一級開發(fā)成本水漲船高 房企因謹(jǐn)慎投資
2012-10-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
就在萬科等龍頭房企在“招拍掛”市場攻城略地之際，土地一級開發(fā)市場也顯得熱火。浙江知名房企新湖中寶近日發(fā)布公告稱，其子公司將參與浙江溫州平陽縣西灣海涂圍墾項目的建設(shè)及后續(xù)開發(fā)，總投資為750億元。此外，近日大名城、華夏幸�；鶚I(yè)等房企都紛紛拿下多個一級土地開發(fā)協(xié)議。
此前如中國鐵建、招商地產(chǎn)等品牌房企都紛紛拿下多個一級開發(fā)項目。保利地產(chǎn)也在2012半年報中提到，將積極關(guān)注城中村等一級開發(fā)的途徑。近兩年發(fā)展迅猛的方興地產(chǎn)在2011年的130億銷售額里，有30億來自一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)。
以土地一級開發(fā)起家的房企不在少數(shù)，典型的如云南城投、綿世股份、中天城投等地方企業(yè)，通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”以達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，最后通過招拍掛出讓后與政府按比例分成。
但多數(shù)房企更多是為了拿到二級土地開發(fā)的權(quán)利，因為進(jìn)入一級開發(fā)意味著政府會給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢，招拍掛拿地相對勝算大。眼下地方政府目前資金緊張，大量引入民營資本進(jìn)行土地一級開發(fā)，這也恰恰給了背景均雄厚的民營房企一次進(jìn)入土地一級市場的良機。
隨著廣東等多地“三舊”改造及大連填海運動的進(jìn)行，不少房企借此低成本獲取大量土地。如立足深圳的龍頭房企招商地產(chǎn)，就在深圳的各區(qū)舊改項目儲備了龐大土地資源。
但一級開發(fā)絕非圈地利器。其資金投入密集度高、投資規(guī)模大，啟動項目的第一期往往動輒十?dāng)?shù)億，對普通型房企是個考驗。此外，一級開發(fā)牽涉環(huán)節(jié)眾多，特別是在拆遷環(huán)節(jié)存在成本變數(shù)，近年來土地一級開發(fā)成本水漲船高。
而由于開發(fā)周期一般較長，受到宏觀經(jīng)濟形勢、樓市調(diào)控政策的疊加影響，不但會有土地不能按計劃拆遷或出讓，地塊出讓價格規(guī)模也具有不確定性。實際上從去年開始，各地政府降低土地價格和放緩供地節(jié)奏上，都對不少介入的房企形成打擊。如房企中國新城鎮(zhèn)就因此虧損，在9月初被母公司上置集團剝離。
在樓市的槍林彈雨中，先行者和先烈往往只有一步之遙。把“生地”變成“熟地”，沒有百分百的盈利模式，教訓(xùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)驗。在樓市亟需走量與“現(xiàn)金為王”的時代，天量資金的投入不是人人都可做得。因此，房企要進(jìn)入一級開發(fā)之前，還需慎重。
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