陜西房?jī)r(jià)維穩(wěn)出新政 房?jī)r(jià)連漲調(diào)控壓力大
2012-10-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
陜西省出臺(tái)的限制房企利潤(rùn)政策，盡管惹出了巨大的爭(zhēng)議，但行政調(diào)控收緊的勢(shì)頭仍在微妙進(jìn)行。
10月23日，陜西省住建廳稱，他們?cè)诔雠_(tái)文件前曾對(duì)市縣21個(gè)典型商品住房項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、稅費(fèi)等各種費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)算，縣城的利潤(rùn)率在10%以下，市區(qū)的利潤(rùn)率略高于10%，所以最終確定房企的合理利潤(rùn)應(yīng)在10%左右。
也就是說(shuō)，陜西省此次出臺(tái)的限利令背后的真實(shí)意圖是，壓制房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的可能。
陜西房?jī)r(jià)維穩(wěn)信號(hào)
陜西限利政策披露后，輿論一直在質(zhì)疑其實(shí)際操作難度。陜西省住建廳回應(yīng)稱，陜西此次政策的落實(shí)辦法是，每半年或者一年在媒體上公布一次各城市區(qū)域合理的銷售價(jià)格區(qū)間，從而讓“群眾明明白白消費(fèi)”。而合理銷售價(jià)格區(qū)間的測(cè)算辦法，則是依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及利潤(rùn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)已建成或銷售后期的典型項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算。
陜西省住建廳相關(guān)人士解釋，此次陜西限利令也是對(duì)國(guó)家發(fā)改委公布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知》(發(fā)改委【2011】548號(hào))文件中的“一房一價(jià)”進(jìn)行具體細(xì)化和落實(shí)。其中，商品房成本需要測(cè)算的內(nèi)容包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，并考慮土地、物價(jià)上漲等因素，加上10%的利潤(rùn)率確定銷售價(jià)格區(qū)間。陜西省住建廳還表示，將進(jìn)一步細(xì)化并完善落實(shí)措施。
國(guó)泰君安分析師李品科分析稱，陜西此次限利政策實(shí)質(zhì)為成本聯(lián)動(dòng)型限價(jià)政策。他預(yù)計(jì)政策精確實(shí)施難度較大。一方面是因在預(yù)售制的大環(huán)境下，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本如人力成本和原材料價(jià)格處于動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，精確測(cè)算有一定難度;另一方面則因操作上開(kāi)發(fā)商可通過(guò)將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向上游延伸，進(jìn)入建筑等行業(yè)來(lái)降低二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉則將陜西此次公布限利令看成一種信號(hào)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自從8月份國(guó)務(wù)院督查組回京后，中央部委及各地已經(jīng)超過(guò)15次釋放政策再收緊的信號(hào)。可以看到，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來(lái)看，政策調(diào)控力度不減，各地的限購(gòu)及限貸的基本原則依然執(zhí)行，使得金九銀十各地成交量相比7-8月均出現(xiàn)了下行。他表示，目前整體政策以維持現(xiàn)有政策力度為主，少數(shù)城市出臺(tái)的限利令等政策更多是對(duì)市場(chǎng)的威懾，實(shí)際可執(zhí)行度不高，更多體現(xiàn)在心理影響層面。
房?jī)r(jià)連漲背后的調(diào)控壓力
除了陜西，不少城市對(duì)于房?jī)r(jià)的行政管控近期均有所加強(qiáng)。
北京一位高端樓盤開(kāi)發(fā)商表示，近期北京市建委已明顯放慢高端商品房網(wǎng)簽周期，同期的普通商品房網(wǎng)簽周期則在加快。“這說(shuō)明，政府在有意識(shí)通過(guò)行政之手控制網(wǎng)簽以及房?jī)r(jià)。”
另?yè)?jù)知情人士透露，北京市對(duì)限購(gòu)政策監(jiān)管也透出從嚴(yán)信號(hào)。前不久，房山區(qū)某兩個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤就因違反限購(gòu)政策非法銷售而被一度停止網(wǎng)簽。北京此前還宣布要加強(qiáng)限購(gòu)審核，京籍居民購(gòu)房須持二代身份證。
珠海近日宣布，土地閑置未滿1年的，按土地價(jià)款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿一年的，由政府無(wú)償收回;上海市房管局再度表態(tài)，上海決不會(huì)放松政策，要繼續(xù)加大執(zhí)行檢查力度，但也不會(huì)有新的政策調(diào)整;杭州規(guī)定，商品住宅地塊溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將鎖定底價(jià)，從零開(kāi)始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積;廣州市國(guó)土房管局通過(guò)官方微博證實(shí)，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。
各地一系列收緊措施的背后，緣于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：9月70個(gè)城市的平均新建商品住宅指數(shù)依然呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，這也是平均第四個(gè)月上漲，房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市也已連續(xù)4個(gè)月不足70個(gè)城市中的一半。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，現(xiàn)在說(shuō)樓市已經(jīng)反轉(zhuǎn)還過(guò)早。他認(rèn)為，從整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及國(guó)家調(diào)控態(tài)度來(lái)看，未來(lái)樓市的走向?qū)⒊蔐形，甚至底下的邊將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。未來(lái)的商品住宅將逐漸需要滿足剛需人群住房的產(chǎn)品，而不是投資品。
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