多地房產(chǎn)證“難產(chǎn)” 專家呼吁政府對(duì)癥下藥(2)

2012-10-31 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文

　　目前業(yè)主維權(quán)難的現(xiàn)狀的主要原因到底是什么?

　　張立棟：簡(jiǎn)單總結(jié)一共就是四條吧。一個(gè)就是剛才律師講到的開發(fā)商利用條款中定義模糊的一些項(xiàng)目進(jìn)行了技術(shù)性的處理，對(duì)于責(zé)任的承擔(dān)，房產(chǎn)證究竟是該誰去辦理，那么在這個(gè)問題上他進(jìn)行了技術(shù)性處理，最后造成了責(zé)任的不清。第二就是業(yè)主本身的意識(shí)權(quán)力意識(shí)還是比較淡薄的，出現(xiàn)了拖欠的情況之后，他是死等而不是主動(dòng)的去行動(dòng)，等到拖到十年八年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)問題就越積累越多。第三就是開發(fā)商破產(chǎn)，由于市場(chǎng)的情況出現(xiàn)了破產(chǎn)等等，包括轉(zhuǎn)讓等等這些情況之后造成了責(zé)任主體不明確。第四最重要的還是房地產(chǎn)管理部門主管部門對(duì)這種問題的重視程度還是不夠，對(duì)于一些已經(jīng)發(fā)生了違規(guī)企業(yè)的懲處力度事中的監(jiān)督和事后的懲處力度不夠，所以造成了維權(quán)非常的困難。

　　即使有的業(yè)主維權(quán)成功，違約金也很少，業(yè)主權(quán)益仍在被侵害，遇到這種情況該怎么辦?

　　胡剛：出現(xiàn)房產(chǎn)證難辦的問題可能是一系列的錯(cuò)誤或者是制度安排造成的，比如說簽約的時(shí)候由于天然的不對(duì)等，造成了消費(fèi)者和購房人很多時(shí)候?qū)τ诤贤谋镜恼鎸?shí)含義是否具有可執(zhí)行性都不甚了了。同時(shí)由于合同示范文本本身?xiàng)l文的突出，也缺乏專業(yè)律師的幫助，這樣造成了后續(xù)維權(quán)成本提高。要知道預(yù)防永遠(yuǎn)勝于事后的處理，事后救濟(jì)往往耗費(fèi)巨大的時(shí)間成本、金錢成本、情感成本等等。另外還有一點(diǎn)如果是我們消費(fèi)者維權(quán)即使是法院判決了，那么開發(fā)商本身的資信能力，他的執(zhí)行判決的意愿和能力都是問題。我們看到很多昨天的案例里面很多是所謂開發(fā)商已經(jīng)找不著了，或者開發(fā)商破產(chǎn)了，或者開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人涉及到刑事案件了等等，這些都會(huì)造成我們的購房人本身的最后即使判決以后造成執(zhí)行的問題。同時(shí)一些項(xiàng)目往往會(huì)涉及數(shù)十人甚至上百人購房人他們的房產(chǎn)問題。購房人本身有這種團(tuán)結(jié)精神不是很強(qiáng)烈，有時(shí)候總有一些人喜歡搭便車，但是這種搭便車的情況下往往會(huì)被開發(fā)商各個(gè)擊破，而無法形成合力。這些項(xiàng)目本身實(shí)際上具有集團(tuán)訴訟的這種潛在的條件，但是由于我們現(xiàn)在司法制度的一些職務(wù)上的障礙，無法實(shí)現(xiàn)以集團(tuán)訴訟或者集體訴訟的方式快速解決相關(guān)的糾紛，致使房產(chǎn)或者房產(chǎn)證糾紛一拖再拖，而且是成為老大難的問題。

　　有這樣一個(gè)案例，四川省瀘州市隴南路向陽花園小區(qū)將近200戶業(yè)主多年沒有拿到房產(chǎn)證，可是開發(fā)商倒閉了，還欠了銀行的錢，銀行要求這些業(yè)主幫開發(fā)商還款之后才能夠給辦理房產(chǎn)證，如果不交錢就不給辦房產(chǎn)證，銀行的這種做法是不是合理?

　　業(yè)主到底應(yīng)不應(yīng)該替開發(fā)商來還款?

　　秦兵：銀行現(xiàn)在這種要求是作為抵押權(quán)人來行使的抵押權(quán)，業(yè)主相當(dāng)于債權(quán)人，開發(fā)商相當(dāng)于債務(wù)人，銀行是抵押權(quán)人，抵押權(quán)人要求債權(quán)人替?zhèn)鶆?wù)人履行債務(wù)，這個(gè)顯然不合理。但是抵押權(quán)人又有一個(gè)想法，你只要不把錢給我籌集了，我不管這個(gè)房子是誰的，或者誰是業(yè)主，誰是開發(fā)商，只要我拿不到全部的銀行貸款，我就不放棄我的抵押權(quán)。這是法律權(quán)力，你們甭管是債務(wù)人還是債券人，必須先履行清倉債務(wù)，把我的抵押的貸款全部還回來，你們只要還不回來，我就不放棄抵押權(quán)，只要銀行不放棄抵押權(quán)，這個(gè)房子目前它的權(quán)力處于未知狀態(tài)，銀行如果行使打壓全有可能把房子拿過去，剛才我說的有的業(yè)主被趕出來，實(shí)際上就是銀行行使了抵押權(quán)，然后把房子拿過來了，在這種情況下業(yè)主最好的辦法就是組織起來進(jìn)行集團(tuán)訴訟，要求原來開發(fā)商的股東承擔(dān)股東責(zé)任，因?yàn)楣粳F(xiàn)在已經(jīng)不存在了，可能是破產(chǎn)了，可能是注銷或者吊銷了，但是股東往往是存在的，或者股東的其他權(quán)力有可能存在，這個(gè)時(shí)候需要借助通過集團(tuán)訴訟來行使他的權(quán)力。很多業(yè)主是想搭便車的，兩百戶或者一百戶不是集體行動(dòng)，希望這里面出現(xiàn)一個(gè)雷鋒，自己花錢去請(qǐng)律師，自己花錢打官司，如果他打贏了，我們其他人跟進(jìn)，如果他打輸了，我們也沒有損失，凡是有這種想法的，這個(gè)小區(qū)到最后誰都不會(huì)出來做這個(gè)雷鋒。大家都一塊等到最后，拿不到產(chǎn)權(quán)證，等到最后銀行行使抵押權(quán)，等到最后被從這個(gè)小區(qū)里趕出來。

　　房產(chǎn)證難產(chǎn)的這個(gè)難題到底怎么破解?政府部門應(yīng)該怎么樣管?

　　張立棟：應(yīng)該亟待建立一個(gè)消費(fèi)者保護(hù)部門和房地產(chǎn)的主管部門的這樣一個(gè)跨部門的監(jiān)管機(jī)制，加大對(duì)于一些違規(guī)企業(yè)的懲罰力度，然后讓事情越來越少。

　　秦兵：目前來看我們關(guān)于房產(chǎn)證的法律法規(guī)已經(jīng)足夠多了，有可能是全世界最多的，目前辦不下來主要是我們的業(yè)主不愿意積極的行使自己的權(quán)利，所以我鼓勵(lì)業(yè)主通過自己的權(quán)利來保護(hù)自己的權(quán)利。

　　胡剛：應(yīng)該說所有這些問題都和商品房預(yù)售制度呈現(xiàn)正相關(guān)強(qiáng)烈的正相關(guān)，這個(gè)商品房預(yù)售制度的弊端已經(jīng)是非常顯現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)逐漸的完善它，比如說學(xué)習(xí)香港，要求相關(guān)的當(dāng)事人聘請(qǐng)的律師全面介入相關(guān)的比如說資金監(jiān)管或者各種交付條件等等，同時(shí)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候也應(yīng)當(dāng)廢除商品房預(yù)售制度。

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