度下降1.19個百分點。153家上市房企中，有80家房企的毛利率同比出現(xiàn)下滑，占比過半。萬科、金地集團、保利地產(chǎn)等龍頭房企毛利率均有所回落。

　　張大偉指出，盡管調(diào)控的重壓依然存在，但房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出低谷，不過未來行業(yè)的利潤率可能會繼續(xù)走低，這主要由于前一階段房企“降價走量”的因素導(dǎo)致。因此，未來對房企的經(jīng)營能力要求更高，市場競爭將更加激烈。

　　當前，大型房企不斷擴充土地儲備規(guī)模，在拿地時也更加“精打細算”。“我們拿地的標準是，地塊開發(fā)的毛利率能超過30%，有能力做的團隊就給他們配置地塊。”遠洋地產(chǎn)總裁李明坦言，公司目前正在控制單個項目的規(guī)模。按兩到三年的項目開發(fā)周期來講，每個新項目的建筑面積將控制在20萬平方米左右。

　　對于三季度以來大型房企紛紛出手拿地的現(xiàn)象，李明表示：“上半年房企銷售好起來，手頭有錢了，就多花錢，這很正常。這個現(xiàn)象應(yīng)該會持續(xù)到明年一季度。”

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